Disdetta contratto di affitto commerciale: come funziona, preavviso, regole

Un contratto di locazione è un accordo che si stipula tra un proprietario di casa e un individuo che decide di prendere in affitto l’immobile per un determinato periodo di tempo, concordato dai due tramite il contratto stesso.

Quando l’immobile che viene preso in affitto è utilizzato per la propria attività commerciale, allora si parla di contratto di locazione commerciale. Può capitare che per un motivo o per un altro ci si ritrovi a dover dare disdetta del contratto di affitto commerciale: quali sono le modalità attraverso le quali procedere?

Quale modulo utilizzare per comunicare il recesso al locatario? Cosa succede se la disdetta del contratto di affitto commerciale avviene da parte del locatore? Quando il conduttore può recedere dal contratto commerciale prima della scadenza? Quanti mesi di preavviso di devono dare?

La legge che regola la materia è la numero 392/1978: ecco come funziona la disdetta del contratto, soprattutto nei casi in cui si verifica prima dei termini previsti dalla naturale conclusione concordata e senza preavviso.

Cos’è il contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale consiste nell’affitto di un immobile destinato a un uso differente rispetto a quello di tipo abitativo. Secondo la legge n. 392 del 1978, gli immobili locati con tale tipologia di contratto vengono utilizzati per l’esercizio di attività:

• artigianali;
• commerciali;
• industriali;
• professionali, di tipo intellettuale, turistico, assistenziale, sindacale, ricreativo, religioso.

Un contratto di affitto commerciale può avere:

• una durata minima di 6 anni;
• una durata massima di 30 anni.

Gli immobili locati a scopo ricettivo, quindi in funzione di hotel, pensioni, bed and breakfast e così via, hanno invece una scadenza minima di 9 anni. In assenza di intervento da parte di locatario e affittuario, il contratto di locazione commerciale si rinnova in automatico alla scadenza per lo stesso periodo di tempo.

Si parla quindi di contratti 6+6 o 9+9. La legge prevede la possibilità di disdire il contratto quando lo si desidera, nel rispetto di alcune condizioni: ecco cosa bisogna sapere.

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Come funziona la disdetta del contratto di locazione commerciale da parte del locatore

Il locatore può disdire il rinnovo tacito del contratto di locazione commerciale in anticipo dando un preavviso al locatario tramite raccomandata A/R almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto, che diventano 18 nel caso in cui l’immobile sia stato affittato con la funzione di struttura ricettiva. In alternativa, la disdetta può essere data inviando una mail da una casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).

I motivi per i quali un locatario può recedere dal contratto di locazione commerciale sono elencati all’articolo 29 della Legge n. 392 del 1978. Nello specifico, si tratta di:

1. casi nei quali il locatore debba tornare in possesso dell’immobile perché deve utilizzarlo per uso personale e/o familiare, operando un cambio di destinazione d’uso;
2. casi in cui il proprietario o uno dei membri della sua famiglia abbiano intenzione di adoperare l’immobile per la propria attività commerciale;
3. qualora si abbia intenzione di demolire la struttura per ricostruirla o effettuarvi lavori di restauro o ristrutturazione.

In questa situazione, il locatario ha diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Oltre a quanto presentato in elenco, la Legge n. 392/1978 prevede che se nei sei mesi che intercorrono da quando l’immobile viene rilasciato al locatario quest’ultimo non ha ancora avviato la sua attività commerciale, il locatore ha la facoltà di poter ripristinare il contratto di locazione commerciale precedentemente in essere.

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Disdetta contratto di locazione commerciale da parte del locatario

Il recesso dal contratto di locazione commerciale da parte del locatario può avvenire nel caso in cui ci siano gravi motivi che possano dimostrare in modo oggettivo l’impossibilità nel poter mantenere il vincolo stabilito nel contratto di affitto.

Tra i motivi imprevedibili e che scaturiscono da cause esterne che non dipendono dalla volontà del conduttore ci sono per esempio:

• una congiuntura economica sfavorevole;
• la mancanza di licenze e autorizzazioni che permettano di svolgere l’attività commerciale per la quale si era preso l’immobile in locazione;
• una congiuntura economica favorevole, che porta l’attività commerciale ad espandersi e genera la necessità di disporre di locali più ampi per la sua gestione.

Non rientrano nei gravi motivi per poter effettuare la disdetta del contratto di locazione commerciale:

• il cambio di attività commerciale;
• il cambio di residenza da parte del locatario.

Il locatario deve inviare la disdetta dal contratto di locazione sei mesi prima rispetto al giorno in cui vorrebbe andare via dall’immobile preso in affitto, tramite una raccomandata A/R o una PEC.

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Termini della disdetta del contratto di locazione commerciale

Gravi e oggettivi motivi per recedere da un contratto di locazione commerciale da parte del conduttore

Modello disdetta contratto di affitto commerciale

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione commerciale prevede:

1. la presentazione del modello RLI 2020 all’Agenzia delle Entrate, al fine di comunicarne la risoluzione. Si hanno 30 giorni di tempo a disposizione dal giorno in cui avviene la risoluzione del contratto;
2. il pagamento dell’imposta di registro tramite il nuovo modello F24 elide Agenzia delle Entrate.

Il diritto di recesso si esercita dunque inviando una comunicazione di risoluzione anticipata di contratto di locazione commerciale, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale viene indicato il motivo per il quale si invia tale comunicazione, che potrà essere:

• grave motivo;
• fine locazione e mancato rinnovo;
• interruzione del contratto per volontà di entrambe le parti.

Nel caso di grave motivo, non si è tenuti a indicarlo necessariamente nella lettera di recesso, ma si dovrà essere in grado di dimostrarlo nel caso di contestazioni da parte del locatore.

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Facsimile disdetta contratto di locazione commerciale

Nella comunicazione di recesso dal contratto di locazione commerciale, dovranno essere indicati:

• il nome e le generalità del recedente;
• gli estremi identificativi dell’immobile;
• la data in cui il contratto è stato stipulato;
• la data in cui si prevede di porre fine al contratto di locazione;
• nel caso di recesso da parte del conduttore, i gravi motivi per i quali ci si vuole svincolare dal contratto;
• in caso di diniego di rinnovo da parte del locatario, uno dei motivi presenti nell’articolo 29 della legge che regola il contratto di locazione commerciale.

Di seguito il facsimile dei modelli che possono essere utilizzati per la disdetta del contratto di locazione da parte del locatario e del locatore.

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Modulo disdetta contratto locazione commerciale locatario

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Gentile Sig./Sig.ra ……………
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di sua proprietà situato a …………… in via ……………  (per sopraggiunti gravi motivi di… (in caso di recesso anticipato).

Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla ricezione della presente.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Modulo disdetta contratto locazione commerciale locatore

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Gentile Sig./Sig.ra ……………
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di mia proprietà situato a …………… in via ………….., corrispondendole l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale pari a …………… mensilità, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali.

La invito pertanto a lasciare libero da persone e cose il predetto locale dal …………….

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

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Disdetta contratto di affitto commerciale – Domande frequenti

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