Donazione di immobile: cos’è e come funziona, rischi e impugnazione

• La donazione di immobile potrebbe essere uno strumento vantaggioso per trasferire il bene al proprio figlio o a un altro congiunto. 
• Tale istituto, però, è sottoposto ad una serie di formalità.
• In genere, deve essere realizzato nella forma dell’atto pubblico, alla presenza del notaio e dei testimoni.
• Tuttavia, l’ordinamento, oggi, prevede anche degli strumenti alternativi, che consentono di risparmiare sulla parcella del notaio, ovvero le c.d. donazioni indirette

Il trasferimento di un immobile mediante donazione, diretta o indiretta, può comportare alcuni svantaggi, soprattutto perché è impugnabile dagli eredi ed è soggetto a revoca. 

Cercheremo, nei prossimi paragrafi, di illustrare brevemente tutto ciò che c’è da sapere sulla donazione di immobile. 

Donazione: cos’è?

L’art. 769 c.c. definisce la donazione come il contratto con il quale una parte arricchisce l’altra per spirito di liberalità. Il donante dispone a favore del donatario di un suo diritto o assumendo verso lo stesso un’obbligazione.

La donazione è, quindi, sottoposta alla disciplina generale del contratto, laddove il legislatore non abbia previsto specifiche norme. Nonostante la qualificazione dell’istituto, la sua disciplina spesso si discosta dal paradigma generale. È più evidente, invece, il collegamento con la disciplina delle successioni e, in particolare, con il testamento. 

Alla base della successione a causa di morte vi è l’esigenza di disporre del proprio patrimonio nel momento in cui non si sarà più in vita. Più in generale, la donazione trova fondamento nello spirito di liberalità, cioè la spontanea intenzione del donante di arrecare al donatario un vantaggio economico. 

Predetta caratteristica distingue la donazione dalla cessione, che in genere si realizza con alienazione. Nei fatti, in questo diverso caso, è previsto un corrispettivo, cioè un prezzo per l’immobile, o comunque un vantaggio economico indiretto. 

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Donazione di immobile: come funziona

Il trasferimento di immobile può essere realizzato con donazione diretta, seguendo tutte le formalità previste dalla disciplina degli artt. 769 c.c. e seguenti. Si tratta di un esempio tipico di atto a titolo gratuito, anche se non ogni atto a titolo gratuito appartiene a questa categoria. 

Il legislatore ha previsto, poi, una specifica forma per suddetto negozio. È necessario che sia fatto per atto pubblico, a pena di nullità, alla presenza dei testimoni. Il rigido formalismo previsto si giustifica proprio per la rilevanza economica dell’atto. Il requisito della forma dovrebbe garantire una migliore ponderazione e consapevolezza del donante stesso. 

Non è richiesta contestualità della proposta e accettazione. In questo caso, però, l’accettazione deve comunque risultare da atto pubblico posteriore. La donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’accettazione è notificata al donante. 

Una delle ipotesi più ricorrenti di donazioni è quella che ha ad oggetto un immobile. Per esempio, spesso i genitori acquistano o costruiscono case che poi donano ai propri figli. 

È possibile ricorrere anche alla c.d. donazione indiretta, che consiste in un atto diverso dalla donazione formale, ma che, allo stesso modo, realizza l’arricchimento del donatario per spirito di liberalità. 

Chi può donare un immobile?

Per realizzare una donazione valida è necessario che il donante, come per ogni altro contratto, sia dotato di capacità giuridica e di agire. L’art. 774 c.c. prevede una sottocategoria della capacità di agire che è la capacità di donare, la quale  presuppone la piena facoltà di disporre dei propri beni. 

Se il donante è in stato di incapacità naturale, il legislatore ha previsto la facoltà di ricorrere al rimedio dell’annullabilità della donazione. A tal fine, è sufficiente la dimostrazione dello stato di incapacità. Non è necessaria la mala fede del beneficiario.

Di contro, la donazione fatta dall’inabilitato, anche se anteriore alla sentenza di inabilitazione, può essere annullata se fatta dopo che è stato avviato il giudizio. Il curatore dell’inabilitato per eccessiva prodigalità può chiedere l’annullamento della donazione, anche se fatta nei sei mesi anteriori all’inizio del giudizio d’inabilitazione. 

Chi può ricevere per donazione?

L’ordinamento, poi, richiede anche una particolare capacità del donatario di ricevere per donazione. In questo caso, però, a differenza di quanto si prevede sul contratto in generale, è estesa la capacità del beneficiario dell’atto di liberalità.

Come sappiamo, per concludere un contratto, entrambe le parti devono esser capaci di intendere e di volere, mentre possono essere donatari anche soggetti che normalmente non potrebbero concludere un contratto.

Ci riferiamo, ad esempio:

• al nascituro, cioè un soggetto non ancora concepito, purché siano individuati i genitori dello stesso;
• concepito, ossia il soggetto non ancora nato, ma per lo meno già concepito;
• interdetto: in questo caso accetta il tutore al posto dell’effettivo beneficiario;
• inabilitato: anche qui l’accettazione avviene per il tramite del curatore.

Possono ricevere, poi, per donazione anche le persone giuridiche, come associazioni, società e fondazioni. 

Tipologie di donazioni immobiliari

È possibile procedere a donazione di immobile mediante diversi istituti. Già nei paragrafi precedenti abbiamo evidenziato una prima distinzione, tra donazione diretta e indiretta. Tuttavia, possiamo anche individuare altre modalità con cui si può realizzare la donazione, descrivendole in maniera sintetica. 

Un tipo di donazione che potremmo applicare è quella remuneratoria, disciplinata all’art. 770 c.c. Prende questa denominazione dai motivi che spingono il donante all’atto. È fatta in segno di riconoscimento o in considerazione dei meriti del donatario.  Costituisce una speciale remunerazione, al quale però il donante non è obbligato per previsione di legge, né per contratto o costume sociale. 

La donazione può anche esser fatta nelle forme dell’art. 785 c.c.: si tratta della c.d. donazione obnuziale. Molto utilizzata in tempi passati, è oggi caduta in desuetudine. Era, in genere, impiegata dal genitore che provvedeva a donare al figlio la casa di abitazione in previsione del futuro matrimonio. Quindi, può essere effettuata in favore degli sposi, ma anche di un possibile nascituro. 

Si caratterizza per il fatto che non necessita di accettazione e non è revocabile. Tuttavia, se non è integrata la condizione – il matrimonio o la nascita – perde efficacia. 

La donazione dell’immobile potrebbe anche essere fatta con la c.d. riserva di usufrutto. Questa fattispecie è espressamente prevista all’art. 796 c.c, che introduce la possibilità per il donante di trasferire la nuda proprietà dell’immobile, conservando per sé l’usufrutto.

Potrebbe anche esser costituito l’usufrutto in capo ad un terzo. In questa diversa ipotesi, la donazione è doppia:

• una ha ad oggetto la proprietà:
• l’altra il diritto reale di godimento.

L’art. 791 c.c., invece, disciplina la donazione con condizione di reversibilità. L’atto è sottoposto alla condizione risolutiva, cioè se il donatario muore prima del donante, il bene immobile ritorna nel patrimonio di quest’ultimo. 

Donazione: costi e imposte

La donazione di immobile, per quanto possa determinare dei vantaggi, comunque comporta dei costi, dovuti anche al pagamento delle imposte. Infatti, soprattutto se viene adottata la donazione diretta con forma solenne, è necessario procedere al pagamento del notaio e alle relative imposte. 

Il corrispettivo, che deve essere reso al notaio, dipende dal valore dell’immobile, infatti è determinato in percentuale ad esso. Ricordiamo che il valore del bene è calcolato in base alla rendite catastali. Comunque, difficilmente la parcella sarà inferiore ai 2.000 euro.

Il donatario è, poi, tenuto a versare le seguenti imposte:

• imposta di donazione, dovuta su tutti i trasferimenti realizzati con spirito di liberalità. È calcolata come aliquota applicata al valore dell’immobile;
• imposte ipotecarie e catastali, che derivano dall’onere di procedere alla trascrizione nei pubblici registri dell’atto di donazione di immobili;
• imposta di registro, che è fissata nel valore di 200 euro;
• imposta di bollo, anch’essa fissa nel valore di 230 euro;
• tassa ipotecaria che è, in genere, di 90 euro.

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Quando una donazione non è valida?

Considerando che è un contratto, alla donazione sono applicabili le regole sull’invalidità negoziale. Quindi, anche in questo caso, è possibile l’annullamento per vizi del consenso, cioè:

• errore;
• violenza morale;
• dolo;
• incapacità del contraente. 

Se non sono rispettati i requisiti di forma, invece, l’atto è nullo e l’invalidità potrà esser fatta valere da chiunque abbia interesse.  La normativa sulle donazioni prevede, poi, una particolare ipotesi di errore. L’art. 787 c.c. disciplina uno dei rari casi di rilevanza giuridica del motivo. 

La norma parla, infatti, di errore, di fatto o di diritto, sul motivo. Per determinare l’annullamento, deve però risultare dall’atto che il motivo viziato sia la ragione principale del donante.

Se, invece, il motivo è illecito, il negozio è nullo, come disposto all’art. 788 c.c., che riproduce una norma prevista in tema di testamento. Il motivo illecito non deve essere espressamente enunciato nella donazione, ma comunque deve essere desumibile da essa. 

È, inoltre, prevista una forma di sanatoria. Infatti, l’art. 590 c.c. dispone che gli eredi possano confermare il negozio, quando, consapevoli del vizio, danno comunque esecuzione alla donazione. In questo caso, poi, non potranno far valere la nullità.

In realtà, questa non è una vera e propria sanatoria dell’atto nullo, ma è un nuova donazione, perché gli effetti derivano dalla conferma e non dal primo negozio. 

Quali sono i rischi della donazione di un immobile?

La donazione di immobile potrebbe, per certi versi, risultare un po’ rischiosa. Infatti, il legislatore ha previsto una serie di disposizioni che rendono l’atto non definitivamente stabile. 

Per esempio, gli artt. 800 e ss. c.c. prevedono la revocazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli. Le norme attribuiscono al donante o ai suoi eredi la possibilità di rivalutare il trasferimento, se, ovviamente, sono integrate certe condizioni. 

Nei casi tassativamente previsti dall’art. 801 c.c., si può procedere a revocazione per ingratitudine, cioè quando:

• il donatario si sia reso colpevole di ingiuria grave verso il donante;
• abbia dolosamente arrecato pregiudizio grave al patrimonio del donante;
• abbia rifiutato gli alimenti dovuti;

All’art. 803 c.c. è disciplinata la revocazione per sopravvenienza di figli, che si realizza quando nasce o è scoperto un figlio di cui non si conosceva l’esistenza al momento della donazione, o anche in caso di legittimazione successiva del discendente. 

L’instabilità della donazione: la tutela dei legittimari

L’instabilità della donazione è dovuta anche ad altri fattori.  Determinati eredi, detti legittimari, hanno diritto ad una specifica quota del patrimonio del defunto. Laddove, questo diritto sia leso, possono esercitare l’azione di riduzione, cioè quella volta a ripristinare la propria quota, producendo un’inefficacia relativa della donazione o di una disposizione testamentaria lesiva. 

Rispetto all’erede, il bene immobile si considera non solo non donato, ma anche libero da pesi; se è stata costituita ipoteca su di esso, questa non ha effetto nei suoi confronti. 

A seguito della predetta azione, il legittimario può anche chiedere proprio la restituzione del bene immobile, con altra azione, che si prescrive in 10 anni dall’apertura della successione.

Se si procede, poi, alla trascrizione della donazione, ove il bene immobile ricevuto sia alienato, il legittimario potrà, entro 20 anni, rivalersi anche nei confronti del terzo acquirente, mediante azione di restituzione. 

Il legittimario potrebbe anche decidere di fare opposizione alla donazione. In questo caso, il problema diventa ancora più rilevante, perché l’erede potrà esercitare l’azione anche dopo il ventennio. Quindi, chi compra il bene donato o iscrive ipoteca potrebbe vedersi sottratto il bene in qualsiasi momento.

Come rendere non impugnabile la donazione?

Le norme che abbiamo esaminato disincentivano la circolazione del bene, pregiudicando anche il donatario. Questo, infatti, sarebbe limitato, perché difficilmente troverà un acquirente. Al contempo, anche le banche e gli istituti di credito potrebbero non concedere un finanziamento. 

Per prevenire questo esito è possibile fare ricorso a una serie di espedienti. Un meccanismo un po’ complesso è quello che presuppone una donazione in favore di tutti gli eredi, quindi non solo del figlio che si intende beneficiare. Gli altri legittimari dovranno, però, poi procedere all’alienazione della propria quota sul bene, stipulando una compravendita. In questo modo, non potranno far valere pretese in futuro, perché hanno rinunciato al proprio diritto sull’immobile. 

Altro rimedio, che in realtà contiene solo l’instabilità della donazione, è la rinuncia all’opposizione da parte dei legittimari. Ciò comporta che, oltre il ventennio, la donazione non potrà essere impugnata, però entro tale termine comunque potrà essere esercitata l’azione di restituzione. 

Cos’è la donazione indiretta?

In realtà, abbiamo già parlato brevemente nei precedenti paragrafi della donazione indiretta. Questa ipotesi si verifica quando l’arricchimento del donatario e il depauperamento del donante non si realizza con la donazione formale, ma si fa ricorso a strumenti giuridici diversi. 

È possibile realizzare questo risultato anche tramite atti a titolo oneroso.  A tal proposito si parla di vendita mista con donazione. Si utilizza una compravendita al fine di arricchire il compratore della differenza tra il prezzo pattuito e il valore effettivo del bene. 

Per esempio, Tizio vende a Caio un immobile, per un prezzo irrisorio. Formalmente è una vendita, ma in sostanza si sta donando la cosa. 

Possiamo richiamare altre figure di donazione indiretta:

• la rinuncia ad un diritto al fine di avvantaggiare un terzo, tramite la c.d. remissione del debito;
• il contratto a favore di un terzo;
• l’intestazione di beni in nome altrui, il donante paga il prezzo con denaro proprio, ma contestualmente intesta il bene al donatario;
• l’adempimento del terzo.

Per la validità delle donazioni indirette non è richiesta la forma dell’atto pubblico, essendo sufficiente il rispetto delle forme prescritte per il negozio tipico indirettamente utilizzato. 

È possibile fare una donazione senza notaio?

Nell’ipotesi che abbiamo esaminato, la donazione indiretta, il donante e il donatario hanno un vantaggio importante, cioè non devono ricorrere al notaio per stipulare l’atto. Quindi, si avrà un considerevole risparmio, almeno sulla parcella del professionista. 

Questo effetto, però, può essere conseguito anche tramite usucapione. Il donante, quindi, attribuisce il bene al donatario, che lo possiede per almeno 20 anni (trattandosi di immobile).

Trascorsi tale arco di tempo è possibile chiedere il riconoscimento dell’acquisto mediante usucapione, tramite mediazione o intervento del tribunale:

• nel primo caso, le parti si incontrano per accertare l’avvenuto usucapione, sempre davanti all’autorità giudiziaria;
• nel secondo, è lo stesso tribunale che dichiara l’acquisto. 

Donazione – Domande frequenti

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