redazione dequo
15 mar 2020
Locazione

Si può vendere casa con l’inquilino dentro?

In quali casi è possibile vendere casa con l'inquilino in affitto: quali sono le tutele per venditore, compratore e conduttore.

Vendere casa con l’inquilino in affitto





È possibile vendere o comprare casa con un inquilino in affitto? Si tratta di un’opzione che può essere portata a termine da parte del padrone di casa, anche si rischia di andare incontro a qualche difficoltà, soprattutto nel caso in cui l’inquilino abbia un contratto di affitto in corso di validità.





In questa guida analizzeremo i casi nei quali si può vendere casa con l’inquilino dentro, come funziona la procedura e quali sono i diritti dell’inquilino in caso di vendita.







Vendere
casa con l’inquilino dentro





La vendita o l’acquisto di un immobile con un inquilino è possibile, ma è bene prendere in considerazione alcuni fattori che hanno un impatto sia sul proprietario che decide di vendere, sia sulla persona interessata all’acquisto dell’immobile:





  1. chi vende deve tenere conto, infatti, dei diritti dell’inquilino che viene tutelato in quanto in possesso di un regolare contratto di locazione;
  2. chi, dall’altro lato, è intenzionato ad acquistare un immobile con un inquilino in affitto deve valutare bene la situazione effettiva.




Nel caso in cui, infatti, l’inquilino non dovesse liberare l’immobile entro 18 mesi, farebbe perdere il bonus prima casa al compratore, poiché l’agevolazione fiscale non spetta se la casa è già affittata. La legge prevede che la proprietà comprata debba diventare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito.





Tenendo conto di quanto appena detto:









La clausola di risoluzione nel contratto di compravendita





In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4591/18 del 28 febbraio 2018, l’unico caso nel quale il trasferimento della residenza da parte di un compratore, necessario a ottenere il bonus prima casa, può essere ritardato è quello in cui intervenga una causa di forza maggiore, che è imprevedibile e non può essere evitata.





Comprare un immobile con un inquilino dentro è, al contrario, un rischio le cui conseguenze, ovvero quella di dover essere costretti a sfrattare l’inquilino, sono in qualche modo prevedibili.





Un’ipotesi legittima da mettere in pratica per tutelarsi da ogni possibile rischio, sia da parte del venditore sia del compratore, è quella di inserire nel contratto di compravendita una clausola di risoluzione qualora l’inquilino non dovesse liberare l’immobile entro i termini previsti.





Quali sono
i diritti e i doveri dell’inquilino in affitto





Nel caso in cui un proprietario decidesse di vendere un immobile nel quale è presente un inquilino in affitto, quest’ultimo avrebbe il diritto di presentare una proposta di acquisto in via preferenziale rispetto ad altri possibile acquirenti, in base a quanto contenuto nella legge n. 431 del 1998.





Si parla, in questo caso, di diritto di prelazione che, per legge “è un diritto che viene dato al titolare di un contratto di affitto. Questo infatti godrà in fase di vendita, di una posizione di preferenza rispetto ad altri potenziali acquirenti esterni, pur dovendo rispettare le stesse condizioni per la conclusione della compravendita”.





Il diritto di prelazione si manifesta attraverso quella che prende il nome di denunciatio: l’inquilino deve dunque manifestare al compratore la sua volontà di voler concludere la compravendita, attraverso una proposta contrattuale e una comunicazione vincolante per il potenziale acquirente.





comprare casa con inquilino in affitto




Ci sono dei casi nei quali il diritto di prelazione non può essere esercitato, come per esempio quello nel quale l’immobile fosse in comproprietà in seguito a una comunione ereditaria: in questa evenienza, il diritto di prelazione spetterebbe ai coeredi e non al conduttore.





Affinché l’inquilino possa esercitare il suo diritto di prelazione;









A questo punto, l’inquilino potrà, entro 60 giorni da quando ha ricevuto la comunicazione del locatore, esercitare il diritto di prelazione: sarà tenuto a notificare un atto servendosi di un ufficiale giudiziario. Avrà poi 30 giorni di tempo dalla notifica della sua comunicazione per versare il prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile.





Come
gestire il rapporto con l’inquilino in caso di vendita





Intanto, la prima azione da compiere nei confronti dell’inquilino si basa sul rispetto del suo diritto di prelazione: il proprietario deve per prima cosa chiedere all’inquilino se sia interessato all’acquisto dell’immobile. La comunicazione deve essere effettuata per tempo in quanto:





  1. nel caso di interesse, l’inquilino deve essere messo nelle condizioni di poter recuperare i fondi per provvedere all’acquisto della casa nella quale abita già;
  2. nel caso di disinteresse, deve comunque essere agevolato nella ricerca di una nuova soluzione abitativa in affitto.




Qualora l’inquilino non volesse esercitare il suo diritto di prelazione, si potrà procedere con la vendita dell’immobile che potrà avvenire alla scadenza del contratto di affitto.





La compravendita potrà essere facilitata o complicata a seconda di quello che è il rapporto instaurato nel tempo con il proprio inquilino. Durante la transazione immobiliare, i possibili acquirenti visiteranno la casa in presenza del conduttore che, per fare un dispetto al locatore potrebbe anche farla trovare in pessime condizione, rendendo la ricerca di un compratore davvero difficoltosa.





diritto di prelazione inquilino




Nella casistica migliore, invece, l’inquilino potrebbe essere molto cordiale e mettere in evidenza i punti di forza dell’immobile. Dal canto suo, il proprietario dovrebbe cercare di creare delle condizioni favorevoli per l’uscita del proprio inquilino e per mantenere dei buoni rapporti fino all’ultimo giorno di locazione. Potrebbe quindi:









Cosa succede nel caso in cui l’inquilino non fosse intenzionato ad andarsene dall’immobile alla scadenza del contratto di affitto? È possibile sfrattarlo?





Sfratto
inquilino per vendita immobile: è possibile?





Il proprietario deve comunicare al proprio inquilino che ha intenzione di vendere il suo immobile almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di affitto: come abbiamo visto, quest’ultimo potrà decidere di comprare la casa, oppure sarà tenuto a liberarla. L’immobile potrà comunque essere venduto solo alla scadenza del contratto di affitto, a meno che la persona che vi abiti non vada via prima del termine.





Nella pratica, non sono così infrequenti i casi in cui l’inquilino non voglia liberare l’appartamento in affitto neanche dopo la scadenza del suo contratto di locazione. Come si reagisce in questi casi? Ci sono diverse possibilità.





La prima è rappresentata dallo sfratto:









In alternativa, è possibile inserire nel contratto di compravendita la clausola in base alla quale il contratto stesso sarà considerato sciolto nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare l’immobile alla scadenza del contratto di affitto: si tratta di una tutela a favore dell’acquirente che nel caso citato non potrebbe utilizzare una casa abitata da qualcun altro. Potrà anche essere indicata la data esatta nella quale l’inquilino sarà tenuto a liberare la casa nella quale vive in affitto.





Vendere
casa con l’inquilino – Domande frequenti





Sono in affitto e il proprietario vuole vendere la casa, può farlo?

Sì, il proprietario di un immobile ha il diritto di vendere la propria casa anche se c’è un inquilino dentro, ma deve dargliene comunicazione almeno 6 mesi prima della scadenza del suo contratto di affitto.

Cos’è il diritto di prelazione da parte dell’inquilino?

Nel caso in cui il proprietario dovesse decidere di vendere l’immobile nel quale un inquilino è in affitto, quest’ultimo ha il diritto di poterla acquistare in via prioritaria rispetto a qualsiasi altro acquirente.

Se compro una casa abitata da un inquilino, perdo il bonus prima casa?

Per legge si hanno a disposizione 18 mesi dal rogito per spostare la propria residenza nella nuova casa: se trascorso questo periodo di tempo, la residenza sarà ancora in capo all’inquilino, allora si perderà il bonus prima casa, a meno che non sia intervenuta una causa di forza maggiore.

Posso sfrattare un inquilino alla scadenza del contratto di locazione di una casa che voglio vendere?

Sì, in quanto ai sensi dell’articolo 1590 del Codice Civile l’inquilino è tenuto a liberare l’immobile alla scadenza del contratto di affitto. In caso contrario, lo si potrà sfrattare in base all’articolo 657 del codice di procedura civile, che disciplina lo sfratto per finita locazione.