Si può vendere casa con l’inquilino dentro?

• La vendita o l’acquisto di un immobile con un inquilino è possibile, ma è bene prendere in considerazione alcuni fattori che hanno un impatto sia sul proprietario che decide di vendere, sia sulla persona interessata all’acquisto dell’immobile.
• Chi vende deve tenere conto, infatti, dei diritti dell’inquilino che viene tutelato in quanto in possesso di un regolare contratto di locazione;
• Chi, dall’altro lato, è intenzionato ad acquistare un immobile con un inquilino in affitto deve valutare bene la situazione effettiva.

È possibile vendere o comprare casa con un inquilino in affitto? Si tratta di un’opzione che può essere portata a termine dal padrone di casa, anche se si rischia di andare incontro a qualche difficoltà, soprattutto nel caso in cui l’inquilino abbia un contratto di affitto in corso di validità.

In questa guida analizzeremo i casi nei quali si può vendere casa con l’inquilino dentro, come funziona la procedura e quali sono i diritti dell’inquilino in caso di vendita.

Vendere casa con l’inquilino dentro: bonus prima casa

Un immobile viene venduto, ma l’inquilino vi abita ancora. Nel caso in cui l’inquilino non dovesse liberare l’immobile entro 18 mesi, farebbe perdere il bonus prima casa al compratore (bonus scaduto il 31 dicembre 2023), poiché l’agevolazione fiscale non spetta se la casa è già affittata. La legge prevede che la proprietà comprata debba diventare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito.

Tenendo conto di quanto appena detto:

• al venditore conviene vendere quando mancano meno di 18 mesi alla scadenza del contratto di affitto dell’inquilino;
• il compratore deve essere cauto in quanto, anche se il venditore fornirà delle rassicurazioni sul fatto che la casa sarà liberata dall’inquilino entro i 18 mesi successivi, se poi ciò non dovesse verificarsi il diritto a ricevere il bonus prima casa andrebbe comunque perso.

Potrebbe interessarti anche Si può vendere casa se la badante vi ha la residenza?

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Clausola di risoluzione nel contratto di compravendita

In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4591/18 del 28 febbraio 2018, l’unico caso nel quale il trasferimento della residenza da parte di un compratore, necessario a ottenere il bonus prima casa, può essere ritardato è quello in cui intervenga una causa di forza maggiore, che è imprevedibile e non può essere evitata.

Comprare un immobile con un inquilino dentro è, al contrario, un rischio le cui conseguenze, ovvero quella di dover essere costretti a sfrattare l’inquilino, sono in qualche modo prevedibili.

Un’ipotesi legittima da mettere in pratica per tutelarsi da ogni possibile rischio, sia da parte del venditore sia del compratore, è quella di inserire nel contratto di compravendita una clausola di risoluzione qualora l’inquilino non dovesse liberare l’immobile entro i termini previsti.

LEGGI ANCHE Si può donare un immobile ricevuto in donazione?

Quali sono i diritti e i doveri dell’inquilino in affitto

Nel caso in cui un proprietario decidesse di vendere un immobile nel quale è presente un inquilino in affitto, quest’ultimo avrebbe il diritto di presentare una proposta di acquisto in via preferenziale rispetto ad altri possibili acquirenti, in base a quanto contenuto nella legge n. 431 del 1998.

Si parla, in questo caso, di diritto di prelazione che, per legge “è un diritto che viene dato al titolare di un contratto di affitto. Questo infatti godrà in fase di vendita, di una posizione di preferenza rispetto ad altri potenziali acquirenti esterni, pur dovendo rispettare le stesse condizioni per la conclusione della compravendita”.

Il diritto di prelazione si manifesta attraverso quella che prende il nome di denunciatio: l’inquilino deve dunque manifestare al compratore la sua volontà di voler concludere la compravendita, attraverso una proposta contrattuale e una comunicazione vincolante per il potenziale acquirente.

LEGGI ANCHE Posso comprare la cantina condominiale?

Quando il diritto di prelazione non può essere esercitato?

Ci sono dei casi nei quali il diritto di prelazione non può essere esercitato, come per esempio quello nel quale l’immobile fosse in comproprietà in seguito a una comunione ereditaria: in questa evenienza, il diritto di prelazione spetterebbe ai coeredi e non al conduttore.

Diritto di prelazione inquilino

Affinché l’inquilino possa esercitare il suo diritto di prelazione;

• il locatore dovrà rilasciare una documentazione scritta nella quale vengono esplicitate le sue intenzioni di vendere l’immobile;
• il documento avrà validità solo nel caso in cui si tratti di un atto che dovrà essere notificato dall’ufficiale giudiziario e all’interno del quale dovranno essere contenute tutte le condizioni riguardanti la compravendita.

A questo punto, l’inquilino potrà, entro 60 giorni da quando ha ricevuto la comunicazione del locatore, esercitare il diritto di prelazione: sarà tenuto a notificare un atto servendosi di un ufficiale giudiziario. Avrà poi 30 giorni di tempo dalla notifica della sua comunicazione per versare il prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile.

LEGGI ANCHE Cosa controllare prima dell’acquisto di un immobile?

Come vendere casa con inquilino: regole

Intanto, la prima azione da compiere nei confronti dell’inquilino si basa sul rispetto del suo diritto di prelazione: il proprietario deve per prima cosa chiedere all’inquilino se sia interessato all’acquisto dell’immobile.

La comunicazione deve essere effettuata per tempo in quanto:

1. nel caso di interesse, l’inquilino deve essere messo nelle condizioni di poter recuperare i fondi per provvedere all’acquisto della casa nella quale abita già;
2. nel caso di disinteresse, deve comunque essere agevolato nella ricerca di una nuova soluzione abitativa in affitto.

Qualora l’inquilino non volesse esercitare il suo diritto di prelazione, si potrà procedere con la vendita dell’immobile che potrà avvenire alla scadenza del contratto di affitto.

Potrebbe interessarti anche Affitto in nero: posso regolarizzarlo?

Come vendere una casa già affittata

La compravendita potrà essere facilitata o complicata a seconda di quello che è il rapporto instaurato nel tempo con il proprio inquilino. Durante la transazione immobiliare, i possibili acquirenti visiteranno la casa in presenza del conduttore che, per fare un dispetto al locatore potrebbe anche farla trovare in pessime condizione, rendendo la ricerca di un compratore davvero difficoltosa.

Nella casistica migliore, invece, l’inquilino potrebbe essere molto cordiale e mettere in evidenza i punti di forza dell’immobile. Dal canto suo, il proprietario dovrebbe cercare di creare delle condizioni favorevoli per l’uscita del proprio inquilino e per mantenere buoni rapporti fino all’ultimo giorno di locazione.

Potrebbe quindi:

• abbassare il canone di affitto nei mesi che precederanno la vendita vera e propria, anche per scusarsi nelle continue visite nella casa da parte dei potenziali acquirenti;
• sostenere l’inquilino della ricerca di una nuova casa;
• dare la possibilità all’inquilino di effettuare un recesso anticipato dal contratto di affitto.

Cosa succede nel caso in cui l’inquilino non fosse intenzionato ad andarsene dall’immobile alla scadenza del contratto di affitto? È possibile sfrattarlo?

LEGGI ANCHE Quando lo sfratto non può essere eseguito

Sfratto inquilino per vendita immobile: è possibile?

Il proprietario deve comunicare al proprio inquilino che ha intenzione di vendere il suo immobile almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di affitto: come abbiamo visto, quest’ultimo potrà decidere di comprare la casa, oppure sarà tenuto a liberarla. L’immobile potrà comunque essere venduto solo alla scadenza del contratto di affitto, a meno che la persona che vi abiti non vada via prima del termine.

Nella pratica, non sono così infrequenti i casi in cui l’inquilino non voglia liberare l’appartamento in affitto neanche dopo la scadenza del suo contratto di locazione. Come si reagisce in questi casi? Ci sono diverse possibilità.

La prima è rappresentata dallo sfratto:

• in base all’articolo 1590 del Codice Civile l’immobile deve essere riconsegnato al locatore alla scadenza del contratto di affitto;
• il locatore potrà rivolgersi a un avvocato per intimare all’inquilino il rilascio dell’immobile;
• nel caso in cui ciò non dovesse accadere, potrà allora adire le vie giudiziali attraverso la procedura di “sfratto per finita locazione”, che è disciplinata dall’articolo 657 del codice di procedura civile.

In alternativa, è possibile inserire nel contratto di compravendita la clausola in base alla quale il contratto stesso sarà considerato sciolto nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare l’immobile alla scadenza del contratto di affitto: si tratta di una tutela a favore dell’acquirente che, nel caso citato, non potrebbe utilizzare una casa abitata da qualcun altro. Potrà anche essere indicata la data esatta nella quale l’inquilino sarà tenuto a liberare la casa nella quale vive in affitto.

Potrebbe interessarti anche Sfratto esecutivo: significato e procedura

Vendere casa con l’inquilino – Domande frequenti

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza