Sublocazione di immobili: quando è possibile?

Immaginate di andare a vivere in affitto in una grande casa, da soli o in condivisione con un’altra persona. La casa è talmente grande che a un certo punto vi rendete conto potreste affittare una stanza a qualcun altro, con quella che prende il nome di sublocazione. Le spese di affitto sono alte: un’entrata in più vi farebbe comodo.

In questo caso, potreste andare incontro a delle conseguenze di tipo penale o dover pagare una sanzione qualora il proprietario dell’immobile vi scoprisse? In questa guida vogliamo analizzare proprio la sublocazione di immobile: cosa prevede la legge, quando è consentita, cosa si rischia.

Sublocazione di immobili: definizione

La sublocazione è un contratto con cui un soggetto, che ha ricevuto in locazione un immobile da un altro soggetto, lo cede a sua volta in sublocazione ad un terzo, che ne acquista in questo modo il godimento. Per esemplificare: A e B stipulano un contratto di locazione in virtù del quale A cede in locazione un bene a B; B, a sua volta, cede il detto bene in sublocazione a C.

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Sublocazione: è vietata?

Il codice civile, all’art. 1594, prevede che salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Pertanto, se le parti al momento della stipula del contratto di locazione non hanno convenuto un espresso divieto di sublocazione, il conduttore ha la piena facoltà di sublocare l’immobile ricevuto in locazione.

Quindi, il subaffitto di immobili non è illegale in assoluto, ma può essere espressamente vietato nel contratto di locazione concretamente stipulato dalle parti.

Il locatore può, così, impedire al conduttore di sublocare il suo bene, ma in mancanza di questo espresso divieto l’inquilino può sublocare. In quest’ultimo caso devono essere osservate delle norme particolari.

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Sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo

Nel caso di immobili urbani ad uso abitativo, alla sublocazione si applica la disciplina speciale contenuta nell’art. 2 legge n. 392/1978. La normativa prevede che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile locato senza che vi sia il consenso del locatore. Senza il consenso del proprietario, dunque, l’inquilino non può sublocare l’intero immobile.

Il conduttore ha la facoltà di concedere in sublocazione solamente una parte dell’immobile abitato, salvo patto contrario, comunicando al locatore con lettera raccomandata la persona del sublocatore, la durata della sublocazione e i vani sublocati. Ciò significa che se le parti della originaria locazione non hanno espressamente convenuto un divieto di sublocazione, il conduttore può sublocare una parte di immobile (es. una o due stanze).

Se intende concedere in sublocazione l’intero appartamento deve ottenere il consenso del locatore. Diversamente, può sempre sublocare una parte dell’immobile locato e, in assenza di previo patto contrario, il locatore non può validamente opporsi. Il conduttore, in questo caso, ha semplicemente l’onere di comunicare al locatore, con lettera raccomandata, la persona del sublocatore, la durata della sublocazione e i vani locati.

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Sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo

Relativamente invece ai contratti aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo (es. per l’esercizio di un’attività commerciale), il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.

In questo caso il conduttore ha l’onere di darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte – es. il pagamento dei canoni.

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Durata della sublocazione

La durata del contratto di sublocazione è vincolata alla durata del contratto di locazione? Sì, secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità la durata della sublocazione non può essere superiore alla durata del contratto di locazione. Pertanto, il contratto di sublocazione cessa nel momento in cui scade il contratto di locazione.

Precisamente, la Cassazione con sentenza n. 11003 del 6 novembre 1993, ha statuito che è “irrilevante che la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti di tale contratto per continuare oltre la data in cui si determina la cessazione del contratto di locazione; nello stesso modo, non rileva che la durata del contratto di sublocazione fosse stata prorogata per legge si da poter durare oltre la data in cui poi interviene la cessazione della locazione“.

Di conseguenza, la durata del contratto di sublocazione non può superare mai la durata del contratto di locazione, anche se le parti del contratto di sublocazione hanno stabilito una durata superiore, rimanendo tale pattuizione irrilevante.

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Affitto in nero: cosa si rischia

La questione dell’affitto in nero è un argomento delicato e molto discusso. La legge italiana è chiara: ogni contratto di affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula. Questo obbligo riguarda sia il locatore sia l’affittuario, e la mancata registrazione può comportare pesanti sanzioni.

La registrazione del contratto di affitto serve a garantire la trasparenza delle transazioni immobiliari e a prevenire l’evasione fiscale. Inoltre, offre una protezione legale sia al locatore sia all’affittuario, in caso di controversie. Entro 60 giorni, la registrazione del contratto deve essere notificata all’affittuario.

La mancata registrazione di un contratto di affitto si traduce in un’assenza di tutele per il proprietario di casa. L’inquilino potrebbe smettere di pagare l’affitto, senza lasciare l’immobile in locazione. Non potrebbe inoltre chiedere alcun risarcimento nell’ipotesi di eventuali danni.

Le sanzioni per la mancata registrazione del contratto di affitto sono severe. Il locatore, infatti, rischia di pagare:

• il 120-240% dell’imposta di registro per il contratto non registrato;
• una sanzione del 30% dell’imposta di registro per il pagamento effettuato in ritardo.

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Sublocazione di immobili – Domande frequenti

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