Locazioni brevi e locazioni turistiche: quali sono le differenze

• Le locazioni turistiche e le locazioni brevi si differenziano soprattutto per durata e finalità.
• Entrambe non possono essere esercitate in forma imprenditoriale se ci si intende avvalere della cedolare secca al 21%.
• Sono previsti adempimenti fiscali e amministrativi differenti per il ricorso alle due tipologie di locazione.

Le locazioni turistiche e le locazioni brevi (note anche come affitti brevi) sono due tipologie contrattuali utilizzate in campo immobiliare per gli affitti di breve durata. 

Come è noto, sempre più spesso si ricorre a soluzioni abitative temporanee per motivi di studio, turismo o lavoro e sono sempre più i proprietari che fanno uso di locazioni turistiche e affitti brevi per l’indubbia convenienza economica di tali tipologie di locazione.

Può essere utile, pertanto, conoscere le caratteristiche e gli adempimenti da rispettare per utilizzare questi strumenti. Difatti, seppur apparentemente simili, le locazioni brevi e le locazioni turistiche hanno in realtà specifiche differenze e richiedono anche adempimenti fiscali e amministrativi ben diversi.

Cos’è la locazione breve?

Secondo quanto previsto dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, la locazione breve consiste nel contratto di affitto di un immobile destinato a uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche che non svolgono attività d’impresa.

Si tratta di una locazione che deve, quindi, riguardare gli immobili che hanno una destinazione catastale abitativa e che non deve essere proposta in forma imprenditoriale. Ciò non vuol dire, però, che non si possa ricorrere all’intermediazione immobiliare, anche attraverso piattaforme online, per la stipula di tali contratti. Questa possibilità, infatti, è espressamente prevista dal già citato articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017.

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Caratteristiche delle locazioni brevi

Le principali caratteristiche della locazione breve sono le seguenti:

• in merito alla durata, il contratto può durare 30 giorni al massimo. Superato tale limite, la locazione si trasforma in come locazione turistica o transitoria e scatta l’obbligo di registrazione del contratto;
• può essere stipulato solo da persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività d’impresa;
• è consentita la fornitura di servizi, come la pulizia e l’utilizzo delle utenze;
• non è previsto l’obbligo di registrazione del contratto, a meno che non sia redatto in forma pubblica o per scrittura privata autenticata;
• per quanto riguarda il regime fiscale, invece, è possibile optare per la cedolare secca con un’aliquota del 21% sul canone di locazione.

Pur essendo consentita la fornitura di servizi come la pulizia dei locali e l’utilizzo delle utenze, non possono essere erogati servizi accessori non connessi ad attività residenziali e tipici del turismo, quali per esempio la colazione, la somministrazione di pasti in generale e il noleggio di automobili.

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Locazione turistica: in cosa consiste

La locazione turistica riguarda sempre l’affitto di immobili a uso abitativo, ma per finalità esclusivamente turistiche, indipendentemente dalla durata del soggiorno. Tale tipologia contrattuale è disciplinata dal Codice Civile e dalle normative regionali in materia di turismo.

Si tratta sempre di una locazione esercitata al di fuori dell’attività di impresa e pure in questo caso è possibile il ricorso ad intermediari – agenzie immobiliari o piattaforme web. Anche per questo motivo, nell’ambito delle locazioni turistiche, non è possibile offrire i servizi tipici delle strutture ricettive.

Le principali caratteristiche delle locazioni turistiche sono le seguenti:

• la durata può superare i 30 giorni ma non i 3 mesi;
• può avere finalità esclusivamente turistiche;
• in merito ai servizi accessori, non è consentita la fornitura di servizi tipici delle strutture ricettive, come colazione o pulizia giornaliera;
• è possibile optare per la cedolare secca al 21%.
• se la durata supera i 30 giorni, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

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Locazione breve e della locazione turistica: regime fiscale

Per entrambe le tipologie contrattuali, come abbiamo visto, è possibile scegliere la cedolare secca con aliquota al 21%, che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali.

Tuttavia, al superamento di determinati limiti fissati dalla legge, sussiste una presunzione di attività imprenditoriale che non consente di applicare la cedolare secca.

In particolare, la Legge n. 178/2020 ha stabilito che la destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti comporta la presunzione di attività d’impresa. Quindi, nel caso in cui dovesse esercitarsi l’attività in forma imprenditoriale, non si potrà beneficiare della cedolare secca.

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Quali sono gli adempimenti amministrativi?

Il locatore, sia in caso di affitti brevi sia di locazioni turistiche, è tenuto inoltre a porre in essere alcuni adempimenti amministrativi. In particolare, il locatore deve comunicare i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza tramite il portale “Alloggiati Web” entro 24 ore dall’arrivo. 

Quanto agli affitti brevi, inoltre, è necessario effettuare un’apposita comunicazione al Comune ove avviene la locazione, secondo le modalità definite dalle normative regionali.

Nelle locazioni turistiche, è spesso richiesto anche il pagamento dell’imposta di soggiorno, che deve essere versata alle autorità locali.

Se stai pensando di affittare la tua casa e vorresti utilizzare la formula dell’affitto breve oppure della locazione turistica, ma hai qualche dubbio gli aspetti fiscali, ti suggeriamo di richiedere una consulenza a un avvocato esperto in diritto tributario.

Conviene scegliere una locazione breve o turistica?

Dal punto di vista degli adempimenti amministrativi e della normativa applicabile, le locazioni brevi sono ideali per chi desidera affittare occasionalmente l’immobile, in quanto più flessibili. Le locazioni turistiche, tuttavia, si prestano meglio per chi intende sfruttare immobili situati in aree ad alta attrattiva turistica. Queste ultime richiedono, per,ò maggiore attenzione agli aspetti normativi, specialmente in Regioni con regolamenti stringenti in materia di affitti turistici.

Locazioni brevi e turistiche – Domande frequenti

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