Cosa controllare prima dell’acquisto di un immobile?

• Quando si acquista una casa è opportuno andare a verificare se vi siano irregolarità urbanistiche o catastali.
• Per verificare la regolarità urbanistica e catastale è necessario nominare un tecnico specializzato che sia in grado di redigere accuratamente una relazione tecnica sullo stato dell’immobile.
• Le eventuali irregolarità urbanistiche possono essere sanate mediante sanatoria edilizia o condono edilizio.

Sei interessato a concludere la compravendita di una casa, ma non sai cosa devi verificare? Come capire se una casa ha problemi? Nel seguente articolo provvederemo a spiegarti cosa c’è da sapere e quali sono le verifiche che devono essere effettuate.

Nelle ultime settimane, poi, si parla molto di condono edilizio: ne approfitteremo per spiegarti di cosa si tratta e citeremo anche la c.d. sanatoria edilizia, così potrai comprendere le differenze.

Per acquistare un immobile quindi, è fondamentale tenere presenti alcune informazioni, per esempio, quali sono i documenti da chiedere prima di comprare casa o cosa controllare, che provvederemo a fornirti di seguito.

Cosa fare quando si compra casa

Prima di acquistare una casa è opportuno verificare:

1. la difformità urbanistica degli immobili;
2. la difformità catastale.

Un immobile è difforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio quando la costruzione e il progetto violano le norme edilizie. Soprattutto qualora tu debba chiedere un mutuo, è fondamentale sapere se vi sono delle difformità. 

Il venditore è responsabile in caso di difformità, laddove sia effettuato il rogito su un immobile abusivo. Per verificare se l’immobile è abusivo è necessario chiedere l’intervento di un esperto.

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Difformità urbanistica e catastale

Come dicevamo nel paragrafo precedente, quando prima di comprare casa è necessario verificare che non vi sia una difformità urbanistica o una difformità catastale.

Che differenza c’è tra le due? In pratica:

• la difformità urbanistica vi è quando l’immobile è difforme al progetto presentato al Comune;
• la difformità catastale ricorre quando non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto del bene e la planimetria presente in catasto. 

Si rammenta che la documentazione depositata in Comune rappresenta quello che è stato effettivamente dichiarato e autorizzato. Per quanto riguarda la planimetria catastale non costituisce un elemento di legittimità edilizia. 

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Regolarità urbanistica: cos’è

La costruzione di un immobile deve essere autorizzata da un procedimento amministrativo all’esito del quale è emanato il titolo abilitativo.

L’immobile non è abusivo:

• se è stato ottenuto il titolo;
• se l’immobile realizzato è conforme al progetto presentato e autorizzato. 

La regolarità urbanistica, o anche detta edilizia, deve essere provata da un tecnico che accerta la conformità tra il progetto depositato al Comune e quello realizzato. 

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni, come segue:

1. licenza edilizia: dal 1942 con la Legge 1150;
2. concessione edilizia onerosa: dal 1977 con la Legge 10;
3. permesso di costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01,

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Cos’è un condono edilizio?

Nelle ultime settimane, si è molto parlato dei condoni edilizi: per questo ne approfittiamo per darti delle brevi informazioni al riguardo.

Il condono è un rimedio avverso agli illeciti posti in essere in fase di costruzione. Può essere edilizio o ambientale:

• il condono edilizio fa riferimento alla violazione delle norme edilizie e urbanistiche;
• il condono ambientale riguarda la violazione di norma paesaggistiche. 

Il condono è realizzato mediante legge dello Stato: la prima risale al 1985 e va a sanare l’illecito posto in essere nei confronti della persona per violazione della normativa. Si tratta, in breve, di una sanatoria, un’autorizzazione o concessione rilasciata dopo la costruzione dell’immobile. Lo Stato rinuncia, quindi, ad esercitare il potere sanzionatorio nei confronti della persona per violazione della normativa. 

Nelle ultime settimane, il Ministro Matteo Salvini ha paventato l’introduzione di un nuovo condono edilizio entro l’anno.

Approfondisci l’argomento leggendo anche: Condono edilizio: cos’è e come funziona

Come si verifica la conformità di una casa

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica, è necessario procedere al confronto tra  lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

Si dovrà però tener conto del fatto che l’immobile sia stato modificato o realizzato in maniera non conforme al progetto autorizzato dal Comune. In tal caso, si parla di difformità urbanistica. 

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Compravendita casa: quando l’immobile è abusivo?

Le fattispecie di abuso si distinguono in tre categorie:

1. edificio abusivo (abuso totale): si ha questo vizio quando l’edificio è realizzato in assenza di un titolo edilizio abilitativo. La mancanza del provvedimento amministrativo o il permesso di costruire è illecito quando l’atto è richiesto dalla legge;
2. abusi sostanziali: in tale ipotesi si constata una difformità quantitativa tra l’attività autorizzata e quella realizzata;
3. abusi minori: laddove vengano in evidenza delle piccole modifiche interne realizzate in modo diverso da come era stato autorizzato.

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Come si accerta la regolarità urbanistica?

Prima di comprare una casa è preferibile accertare la regolarità urbanistica dell’immobile. Cosa bisogna fare? È necessario contattare un tecnico professionista a cui conferire un incarico, il quale provvederà a verificare se l’immobile è conforme al progetto. 

A tal fine sarà opportuno richiedere i documenti al Comune, facendo accesso agli atti: in tal modo sarà possibile visionare i progetti e il permesso con le relative varianti che sono state apportate nel tempo e verificare l’effettiva situazione della casa.

Se il tecnico riscontra una difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e quello che doveva essere realizzato in base al progetto, allora, l’immobile sarà considerato abusivo. L’abusivismo non è sanabile, salvo condono: ne consegue che a ciò potrebbe anche seguire l’ordine di demolizione dell’immobile. 

L’ordine di demolizione può essere emesso in qualsiasi momento – non è un fatto soggetto a prescrizione. È opportuno ricordare che non ogni irregolarità è causa di demolizione: a volte determinate difformità sono tollerate dalla legge. 

Ti consigliamo di approfondire leggendo anche: Compravendita immobiliare e cause di annullabilità

Quando non c’è abuso edilizio?

L’irregolarità non comporta abuso quando:

• non vi è rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta o di qualsiasi altro parametro inerente all’opera realizzata, ma l’irregolarità non supera il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo rilasciato (per esempio, dal permesso di costruire);
• per le irregolarità geometriche, siano presenti modifiche alle finiture di minima entità o la diversa collocazione degli impianti e delle opere interne, a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico-artistico. Tali irregolarità devono essere realizzate durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi. Tale eccezione non opera se ha compromesso l’agibilità.

Se l’irregolarità dell’immobile è ascrivibile a una di queste ipotesi, l’abuso è sanabile e deve essere richiesta la sanatoria edilizia. La sanatoria è ammessa solo ove i lavori effettuati non violino le leggi urbanistiche ed edilizie vigenti alla data di realizzazione degli stessi.

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Come si accerta la regolarità catastale?

Altro elemento che deve essere valutato, prima di comprare una casa, è la regolarità catastale. L’accertamento della regolarità catastale presuppone una verifica della planimetria dell’immobile, depositata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate-Territorio, cioè l’ex catasto.

La planimetria è la rappresentazione grafica e in scala dell’immobile, dalla quale è possibile evincere la dislocazione interna dei vani di un immobile. 

Il tecnico al quale è conferito l’incarico deve provvedere a richiedere la planimetria tramite il portale Sister, che può essere utilizzato solo dai professionisti abilitati. Ottenuta la planimetria, deve procedere a un sopralluogo dell’immobile per verificare se esso sia conforme a quanto previsto.

Se riscontra delle irregolarità:

• ove di lieve entità, come nel caso di spostamento di una porta, se non comporta una variazione del numero di vani né un cambio di destinazione d’uso (anche solo parziale), il tecnico può redigere comunque l’attestato di conformità nel quale dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali;
• se la difformità è rilevante, si deve procedere a una variazione catastale. 

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Visura ipotecaria: a cosa serve?

Prima di concludere la compravendita di una casa è opportuno anche richiedere una visura ipotecaria, attraverso la quale è possibile verificare lo stato dell’immobile. Dalla visura è in pratica possibile accertare se vi siano trascrizioni, oltre che le iscrizioni e le annotazioni relative all’immobile presenti nella banca dati ipotecaria.

Più precisamente, in una visura ipotecaria sono riportati:

• la descrizione catastale dell’immobile;
• la quota di proprietà;
• l’ubicazione precisa del bene;
• l’atto pubblico di provenienza;
• l’elenco delle formalità, cioè: a) le trascrizioni, relative agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali sul bene immobile (come per esempio le compravendite, le donazioni e le successioni) e agli atti che istituiscono vincoli sull’immobile (sequestri, pignoramenti, domande giudiziali); b) le iscrizioni, riferite alla costituzione di ipoteche sull’immobile derivanti, per esempio, da un contratto di finanziamento;
• le annotazioni delle precedenti trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, come la cancellazione di ipoteche e di pignoramenti.

Per approfondire questo passaggio fondamentale, ti invitiamo a leggere la nostra guida su Vendere casa: quando è legalmente impossibile

Contratto di compravendita e nullità urbanistica

L’art. 46 del Testo unico dell’edilizia prevede la c.d. nullità urbanistica, ossia la nullità degli atti tra vivi che costituiscono diritti reali su beni immobili, con eccezione di servitù e diritti reali di garanzia, che non contengono il titolo urbanistico. La menzione successiva del titolo sana il vizio. La norma, in sostanza, si applica anche e soprattutto alla compravendita di una casa.

Si è discusso se tale nullità sia formale o sostanziale.

Tesi nullità formale

La funzione della nullità è quella di indurre all’indicazione del titolo al fine di informare la parte contraente, la quale verifica la conformazione dell’immobile al titolo. Può avere ogni informazione per decidere se concludere il contratto o meno.

La nullità disincentiva solo indirettamente l’acquisto dell’immobile e quindi l’acquirente può valutare l’opportunità di concludere il contratto; può essere sanata con la menzione successiva del titolo, anche se l’immobile è abusivo.

Tesi della nullità sostanziale

L’interesse protetto con la nullità è il corretto assetto del territorio; quindi, l’oggetto del contratto o la sua causa sono illeciti se riferiti a un bene immobile abusivo. Anche se il titolo è menzionato successivamente, ma l’immobile non è conforme ad esso, la nullità non è sanata.

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Acquisto immobile – Domande frequenti

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