Subaffittare una casa è legale?

Il subaffitto consiste nell’affitto che viene praticato dall’inquilino di una casa o di una stanza, senza il recesso dal contratto di affitto sottoscritto con il proprietario dell’immobile.

Si tratta, dunque, di un contratto vero e proprio, chiamato contratto di sublocazione, che viene disciplinato dall’articolo 262 del Codice delle Obbligazioni. 

I contratti di subaffitto sono, dunque, contemplati dalla legge, ma si contraddistinguono per la loro provvisorietà. Subaffittare una casa o una stanza è legale, a patto che vengano rispettate alcune condizioni. 

Di seguito sarà analizzato il funzionamento del contratto di sublocazione in Italia, quali sono le sue caratteristiche e come procedere per subaffittare un immobile in modo legale. Sarà spiegata, in particolare, qual è la differenza tra una sublocazione totale e parziale, quali sono i diritti del proprietario di un immobile e quali i rischi derivanti dal subaffitto. 

Quando il subaffitto è lecito

La sublocazione è lecita nel caso in cui nel contratto di affitto che è stato stipulato con il proprietario dell’immobile nel quale si vive, sia inclusa una clausola che consenta all’inquilino di dare l’intero appartamento in affitto ad altre persone. 

L’inquilino, che prenderà il nome di sublocatore, concede a una persona terza, chiamata subconduttore:

• l’intero appartamento nel quale vive in affitto: in questo caso si parla di sublocazione totale;
• una parte della casa, come per esempio una stanza: si parla in questi casi di sublocazione parziale, che si verifica anche nel caso in cui l’appartamento venga subaffittato solo per alcune ore del giorno. 

La sublocazione può riguardare sia un contratto di affitto commerciale, sia un contratto di affitto ad uso abitativo. 

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Sublocazione nel Codice Civile

Il contratto di sublocazione è disciplinato dall’articolo 1594 del Codice Civile, nel quale si legge che il conduttore può sublocare la casa presa in affitto a condizione di avere il consenso da parte del locatore. 

Inoltre, l’immobile si può sublocare solo nel caso in cui se ne faccia un uso consentito dalla legge. La sublocazione potrà avere durata pari o inferiore rispetto a quella del contratto di affitto. 

Per fare in modo che ciò avvenga, nel contratto deve essere presente una clausola con la quale il padrone di casa concede l’autorizzazione a poter subaffittare l’immobile. 

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Corte di Cassazione e sublocazione

Nel corso degli anni ci sono state alcune sentenze della Corte di Cassazione che hanno trattato il tema della sublocazione. In particolare, la n. 5923 del 1993 e la n. 3365 del 1987 hanno affrontato il tema dell’obbligatorietà della comunicazione di un’eventuale sublocazione da parte dell’inquilino in modo differente. 

La Cassazione ha infatti stabilito che, in caso di omissione dell’avvenuta sublocazione, l’inquilino non avrà commesso un inadempimento così grave da determinare l’eventuale risoluzione del contratto di locazione principale o lo sfratto dall’appartamento in affitto. 

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Cosa cambia nel caso della sublocazione parziale

Quanto esposto finora, soprattutto in relazione alla clausola contrattuale necessaria per poter subaffittare un appartamento, è valido nei casi di subaffitto totale.

La situazione cambia per il subaffitto parziale per il quale non sono previsti:

• né la clausola contrattuale;
• né l’autorizzazione preventiva da parte del locatore. 

Il conduttore può comunque decidere di comunicare la sua volontà di subaffittare una parte dell’immobile inviandone comunicazione al padrone di casa tramite raccomandata A/R, nella quale saranno indicate la durata della sublocazione e quali vani saranno affittati a una terza persona. 

In caso di mancata comunicazione, la sublocazione parziale sarà comunque valida e il contratto di locazione non potrà essere sciolto. 

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Il padrone di casa può vietare la sublocazione parziale?

La sublocazione parziale è lecita anche se nel contratto di affitto non sono indicate clausole in merito. Ma cosa succede nel caso in cui il proprietario dell’immobile fosse contrario al subaffitto di una parte della sua proprietà? Può opporsi in qualche modo?

La risposta è affermativa: è possibile, infatti, inserire nel contratto di affitto una clausola con la quale si specifica che l’appartamento non potrà essere subaffittato. Un’altra ipotesi è rappresentata dalla situazione nella quale l’inquilino abbia già subaffittato una stanza: il padrone di casa potrà opporsi, ma deve specificare i motivi gravi alla base della sua contrarietà. 

Tra i motivi dell’opposizione, potrebbero esserci per esempio:

1. il fatto che l’inquilino non abbia comunicato le condizioni economiche alle quali sta subaffittando l’immobile: sono molto diffusi i casi di subaffitto speculativo, nei quali al subconduttore viene richiesto un canone di affitto maggiore rispetto a quello che si paga;
2. se il proprietario ritenga che le condizioni del subaffitto siano improprie rispetto a quelle dell’affitto principale;
3. se il nuovo contratto di sublocazione preveda un cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile. 

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Cosa succede se il subaffitto avviene senza l’autorizzazione del locatore?

Sintetizzando quanto detto finora, il subaffitto totale è legale se previsto dal contratto di affitto principale, altrimenti è vietato. Al contrario, il contratto di subaffitto parziale è possibile, ma può essere vietato da una clausola prevista nel contratto di affitto. 

Nel caso in cui l’inquilino violasse quanto previsto dalla Legge e decidesse di sublocare comunque l’immobile nel quale vive in affitto, il locatore:

• potrà agire in tribunale contro di lui;
• potrà richiedere la risoluzione del contratto di locazione;
• avrà anche il diritto di richiedere la risoluzione del contratto di sublocazione;
• potrà, in questo modo, ottenere lo sfratto di inquilino e subconduttore. 

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Quali sono i rapporti tra le parti nel contratto di subaffitto?

Nel contratto di subaffitto, il proprietario dell’immobile e il subconduttore non hanno relazioni di tipo contrattuale, quindi potrebbero anche non conoscersi. Sono legati tra loro dal sublocatore, ovvero l’inquilino, che in questo caso si può anche chiamare conduttore principale. 

Il rapporto giuridico tra locatore e subconduttore può verificarsi in alcuni casi, quali per esempio quello in cui:

1. il locatore si rivolga al subconduttore affinché l’immobile venga utilizzato in modo conforme rispetto all’uso stabilito;
2. il subconduttore non paghi l’affitto e il locatore entri in possesso dei suoi beni personali;
3. si verifichi la disdetta del contratto di locazione principale: in mancanza dell’inquilino nel ruolo di intermediario, sarà il locatore a rapportarsi direttamente con la persona che è in subaffitto. 

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Quali sono i rischi del subaffitto?

La sublocazione è una forma di affitto che, in periodi di difficoltà, potrebbe risultare estremamente vantaggiosa per l’inquilino: è il caso, per esempio, di un licenziamento improvviso per il quale non si ha più liquidità per sostenere il costo di un affitto. La sublocazione permettere all’inquilino di non pagare per un determinato periodo di tempo, durante il quale potrebbe per esempio appoggiarsi a un familiare, senza però dover rinunciare del tutto all’immobile in affitto. 

Un contratto di sublocazione porta comunque con sé qualche rischio, come per esempio:

• il fatto di avere a che fare con un inquilino poco onesto, che danneggi il locale subaffittato: in questo caso la responsabilità graverà tutta conduttore;
• il caso in cui il subconduttore non voglia liberare l’immobile al termine della sublocazione concordata;
• il mancato pagamento del canone d’affitto: anche in questo caso, la spesa graverà per intero sull’inquilino. 

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Come si stipula un contratto di subaffitto?

Nella pratica, un contratto di subaffitto è una scrittura privata fra le parti che ha valore legale. Nel documento dovranno essere inseriti i seguenti elementi:

• le generalità del conduttore e del subconduttore;
• la specificazione in merito all’esistenza di un regolare contratto di locazione per l’immobile o la parte di immobile che viene data in subaffitto;
• l’indicazione in base alla quale la sublocazione è stata autorizzata dal padrone di casa;
• la durata della sublocazione;
• il canone da pagare e la data entro la quale deve essere versato;
• una dichiarazione relativa alle ottime condizioni dell’immobile, che il subaffituario dovrà riconsegnare nelle stesse condizioni, impegnandosi a non sublocare a sua volta l’appartamento. 

Si dovrà poi allegare il contratto di locazione principale a quello di subaffitto: com’è possibile notare, non si tratta di un contratto che deve essere registrato, quindi non sono previste delle imposte da pagare, come per esempio quella di registro o le marche da bollo. 

Il subconduttore dovrà comunque impegnarsi:

1. a non modificare i locali presi in subaffitto;
2. a versare un deposito cauzionale all’inquilino, che sarà restituito, salvo danni causati dal subconduttore, al termine della sublocazione. 

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Contratto di subaffitto – Domande frequenti

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