Contratti

Intestazione fittizia immobile al coniuge: come funziona

Cosa si intende con l’espressione intestazione fittizia di beni immobili fra coniugi, come funziona e cosa fare per contestarla.

L’intestazione fittizia di immobile al coniuge è una pratica che viene spesso attuata dalle coppie, al fine di ottenere dei benefici fiscali o di altro genere. Si tratta, nello specifico, di una tipologia di contratto, presente nel Codice Civile, che prende il nome di simulazione: i cittadini sottoscrivono un particolare contratto ma in pratica non godono dei suoi effetti.





Si tratta di una donazione di tipo legale, nella quale un marito ha la possibile di cedere alla moglie un bene immobile, riuscendo per esempio in questo modo a liberarsi di eventuali creditori e del rischio di pignoramento.





L’atto non dovrebbe però influenzare in negativo gli interessi di terzi, che possono essere rappresentati, per l’appunto, dai creditori o da eventuali eredi: per questo motivo è sorta la possibilità da parte di questi soggetti di potersi tutelare contro una simulazione.





In questa guida sarà illustrato il funzionamento dell’intestazione fittizia immobile tra coniugi e qual è la procedura attraverso la quale è possibile contestarla.







Intestazione fittizia
immobile al coniuge: cos’è





Fino al 1973 esisteva una norma, ovvero l’articolo 781 del Codice Civile, nella quale le donazioni fra i coniugi non erano considerate legittime. Oggi non è più così: l’intestazione fittizia di beni immobili consente alla moglie di intestare un proprio bene al marito, e viceversa.





Questa pratica può essere attuata:





  1. sempre, quando i coniugi sono in regime di separazione dei beni;
  2. in alcuni casi, quando i coniugi sono, al contrario, in regime di comunione dei beni.




Nella seconda ipotesi, è possibile donare al coniuge tutti i beni che non sono oggetto di comunione dei beni, ovvero:









Intestazione fittizia immobile al coniuge come funziona




Intestazione fittizia
immobile: cos’è la simulazione





L’intestazione fittizia di un immobile al coniuge rappresenta una simulazione: nel concreto, i due coniugi firmano un contratto, ma non ne realizzano gli effetti. Un esempio può essere rappresentato dal caso di un immobile che venga intestato all’altro coniuge, ma continui ad essere amministrato da quello che lo ha donato.





Si tratta di un atto del tutto lecito, ma esiste la possibilità da parte dei soggetti che ne vengono danneggiati di impugnare la simulazione. Per contestare l’atto, bisogna dimostrare l’esistenza della simulazione.





La simulazione può essere contestata:





  1. dallo stesso donatore, nel caso in cui avesse intenzione di revocare la donazione: sarà sufficiente una prova scritta, ovvero una controdichiarazione firmata dai due coniugi nella quale viene ammesso che l’atto è stato simulato;
  2. da qualsiasi soggetto terzo, come un erede o un creditore, utilizzando ogni forma di prova in grado di dimostrazione la simulazione alla base dell’atto.




Scendendo maggiormente nel dettaglio:









Intestazione fittizia
immobile al coniuge: la separazione consensuale





Accade spesso che per rendere più credibile la simulazione, i coniugi scelgano di avviare un procedimento di separazione consensuale. Questo escamotage è molto utilizzato dalle coppie nelle quali uno dei due coniugi ha contratto dei debiti.





Dopo aver ottenuto la separazione:





  1. il coniuge debitore dichiara di voler donare un immobile all’ex;
  2. nella pratica, con questa donazione, i due coniugi sono separati dal punto di vista formale e il bene che avrebbe potuto essere pignorato risulta invece di proprietà del coniuge che non ha alcun debito.




Intestazione fittizia
immobile: cosa succede in caso di separazione reale





La simulazione di una donazione tra marito e moglie può rivelarsi problematica nel caso di separazione effettiva dall’altro coniuge. Com’è possibile, in casi come questo, riottenere il bene che è stato intestato per finta all’altro?





Il punto focale sarà rappresentato dalla prova di simulazione, attraverso la quale sarà possibile rivolgersi al Giudice al fine di ottenere la restituzione del bene. Tale prova deve essere, però, di tipo documentale.





Di conseguenza:













Intestazione fittizia
immobile a un figlio





L’intestazione fittizia di un immobile a un figlio è una pratica assai diffusa nei casi in cui un padre voglia lasciare una parte più cospicua della propria eredità a uno solo dei suoi figli. Per legge, un genitore ha dunque il diritto di poter vendere un immobile a uno dei figli e l’atto di vendita non può essere contestato da altri eredi.





Al contrario, le donazioni a un figlio specifico che abbiano provocato la riduzione delle quote ereditarie degli altri eredi legittimi si possono impugnare: un padre non può quindi donare la propria casa al figlio che preferisce, lasciando fuori dall’eredità gli altri figli. Le donazioni possono essere contestate soltanto dopo la morte del donatore.





La finta compravendita di immobile fra parenti è dunque equiparabile a una donazione. Nella pratica possono verificarsi le seguenti ipotesi:





  1. il genitore vende il proprio immobile a un figlio a un prezzo irrisorio rispetto a quello che è il valore effettivo dell’immobile;
  2. il genitore vende l’immobile senza che si verifichi passaggio di denaro.




In entrambi i casi risulta evidente la simulazione dell’atto di compravendita che viene attuata con il solo scopo di rendere la cessione irrevocabile: si ricorda, infatti, che le mentre le donazioni possono essere revocate, per le compravendite ciò non risulta possibile.





Nella pratica accade che anche se sul contratto c’è scritto che è stata sottoscritta una compravendita, l’atto deve essere disciplinato alla stregua di una donazione nel caso in cui il prezzo di vendita fosse simbolico o il passaggio di denaro nel momento della vendita fra le parti non sia mai avvenuto.





Intestazione fittizia
immobile: come si contesta la finta compravendita





In base a quanto detto finora, la compravendita fittizia può essere impugnata dimostrando che l’atto è nella pratica una simulazione dalla quale è scaturita una lesione dei propri diritti. Per contestare la finta compravendita immobiliare sarà necessario agire in tribunale, attraverso delle prove, che possono essere fornire con qualsiasi mezzo.





Prendendo nuovamente come esempio il caso di finta
compravendita della propria casa da parte di un genitore a uno solo dei suoi
figli:









Intestazione fittizia immobile: i termini





Quali sono i termini da rispettare nel caso in cui si volesse impugnare una simulazione? La legge non prevede alcun termine di prescrizione, né per la simulazione assoluta né per la simulazione relativa: ciò significa che è possibile agire in ogni momento, senza limiti di tempo. L’azione per far valere il contratto effettivo, invece, ha un termine di prescrizione di 10 anni.





Nel caso in cui i coniugi utilizzassero la separazione
consensuale per riuscire a dare credibilità a una donazione, evitando così le
richieste dei creditori, questi ultimi avranno la possibilità di impugnare la
separazione:









Intestazione fittizia
di immobile – Domande frequenti





Cos’è l’intestazione fittizia di immobile?

L’intestazione fittizia di immobili rappresenta un contratto simulato, ovvero quello in cui due parti si mettono d’accordo nel firmare un atto senza che gli effetti di quest’ultimo siano poi applicabili nella realtà. Ne sono esempi la vendita simulata per disfarsi del patrimonio in modo fittizio, con lo scopo di apparire nullatenenti, oppure quella realizzata al fine di ingannare eventuali creditori.

Quanto tempo ho per contestare una simulazione di compravendita?

Una simulazione di compravendita non prevede termini di prescrizione: ciò significa che la simulazione può essere impugnata in qualsiasi momento, qualora provochi un pregiudizio o un danno nei confronti di terzi. Per farlo, è necessario fare ricorso al Giudice attraverso delle prove della simulazione, che possono essere presentate attraverso qualsiasi mezzo.

Quando una compravendita può essere trattata legalmente al pari di una donazione?

È possibile dimostrare che le parti stiano simulando un contratto di compravendita, e dunque applicare gli stessi effetti giuridici tipici della donazione, quando si riesce a dimostrare che l’immobile oggetto del contratto di vendita sia stato acquistato a un prezzo simbolico, oppure non si sia verificato alcun passaggio di denaro nel momento in cui l’immobile è stato venduto. In questi casi, la finta compravendita può essere impugnata in quanto, come la donazione, è revocabile.