Contratti

Disdetta contratto di affitto commerciale

Guida pratica su come fare la disdetta del contratto di locazione commerciale da parte del conduttore e del locatore: facsimile e informazioni legali.

Un contratto di locazione è un accordo che si stipula tra un proprietario di casa e un individuo che decide di prendere in affitto l’immobile per un determinato periodo di tempo, concordato dai due tramite il contratto stesso. Quando l’immobile che viene preso in affitto è utilizzato per la propria attività commerciale, allora si parla di contratto di locazione commerciale.





Può capitare che per un motivo o per un altro ci si ritrovi a dover fare disdetta del contratto di affitto commerciale: quali sono le modalità attraverso le quali procedere? Quale modulo utilizzare per comunicare il recesso al locatario? Cosa succede se la disdetta del contratto di affitto commerciale avviene da parte del locatore?





La legge che regola la materia è la numero 392/1978: ecco come funziona la disdetta del contratto, soprattutto nei casi in cui si verifica prima dei termini previsti dalla naturale conclusione concordata.







Cos’è il contratto di
locazione commerciale





Il contratto di locazione commerciale consiste nell’affitto di un immobile destinato a un uso differente rispetto a quello di tipo abitativo. Secondo la legge n. 392 del 1978, gli immobili locati con tale tipologia di contratto vengono utilizzati per l’esercizio di attività:









Un contratto di affitto commerciale può avere:









Gli immobili locati a scopo ricettivo, quindi in funzione di hotel, pensioni, Bed & Breakfast e così via, hanno invece una scadenza minima di 9 anni. In assenza di intervento da parte di locatario e affittuario, il contratto di locazione commerciale si rinnova in automatico alla scadenza per lo stesso periodo di tempo. Si parla quindi di contratti 6+6 o 9+9. La legge prevede la possibilità di disdire il contratto quando lo si desidera, nel rispetto di alcune condizioni: ecco cosa bisogna sapere.





disdetta del contratto di locazione commerciale da parte del locatore




Come funziona la disdetta del contratto di locazione commerciale da parte del locatore





Il locatore può disdire il rinnovo tacito del contratto di locazione commerciale in anticipo dando un preavviso al locatario tramite raccomandata A/R almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto, che diventano 18 nel caso in cui l’immobile sia stato affittato con la funzione di struttura ricettiva. In alternativa, la disdetta può essere data inviando una mail da una casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).





I motivi per i quali un locatario può recedere dal contratto di locazione commerciale sono elencati all’articolo 29 della Legge n. 392 del 1978. Nello specifico, si tratta di:





  1. casi nei quali il locatore debba tornare in possesso dell’immobile perché deve utilizzarlo per uso personale e/o familiare, operando un cambio di destinazione d’uso;
  2. casi in cui il proprietario o uno dei membri della sua famiglia abbiano intenzione di adoperare l’immobile per la propria attività commerciale;
  3. qualora si abbia intenzione di demolire la struttura per ricostruirla o effettuarvi lavori di restauro o ristrutturazione.




In questa situazione, il locatario ha diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.





Oltre a quanto presentato in elenco, la Legge n. 392/1978 prevede che se nei sei mesi che intercorrono da quando l’immobile viene rilasciato al locatario quest’ultimo non ha ancora avviato la sua attività commerciale, il locatore ha la facoltà di poter ripristinare il contratto di locazione commerciale precedentemente in essere.





contratto locazione




Disdetta contratto di locazione commerciale da parte del locatario





Il recesso dal contratto di locazione commerciale da parte del locatario può avvenire nel caso in cui ci siano gravi motivi che possano dimostrare in modo oggettivo l’impossibilità nel poter mantenere il vincolo stabilito nel contratto di affitto. Tra i motivi imprevedibili e che scaturiscono da cause esterne che non dipendono dalla volontà del conduttore ci sono per esempio:









Non rientrano nei gravi motivi per poter effettuare il contratto di disdetta di locazione commerciale:









Il locatario deve inviare la disdetta dal contratto di locazione sei mesi prima rispetto al giorno in cui vorrebbe andare via dall’immobile preso in affitto, tramite una raccomandata A/R o una PEC.





Termini della
disdetta del contratto di locazione commerciale







Tempi di disdetta
Quando può recedere
Locatore– 12 mesi di preavviso rispetto alla scadenza del contratto
– 18 mesi di preavviso nel caso in cui l’immobile sia utilizzato come struttura ricettiva
Qualora si verifichino situazioni che non dipendano dalla volontà del locatore e che non gli permettano di portare avanti l’attività commerciale, o nelle quali necessita di un locale differente
Locatario6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza del contratto – nell’ipotesi di voler destinare l’immobile a uso abitativo
– nel caso in cui avesse deciso di avviare in autonomia la propria attività commerciale
– qualora volesse demolire o ristrutturare l’immobile




Gravi e oggettivi
motivi per recedere da un contratto di locazione commerciale da parte del
conduttore





Gravi e oggettivi motivi
Si

No
Congiuntura economica – positiva o negativa V
 
Mancanza di licenze o autorizzazioni commerciali per avviare l’attività commerciale V
 
Cambio attività commerciale
 
X
Cambio residenza
 
X




Modello disdetta
contratto di affitto commerciale





La risoluzione anticipata di un contratto di locazione
commerciale prevede:





  1. la presentazione del modello RLI 2020 all’Agenzia delle Entrate, al fine di comunicarne la risoluzione. Si hanno 30 giorni di tempo a disposizione dal giorno in cui avviene la risoluzione del contratto;
  2. il pagamento dell’imposta di registro tramite il nuovo modello F24 elide Agenzia delle Entrate.




Il diritto di recesso si esercita dunque inviando una comunicazione di risoluzione anticipata di contratto di locazione commerciale, con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale viene indicato il motivo per il quale si invia tale comunicazione, che potrà essere:









Nel caso di grave motivo, non si è tenuti a indicarlo necessariamente nella lettera di recesso, ma si dovrà essere in grado di dimostrarlo nel caso di contestazioni da parte del locatore.





Facsimile disdetta contratto
di locazione commerciale





Nella comunicazione di recesso dal contratto di locazione commerciale, dovranno essere indicati:









Di seguito il facsimile dei modelli che possono essere utilizzati per la disdetta del contratto di locazione da parte del locatario e del locatore.





Modulo disdetta
contratto locazione commerciale locatario





Oggetto: disdetta
contratto di locazione





Gentile Sig./Sig.ra
……………

con
la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto
di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale
di sua proprietà situato a …………… in via ……………  (per sopraggiunti gravi motivi di… (in caso
di recesso anticipato).

Pertanto
l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi
sei mesi dalla recezione della presente.





Cordiali saluti





Luogo e data





Firma





Modulo disdetta
contratto locazione commerciale locatore





Oggetto: disdetta
contratto di locazione





Gentile Sig./Sig.ra ……………
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di mia proprietà situato a …………… in via ………….., corrispondendole l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale pari a …………… mensilità, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali.





La invito pertanto a lasciare libero da persone e cose il predetto locale dal …………….





Cordiali saluti





Luogo e data





Firma





Disdetta contratto di
affitto commerciale – Domande frequenti





Quando è possibile la risoluzione anticipata dal contratto di affitto commerciale da parte del locatario?

Il conduttore può scegliere di disdire un contratto di locazione commerciale nel caso in cui sopraggiungano gravi motivi che non dipendono dalla sua volontà, quali per esempio una congiuntura economica sfavorevole, l’impossibilità di avviare l’attività commerciale o la necessità di disporre di un immobile di dimensioni superiori perché gli affari stanno andando molto bene.

Quando è possibile la risoluzione anticipata dal contratto di affitto commerciale da parte del locatore?

In base all’articolo 29 della legge 392 del 1978, il locatore può negare il rinnovo del contratto per il riuso della struttura a scopi personali, perché vuole aprire nell’immobile la sua attività commerciale o qualora avesse intenzione di demolire o ristrutturare l’edificio.

Quanto tempo può durare un contratto di locazione commerciale?

La durata minima di un contratto di affitto commerciale è di 6 anni, che diventano 9 nel caso in cui venisse utilizzato per scopi ricettivi. La durata massima, invece, è di 30 anni.

A quanto ammonta l’imposta di registro per il recesso anticipato?

L’imposta di registro da pagare in caso di recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale è pari a 67 euro.