Guida pratica all’atto di mutuo: tutto ciò che devi sapere prima di comprare casa

• La sottoscrizione di un mutuo è un passo importante ma delicato in quanto può comportare una serie di rischi.
• Tra gli aspetti cui prestare attenzione si segnala la tipologia di tasso di interesse applicato dall’istituto di credito.
• Infine è importante prendere in considerazione anche le spese che si dovranno sostenere in aggiunta, come le tasse da versare e la parcella del notaio.

Comprare casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona. Ma per la maggior parte degli acquirenti, questo percorso passa inevitabilmente attraverso la richiesta di un mutuo ipotecario.

È qui che iniziano i dubbi: da dove si comincia? Quali sono gli elementi da prendere in considerazione? Quali documenti servono? Siamo di fronte ad una scelta che impatta sul proprio budget a medio lungo termine e pertanto occorre decidere con cautela.

Questa guida nasce proprio per chi si trova all’inizio del percorso e ha bisogno di una spiegazione chiara, semplice e concreta. Vedremo insieme tutte le fasi: dalla scelta della banca e, quindi, della tipologia di mutuo alla perizia, dalla delibera alla firma finale, con esempi pratici e consigli utili per evitare errori.

Cos’è un atto di mutuo

Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine disciplinato dal codice civile all’articolo 1813, con il quale la banca presta una somma di denaro per acquistare un immobile o ristrutturarlo. In cambio del denaro ricevuto, l’acquirente si impegna a restituire il capitale con gli interessi, secondo un piano di ammortamento.

Con l’atto di mutuo stipulato davanti al notaio viene iscritta ipoteca sull’immobile da parte della banca a garanzia del proprio credito. Per accendere un mutuo occorre seguire una procedura ben precisa in base alla quale ci sono delle fasi da rispettare che illustreremo qui di seguito.

Di solito, contestualmente all’atto di mutuo, si stipula l’atto di vendita, con il quale la somma che è stata finanziata viene trasferita nelle mani del venditore per poter effettuare il passaggio di proprietà. 

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Quale somma si può richiedere alla banca

Prima ancora di scegliere la banca, è fondamentale capire l’importo della somma che potrai richiedere alla stessa. Gli istituti di credito, in genere, concedono un mutuo che non supera il 70–80% del valore dell’immobile, e la rata non deve superare un terzo del reddito netto mensile.

Facciamo un esempio pratico. Se guadagni 1.600 euro al mese e la casa costa 180.000 euro, il mutuo massimo sarà intorno ai 140.000–150.000 euro. Il resto dovrai coprirlo con risparmi o aiuti familiari.

Molti acquirenti scoprono solo in questa fase che la casa che desiderano è fuori budget. Per questo è utile fare una pre-valutazione con una banca o un consulente del credito prima di iniziare la ricerca dell’immobile. Tenendo conto dei propri guadagni, si potrà determinare quella che sarà la rata sostenibile e così stabilire il target di casa che ci si potrà permettere.

Una volta ricevuta la somma necessaria, l’importo dovrà essere restituito sotto forma di rate mensili comprensive di interessi.

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Scegliere il mutuo: tasso fisso o variabile?

Una delle scelte più delicate riguarda il tipo di tasso. Il tasso può essere fisso, variabile o misto.

In caso di tasso fisso la rata rimane sempre uguale. È ideale se vuoi avere una certa stabilità e vuoi evitare che la rata aumenti nel corso del tempo.

In caso di tasso variabile, la rata cambia nel tempo in base all’andamento dei tassi di mercato. Può essere conveniente all’inizio, ma comporta un margine di incertezza.

Se hai un margine economico e vuoi risparmiare nel breve periodo puoi valutare il variabile, consapevole dei rischi. È bene in questo caso avere contezza dello scenario economico e di mercato in cui ci si trova ad operare.

Approfondisci leggendo Modello di compravendita tra privati: cosa deve contenere il preliminare

Fasi da seguire per accendere un mutuo

Per poter ottenere un mutuo occorre seguire alcuni step che illustreremo di seguito:

1. presentazione della domanda;
2. fase istruttoria;
3. perizia dell’immobile;
4. delibera;
5. erogazione del mutuo.

1. Domanda e documenti da presentare

Una volta scelta la banca, potrai presentare la domanda di mutuo. Dovrai recarti presso una filiale e compilare l’apposito modulo.

A tal fine dovrai munirti di una serie di documenti che serviranno per la successiva fase istruttoria, cioè:

• documento d’identità e codice fiscale;
• ultime buste paga o dichiarazione dei redditi;
• contratto preliminare di compravendita;
• documenti dell’immobile (visure, planimetrie, atto di provenienza).

La banca analizzerà la tua situazione economica unitamente alla regolarità dell’immobile. Questa fase dura in media 2–4 settimane.

2. Fase istruttoria

Nel corso della fase istruttoria, la banca deciderà se potrà concederti il finanziamento. Saranno presi in esame i documenti che hai consegnato, i quali serviranno per valutare la tua capacità di rimborso delle rate tenuto conto anche delle caratteristiche dell’immobile. Questa fase istruttoria potrebbe durare una ventina di giorni.

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3. Perizia dell’immobile

Se il mutuo è per te economicamente sostenibile, la banca incarica un perito per verificare il valore di mercato dell’immobile e la sua conformità urbanistica e catastale. Se il perito riscontra irregolarità (abusi edilizi, difformità, mancanza di documenti), la banca può sospendere o rifiutare il mutuo.

Molti acquirenti scoprono solo in questa fase che l’immobile presenta problemi. Per questo è utile far controllare i documenti da un tecnico prima di firmare il compromesso. Siamo di fronte ad un momento importante poiché è proprio in base ai risultati della perizia che verrà concesso o meno il mutuo. Per ottenere la perizia finale, di solito ci vogliono una decina di giorni. 

4. Delibera

Se tutto è in ordine, la banca emette la delibera definitiva. È il via libera ufficiale all’erogazione del finanziamento. Da questo momento si può fissare l’appuntamento dal notaio da te prescelto per l’atto di mutuo e quello di compravendita che di solito potrà essere circa due o tre settimane dopo l’approvazione.

Attenzione agli imprevisti perché la delibera ha una validità limitata (di solito 3–6 mesi). Se scade, la banca ti potrà richiedere nuovi documenti o rivalutare la pratica. Ciò che deve essere chiaro è che la delibera della banca non è ancora atto di mutuo per il quale è richiesta la presenza del notaio.

5. Erogazione

Molti acquirenti arrivano dal notaio senza sapere cosa li aspetta. Ecco cosa potrebbe accadere:

• identificazione delle parti: il notaio verifica identità e capacità delle persone coinvolte;
• lettura dell’atto di mutuo: il notaio legge il contratto, spiegando gli elementi che lo caratterizzano, ovvero l’importo, la durata, il tasso applicato, il piano di ammortamento, l’ipoteca iscritta sull’immobile e gli obblighi dell’acquirente;
• firma dell’atto da parte dell’acquirente, della banca e del notaio;
• erogazione del mutuo: la banca eroga la somma, che può essere contestuale (il giorno stesso) o differita (dopo alcuni giorni, per esempio per controlli ipotecari);
• trascrizione dell’ipoteca;
• registrazione dell’atto di mutuo.

L’atto di mutuo viene sottoscritto in tua presenza insieme al notaio, al rappresentante della banca e al venditore.

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Quanto costa l’atto di mutuo?

Molti acquirenti sottovalutano i costi legati al mutuo. Oltre al prezzo della casa, bisogna considerare una serie di spese collaterali, vale a dire:

• imposta sostitutiva (0,25% per prima casa, 2% per seconda casa);
• parcella del notaio;
• spese di istruttoria della banca;
• costo della perizia;
• eventuali assicurazioni obbligatorie.

Per un mutuo da 150.000 euro, le spese complessive possono variare tra 2.000 e 3.500 euro. È importante inserirle nel budget iniziale.

La banca richiede almeno un’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile. Altre polizze (vita, perdita lavoro) sono facoltative, anche se spesso consigliate. Le assicurazioni proposte dalla banca non sono obbligatorie: l’acquirente può scegliere una compagnia esterna, purché la polizza rispetti i requisiti richiesti.

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Errori da evitare

Nel complesso, sulla base di quanto illustrato finora, possiamo riassumere quelli che sono gli errori da evitare quando si vuole accendere un mutuo:

• firmare il compromesso senza aver fatto una pre-valutazione del mutuo.
• sottovalutare le spese accessorie.
• ignorare eventuali difformità dell’immobile.
• accettare polizze non necessarie.
• non leggere attentamente il piano di ammortamento.

Per quali ragioni la banca può rifiutare il mutuo?

Una volta presentata la domanda, l’accettazione del mutuo da parte della banca non è così scontata. La banca potrà infatti concederti il finanziamento solo se dimostrerai di poter sostenere la rata senza correre rischi. È proprio a questa valutazione che è finalizzata la fase istruttoria che abbiamo sopra illustrato. I motivi di rifiuto da parte di un istituto di credito si possono ricondurre a tre macro categorie.

Prima tra tutte, il rispetto delle soglie di reddito e in particolare il rapporto tra il reddito e la rata da versare. Abbiamo poi da considerare l’affidabilità creditizia ed eventuali situazioni personali, come un’eventuale precarietà lavorativa.

Per quanto concerne il primo aspetto, il reddito non deve essere dunque insufficiente per coprire la rata. La banca non tiene in conto solo l’importo della retribuzione, bensì anche la tipologia di contratto di lavoro. Se hai un contratto di lavoro a tempo indeterminato, parti certamente da una situazione di vantaggio. I motivi di un rifiuto possono, dunque, essere un contratto di apprendistato o a termine.

Ultimo motivo di rifiuto è relativo a una richiesta di importo troppo elevato rispetto al valore, alle caratteristiche dell’immobile o alle garanzie da te offerte. Ad ogni modo, trattandosi di una scelta davvero importante, non essere avventato e rivolgiti a diverse banche per valutare al meglio il piano di ammortamento che si sposa maggiormente con le tue esigenze e possibilità.

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