Rottura tubo in condominio: chi paga i danni?

• La rottura di un tubo in condominio è a carico del condominio se il guasto riguarda una parte comune, del singolo condomino se riguarda il tratto che serve solo il suo appartamento.
• Il confine tra le due zone è il punto di diramazione previsto dall’art. 1117 del Codice civile, e la braga è il caso più discusso in giurisprudenza.
• L’assicurazione condominiale non è obbligatoria per legge e copre i danni solo nei limiti delle garanzie, delle franchigie e delle esclusioni scritte in polizza.

La rottura di un tubo in condominio è uno degli eventi più frequenti nella vita di un edificio. Una macchia sul soffitto, l’intonaco che si gonfia, l’acqua che scende dalla parete del bagno: in questi casi la legge individua il responsabile in base alla proprietà del tratto rotto e alla custodia della cosa, secondo gli artt. 1117 e 2051 del Codice civile. Ecco cosa potrebbe interessarti di fronte a un evento di questo tipo.

Rottura tubo in condominio: cosa cambia tra parti comuni e parti private

Il primo passo è stabilire se il tubo rotto è comune o privato: la norma di riferimento è l’art. 1117, n. 3, c.c., come modificato dalla riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220).

Secondo questa disposizione sono parti comuni gli impianti idrici e fognari, gli impianti per il gas, per il riscaldamento e gli altri servizi, con i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale. Per gli impianti unitari, come il riscaldamento centralizzato, la proprietà comune arriva fino al punto di utenza.

In pratica, la distinzione segue questa logica:

• la colonna montante dell’acqua e la colonna verticale di scarico servono tutti i condomini e sono comuni;
• le tubature orizzontali che partono dalla colonna ed entrano nel singolo appartamento servono un solo proprietario e sono private;
• il tratto comune resta tale anche se passa dentro un appartamento, perché conta la funzione del tubo e non la sua posizione.

Il criterio decisivo, quindi, è la destinazione d’uso: un tubo è comune quando serve più unità immobiliari, è privato quando serve soltanto la tua. Il titolo, cioè l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale, può prevedere una disciplina diversa.

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Chi è responsabile dei danni in caso di rottura del tubo

Una volta individuato il proprietario del tratto rotto, entra in gioco l’art. 2051 c.c. sulla responsabilità per cose in custodia. La norma stabilisce che ciascuno risponde del danno causato dalle cose che ha in custodia, salvo il caso fortuito.

Si tratta di una responsabilità oggettiva: il danneggiato non deve provare la colpa di chi ha la custodia, ma gli basta dimostrare il danno e il collegamento con il tubo che lo ha causato. Vediamo come si interviene a seconda che il tubo rotto sia condominiale o privato.

Se il tubo rotto è condominiale

Se il guasto riguarda una parte comune, il custode è il condominio, il quale risponde dei danni all’appartamento del condomino danneggiato e a eventuali terzi.

L’amministratore ha il dovere di intervenire subito: l’art. 1130, n. 4, c.c. gli affida il compito di compiere gli atti conservativi delle parti comuni, quindi la riparazione urgente del tubo rientra tra i suoi obblighi.

Le spese di riparazione si dividono tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, secondo l’art. 1123 c.c. Se la colonna serve solo una parte dell’edificio, per esempio una sola scala, la spesa grava sui soli condòmini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

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Se il tubo rotto è privato

Se il guasto si trova nel tratto che serve solo un appartamento, il custode è il proprietario di quell’unità. In questo caso è lui a pagare la riparazione e a risarcire i danni al vicino del piano di sotto o alle parti comuni.

Il proprietario si libera dalla responsabilità solo se prova il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale, esterno alla cosa. La semplice usura del tubo o la sua vetustà non bastano.

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Il caso della braga condominiale

La braga è il raccordo a forma di “Y” che collega lo scarico orizzontale dell’appartamento alla colonna verticale condominiale. Si trova proprio sul confine tra privato e comune, e per questo la giurisprudenza ha dato risposte diverse nel tempo.

Un orientamento meno recente ha attribuito la braga al condominio, perché senza quel raccordo la colonna di scarico non potrebbe funzionare. In questo senso si era espressa la Cassazione con l’ordinanza n. 778 del 2012, in un caso in cui la rottura si trovava nella parte bassa della braga, innestata nella colonna.

L’orientamento oggi prevalente va nella direzione opposta. Con l’ordinanza n. 15302 del 13 maggio 2022, la Cassazione ha ribadito che la braga non è un bene comune, perché serve soltanto a convogliare gli scarichi del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che serve tutti. Il proprietario dell’unità collegata, quindi, ne è il custode e risponde dei danni causati dalla sua rottura.

Nella pratica, il punto esatto della perdita fa la differenza: per questo, in caso di contestazione, per capire chi paga spesso serve una perizia tecnica o una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) disposta dal giudice.

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Cosa succede se vivi in affitto

Molti appartamenti in condominio sono abitati da inquilini in affitto. In questi casi la domanda cambia: tra proprietario e conduttore, chi risponde del tubo rotto? Se il guasto riguarda una parte comune, come la colonna montante o lo scarico verticale, l’inquilino non è coinvolto come responsabile. Le parti comuni appartengono ai proprietari, e le riparazioni straordinarie restano a loro carico. All’inquilino spettano solo gli oneri accessori della gestione ordinaria, elencati dall’art. 9 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Per i tubi dentro l’appartamento, la giurisprudenza guarda a chi ha il potere di intervenire sul tubo. Secondo un orientamento consolidato della Cassazione, il proprietario che affitta la casa conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nei muri e nei pavimenti.

Se si rompe un tubo incassato, quindi, dei danni ai vicini risponde il proprietario-locatore ai sensi dell’art. 2051 c.c. Anche in questa ipotesi, si libera solo se prova il caso fortuito, che può consistere anche in un comportamento dell’inquilino.

Il discorso cambia per gli accessori esterni, che l’inquilino può controllare e sostituire senza rompere muri: il caso tipico sono i tubi flessibili che collegano lavandini, sanitari e lavatrice all’impianto. Questi elementi passano nella disponibilità del conduttore, che ne diventa custode. Se un flessibile si stacca o si rompe e allaga il piano di sotto, il risarcimento è a carico dell’inquilino.

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La rottura del tubo è coperta dall’assicurazione condominiale?

La legge non obbliga il condominio a stipulare una polizza sul fabbricato: la decisione spetta all’assemblea, salvo che il regolamento di condominio la preveda espressamente. Quando la polizza esiste, la copertura non è automatica. Tutto dipende, ovviamente, dalle condizioni generali e particolari del contratto, che rientra nella disciplina degli artt. 1882 e seguenti c.c.

Le polizze “globale fabbricati” contengono di solito tre tipi di garanzia legate all’acqua. Il loro nome può cambiare da compagnia a compagnia, ma la funzione è simile:

1. la garanzia danni da acqua condotta, che copre i danni materiali causati dalla fuoriuscita di acqua per rottura accidentale degli impianti;
2. la garanzia ricerca e riparazione del guasto, che rimborsa le spese per individuare la perdita, rompere e ripristinare muri e pavimenti e sostituire il tratto di tubo;
3. la garanzia di responsabilità civile verso terzi (art. 1917 c.c.), che copre i risarcimenti dovuti dal condominio a chi subisce un danno.

La garanzia ricerca e riparazione del guasto è spesso facoltativa. Se il condominio non l’ha acquistata, la compagnia paga i danni da acqua, ma non le spese per trovare e riparare la perdita.

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Cosa fare subito dopo la rottura di un tubo

L’art. 1913 c.c. impone di dare avviso del sinistro alla compagnia entro tre giorni da quando l’assicurato ne è venuto a conoscenza, salvo un termine diverso previsto dal contratto.

Ecco i passaggi da seguire:

• avvisa subito l’amministratore per iscritto, anche via e-mail o PEC, e chiedi un intervento urgente;
• se la perdita è nel tuo appartamento, chiudi l’acqua e chiama un idraulico per limitare i danni;
• fotografa i danni e conserva fatture, preventivi e ogni documento utile;
• chiedi all’amministratore di aprire il sinistro con la compagnia del condominio e di farti avere copia della polizza;
• non buttare il pezzo di tubo rotto, perché può servire al perito per accertare la causa.

Se la compagnia rifiuta l’indennizzo o non risponde, puoi presentare un reclamo scritto all’ufficio reclami dell’impresa, che ha 45 giorni per rispondere. Se la risposta manca o non ti soddisfa, puoi rivolgerti all’IVASS, l’autorità di vigilanza sulle assicurazioni.

Ricorda infine i termini di prescrizione: il diritto al risarcimento verso il responsabile del danno si prescrive in cinque anni (art. 2947 c.c.), mentre i diritti che derivano dal contratto di assicurazione si prescrivono in due anni (art. 2952 c.c.).

Quando un tubo si rompe, le contestazioni tra condòmini, amministratore e compagnia sono frequenti. La qualificazione della braga, la lettura delle clausole di polizza e la ripartizione delle franchigie richiedono una valutazione caso per caso. Un avvocato esperto in diritto condominiale può esaminare la perizia, verificare il contratto assicurativo e tutelarti nella richiesta di risarcimento o nella difesa da una richiesta ingiusta. Cerca un professionista e chiedi una consulenza su deQuo.

Rottura tubo condominio – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 1117 c.c.;
• art. 1123 c.c.;
• art. 1130 c.c.;
• art. 1576 c.c.;
• art. 1577 c.c.;
• art. 1609 c.c.;
• art. 1882 c.c.;
• art. 1910 c.c.;
• art. 1913 c.c.;
• art. 1917 c.c.;
• art. 2051 c.c.;
• art. 2947 c.c.;
• art. 2952 c.c.;
• art. 9 Legge 27 luglio 1978, n. 392;
• Legge 11 dicembre 2012, n. 220.

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