Vivi al primo o all’ultimo piano e paghi troppo di riscaldamento? Hai il diritto di contestare

• La redazione dei millesimi di riscaldamento ha la funzione di determinare la quota di spesa relativa ai consumi involontari.
• I millesimi cambiano a seconda del piano in cui è situato l’appartamento.
• È possibile procedere alla revisione delle tabelle in caso di variazione dei parametri strutturali e termici dell’immobile.

Quando si parla di spese di riscaldamento il primo aspetto da evidenziare è che, all’interno di un condominio, non tutti gli alloggi ricevono la stessa quantità di calore: chi abita al piano terra o all’ultimo piano tende a subire maggiori dispersioni termiche, con conseguenti differenze di consumo e di comfort.

Ecco che il riscaldamento centralizzato all’interno di uno stabile condominiale può causare alcuni problemi nel momento in cui si deve procedere con la ripartizione delle spese. In questo articolo vedremo come vengono calcolati i millesimi di riscaldamento, perché cambiano tra piano terra e ultimo piano e cosa fare in caso di contestazione dei millesimi.

Cos’è il riscaldamento centralizzato e come funziona

Il riscaldamento centralizzato è un sistema unico che serve più unità immobiliari all’interno dello stesso edificio. Il calore viene prodotto da una centrale termica condominiale e distribuito attraverso una rete di tubazioni e radiatori.

Negli ultimi anni, con la normativa sulla contabilizzazione del calore (D.lgs. 102/2014), ogni appartamento è dotato di valvole termostatiche e contabilizzatori, che permettono di misurare il consumo effettivo. Tuttavia, una parte delle spese resta comunque ripartita in base ai millesimi di riscaldamento poiché relativa ai consumi involontari (come le dispersioni delle tubature comuni o il mantenimento della temperatura dell’impianto).

Dunque, la presenza di un sistema di contabilizzazione del calore non elimina tutti i problemi legati alla suddivisione dei costi proprio a seguito del fenomeno della dispersione del calore, al quale si cerca di far fronte con i millesimi di riscaldamento finalizzati a rendere più eque le spese.

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Cosa sono i millesimi di riscaldamento

I millesimi di riscaldamento rappresentano lo strumento per definire la quota di spesa spettante a ciascun condomino per i consumi involontari inevitabilmente connessi all’impianto centralizzato. Si tratta di una tabella millesimale specifica, distinta da quella generale di proprietà che serve a ripartire in modo equo i costi non legati al consumo di ogni singolo condomino.

La quota spettante a ciascun appartamento viene così calcolata secondo criteri tecnici, che tengono conto delle caratteristiche strutturali e termiche dell’edificio.

Calcolo millesimi e altezza del piano

Uno degli elementi che incide maggiormente nel calcolo dei millesimi è l’altezza del piano. Questo perché l’efficienza termica di un appartamento varia a seconda della sua posizione verticale nel fabbricato. Gli appartamenti che sono collocati alle estremità del fabbricato subiscono maggiori dispersioni e, dunque, sono meno riscaldate dall’impianto. Per beneficiare dello stesso calore si è talvolta costretti a consumare e a pagare di più.

Vediamo in sintesi i principi generali in base alla posizione dell’unità abitativa:

1. piano terra: è in genere più freddo perché a contatto con il suolo o con locali non riscaldati (garage, cantine, portici). Le dispersioni termiche sono maggiori e la richiesta di calore per mantenere una temperatura confortevole è più elevata;
2. piani intermedi: si trovano in una posizione termicamente più favorevole, poiché ricevono calore sia dal basso che dall’alto. In questi casi, i millesimi di riscaldamento sono spesso più bassi;
3. ultimo piano: come il piano terra, anche il piano sotto il tetto o il lastrico solare è più penalizzato dal punto di vista energetico, poiché disperde calore proprio verso il tetto o il lastrico solare, spesso non isolati a sufficienza.

In sintesi, gli appartamenti situati alle estremità richiedono un maggiore dispendio energetico per raggiungere lo stesso livello di confort degli altri. Per tener conto di queste differenze, il tecnico incaricato della redazione della tabella adotta coefficienti di piano che correggono i valori in base all’altezza.

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Come avviene il calcolo dei millesimi di riscaldamento

Il calcolo dei millesimi di riscaldamento viene effettuato da un tecnico abilitato (generalmente un ingegnere o un termotecnico) che valuta vari parametri:

• superficie o volume dell’appartamento: più grande è l’unità immobiliare, maggiore sarà la quantità di calore necessaria per riscaldarla;
• orientamento: gli appartamenti esposti a sud ricevono più irraggiamento solare e quindi necessitano di meno energia;
• altezza del piano: come visto, influisce sulle dispersioni termiche;
• numero e tipo di pareti esterne: gli alloggi d’angolo o con più pareti esterne disperdono più calore;
• qualità dell’isolamento: pareti, serramenti e infissi possono influenzare notevolmente il fabbisogno termico.

Il tecnico elabora, quindi, una tabella millesimale tra le varie unità abitative, tenendo conto di tutti questi fattori.

Ripartizione delle spese nel riscaldamento centralizzato: come funziona

Le spese del riscaldamento centralizzato si dividono in due categorie:

1. quota fissa (spese comuni come le spese di manutenzione e gestione dell’impianto unitamente ai consumi involontari) non superiore al 50% del totale, viene ripartita in base ai millesimi di riscaldamento;
2. quota variabile (basata sui consumi effettivi) – dipende dai dati rilevati dai contatori di calorie o termovalvole presenti sui radiatori di ciascun appartamento e, dunque, è calcolata in base alla quantità di calore consumato da ogni unità abitativa. Gli strumenti di contabilizzazione servono a registrare l’effettivo consumo per appartamento.

In questo modo, chi consuma meno paga di meno, ma chi si trova in un alloggio energeticamente svantaggiato (come un piano terra o un ultimo piano) non viene penalizzato eccessivamente grazie alla correzione millesimale. 

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I sistemi di contabilizzazione sono obbligatori?

All’interno dei nuovi edifici che hanno un impianto di riscaldamento centralizzato i sistemi di contabilizzazione sono obbligatori a meno che non vi siano le sole due circostanze che giustificano l’esenzione dal rispetto di tale obbligo, ovvero l’impossibilità tecnica e la mancata convenienza economica, condizioni che devono essere appurate da un tecnico abilitato con apposita relazione.

In tal caso, mancando il sistema per poter misurare l’effettiva utilizzabilità dell’impianto la ripartizione, verrà effettuata sulla base delle tabelle millesimali di proprietà.

Come evitare contestazioni: buone pratiche condominiali

Per evitare conflitti, è importante che la redazione delle tabelle millesimali di riscaldamento segua criteri trasparenti e documentati. Ecco alcuni consigli utili:

• far redigere le tabelle da un professionista qualificato, allegando sempre una relazione tecnica dettagliata;
• effettuare la revisione delle tabelle in caso di ristrutturazioni o coibentazioni che alterano l’efficienza termica a fronte del cambiamento dei parametri dell’edificio e dell’impianto;
• condividere i risultati con tutti i condomini, in modo da favorire la comprensione e ridurre le contestazioni.

Eventuali rettifiche, revisioni o contestazioni devono essere effettuate in sede di assemblea condominiale e, in caso di mancato accordo, potrà essere promossa un’azione giudiziaria davanti al Tribunale previa mediazione obbligatoria.

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