Come funziona un contratto di locazione per studenti universitari?

• Il contratto di locazione per studenti universitari è una tipologia di contratto di affitto avente natura transitoria.
• Può rivolgersi a uno solo studente, oppure essere indirizzato a più studenti (o studentesse) che condividono la stessa casa.
• Questo contratto può essere firmato anche dai genitori.

In Italia frequentare l’Università, anche se nella stessa Regione, comporta la stipula di un contratto di affitto per studenti universitari, una particolare tipologia di contratto di locazione che si contraddistingue specialmente per il suo carattere transitorio.  

Tale contratto potrà essere firmato anche dai genitori per conto dei figli: quali sono le condizioni alla base di un contratto di affitto per studenti universitari? Può essere a canone libero o con la cedolare secca? E come funziona l’eventuale recesso? Vediamo di seguito tutto quello che c’è da sapere. 

Requisiti contratto locazione universitari

Trovare casa nelle grandi città è, sempre più spesso, molto difficile per i lavoratori. Questo perché la maggior parte dei contratti di affitto sono riservati proprio agli universitari. Un contratto di locazione per studenti universitari si basa su due presupposti fondamentali, ai sensi della legge n. 431 del 1998. 

Il primo è costituito dal fatto che lo studente deve essere un fuori sede: deve avere quindi la residenza in un Comune diverso rispetto a quello in cui frequenta l’Università. 

La seconda, invece, prevede che l’immobile preso in affitto sia ubicato nel Comune in cui si trovi l’Università, oppure in un Comune limitrofo. 

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Qual è la durata massima di un contratto di locazione per studenti universitari?

Come anticipato, una delle caratteristiche costitutive di un contratto di locazione per studenti è la sua transitorietà: il contratto ha la funzione di coprire il periodo degli studi universitari e per questo motivo la sua durata è limitata. 

La legge prevede che il contratto debba avere:

• una durata minima di 6 mesi;
• una durata massima di 36 mesi, ovvero 3 anni. 

L’affittuario sarà tenuto a rispettare tali limiti, pena la nullità del contratto. 

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L’affitto può essere a canone libero?

Le locazioni a studenti universitari prevedono dunque l’utilizzo – che anche se non è obbligatorio, è comunque il più frequente – del contratto di affitto transitorio e a canone concordato previsto dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, grazie al quale si può avere accesso ad alcune agevolazioni fiscali. 

Durante la dichiarazione dei redditi e la presentazione del modello 730, sarà possibile portare in detrazione i canoni di affitto, nella misura del 19% (come vedremo di seguito).

Per quanto riguarda l’ammontare del canone di affitto, può essere stabilito liberamente tra le parti: banalmente, per una camera non arredata si può concordare un canone di affitto più basso.

I canoni di locazione, sulla base del decreto del 30 dicembre 2002, non sono a discrezione del proprietario, ma dipendono da accordi locali – nei quali sono coinvolte organizzazioni sindacali e associazioni degli studenti – che tengono conto del valore dell’area in cui si andrà a vivere e, in genere, prevedono limiti minimi e massimi da rispettare.

Il pagamento del canone potrà avvenire su base mensile, bimestrale trimestrale, e così via, sulla base degli accordi presi, tenendo bene a mente che, nel caso di pagamento in contanti, il nuovo limite previsto dalla legge è pari a 4.999,99 euro. 

Cosa deve contenere il contratto

Il modello base del contratto di affitto per studenti universitari, per il quale si può fare riferimento a quello contenuto nell’allegato f del d.m.  30 dicembre 2002, deve contenere alcuni elementi obbligatori. 

Nello specifico, devono essere indicati:

• le generalità delle parti contraenti;
• la descrizione e l’indirizzo dell’immobile da affittare;
• l’indicazione del fatto che lo studente sia un fuori sede che frequenta un’Università nel luogo in cui si trova l’immobile;
• la durata del contratto;
• l’importo del canone e le modalità di pagamento. 

Il conduttore deve inoltre ricevere l’attestazione di prestazione energetica: in assenza di tale documento, che deve essere disponibile entro 45 giorni dall’inizio dell’affitto, sia il locatore sia l’inquilino sono tenuti a pagare una sanzione amministrativa. Nel caso di contratto di locazione per studenti, la sublocazione è sempre vietata. 

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Come vengono ripartite le spese

La ripartizione delle spese è disciplinata da quanto contenuto nell’allegato G del decreto ministeriale 30 dicembre 2002, nel quale si fa riferimento alle seguenti macrocategorie che sono generalmente incluse nel costo del canone di affitto.

Si tratta di:

• amministrazione; 
• ascensore; 
• autoclave; 
• impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali; 
• impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua; 
• impianti sportivi; 
• impianto antincendio; 
• impianto televisivo; 
• parti comuni; 
• parti interne all’appartamento locato; 
• portierato; 
• pulizia.

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Recesso anticipato contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto per studenti prevede il rinnovo automatico alla prima scadenza, con durata uguale a quella prevista in prima battuta. Il conduttore può esercitare il suo diritto di recesso inviando una lettera di disdetta con almeno 3 mesi di preavviso rispetto alla scadenza del contratto. 

Lo studente in affitto può, inoltre, recedere dal contratto per gravi motivi in qualsiasi momento, dando sempre un preavviso di 3 mesi al proprietario dell’immobile.

Nel caso in cui ci fosse un solo contratto di affitto per più inquilini, se uno di loro dovesse recedere dal contratto:

• gli altri sarebbero tenuti a pagare la sua parte;
• in alternativa, dopo aver informato il proprietario, si potrebbe trovare un nuovo studente che entrerebbe in sostituzione.

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Come si registra un contratto di locazione per studenti universitari?

Alla stregua di qualsiasi altro contratto di locazione con durata superiore a 30 giorni, il contratto per studenti va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni di tempo dalla sua stipula.

Il proprietario dell’immobile deve dunque:

1. presentare due copie del contratto;
2. versare l’imposta di registro;
3. pagare una marca da bollo di 16 euro ogni 4 pagine di contratto. 

Detrazioni fiscali

Qual è il limite di detrazione per l’affitto per gli studenti fuori sede? Il contratto di affitto per studenti è molto vantaggioso dal punto di vista fiscale, in quanto permette di ottenere dei vantaggi sulla tassazione: permette, per esempio, di scegliere il regime fiscale della cedolare secca, che prevede un’aliquota al 10%. In questo caso non si devono pagare le imposte di bollo e di registro relative alla registrazione.

Tra le agevolazioni previste per il proprietario possiamo citare una deduzione IRPEF pari al 30%. Gli studenti potranno beneficiare della detrazione Irpef del 19% al momento della dichiarazione dei redditi, per un importo non superiore a 2.633 euro (in riferimento al 2014)

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