Usufrutto casa: significato, come funziona la vendita, cosa comporta

• L’usufrutto realizza un diritto di godimento a carattere reale in capo al beneficiario, il quale può usare un bene e trarne i frutti naturali e civili.
• L’usufrutto può avere ad oggetto un immobile che viene poi messo in vendita. L’acquirente acquista eventualmente solo la nuda proprietà.
• È possibile ottenere un diritto di godimento su un bene immobile anche tramite altri istituti: uso e abitazione, locazione e comodato.

Le ragioni per le quali si potrebbe essere interessati alla vendita di una casa con usufrutto potrebbero essere molteplici: quella che spesso si verifica con maggiore frequenza è legata al bisogno di liquidità. 

A prescindere dalla motivazione alla base, la legge prevede la possibilità di poter vendere o acquistare una casa con usufrutto ma solo in presenza di una condizione: quella nella quale l’usufruttuario e il nudo proprietario siano persone diverse, come per esempio l’ipotesi in cui l’usufruttuario sia un genitore e il nudo proprietario il figlio. 

Per comprendere meglio perché esiste questa limitazione, saranno illustrati due concetti alla base di questa particolare tipologia di vendita, ovvero l’usufrutto e la nuda proprietà. Parleremo dunque di cosa accade in caso di vendita di un bene sottoposto ad usufrutto. Inoltre, cercheremo di darti una panoramica completa del diritto di usufrutto e di istituti ad esso equivalenti.

Cos’è l’usufrutto

Il termine usufrutto indica il diritto di sfruttare l’immobile di qualcun altro: questo diritto viene acquisito perché un determinato soggetto concede a un soggetto terzo il diritto di trarre utilità dal bene di sua proprietà a condizione che non ne venga alterata la natura e la destinazione. Non è dunque consentito costruire su un bene in usufrutto, come una casa su un terreno. 

Dunque, il diritto di usufrutto attribuisce il diritto di godere della cosa traendone tutte le utilità che essa sia atta ad offrire. All’usufruttuario sono anche attribuiti i frutti naturali e civile. L’usufruttuario deve però rispettare la destinazione economica della cosa, non può mutare l’organizzazione produttiva e di sfruttamento della cosa rispetto a quella operata dal proprietario.

Tra gli esempi di ciò che è consentito fare, invece, ci sono il fatto che un genitore possa concedere al figlio la possibilità di dare in affitto il proprio immobile, oppure che un figlio dia ai genitori la propria casa affinché possano viverci durante la vecchiaia. 

Nel momento in cui si verifica la cessione del diritto di usufrutto, il proprietario del bene prende il nome di “nudo proprietario”: nella pratica rimane comunque il titolare del bene, ma ha dei poteri ridotti in quanto a utilizzare il bene è l’usufruttuario. 

La cessione di usufrutto potrà essere:

• a titolo oneroso, ovvero comportare un pagamento da parte dell’usufruttuario;
• a titolo gratuito. 

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Caratteristiche dell’usufrutto

Una delle caratteristiche principali dell’usufrutto è la temporaneità. Infatti, il diritto è concesso per un certo periodo di tempo e non può eccedere la vita dell‘usufruttuario.

L’usufrutto non è mai ereditariamente trasmissibile da parte dell’usufruttuario. Se è ceduto, si estingue comunque con la morte del soggetto a cui favore sia stato originariamente costituito. Sono espressamente vietate le disposizioni a causa di morte con cui si lascia l’usufrutto.

L’oggetto dell’usufrutto può essere qualsiasi bene, sia mobile che immobile; se mobile, il contratto costitutivo deve avere forma scritta e deve essere trascritto. In caso di miglioramenti, l’usufruttuario ha diritto a un’indennità ove essi sussistano al momento della restituzione della cosa.

Egli può eseguire anche addizioni che non alterino la destinazione economica del bene. Se l’usufrutto comprende cose deteriorabili, invece, l’usufruttuario può servirsene e restituirle nello stato in cui si trovano. L’usufrutto può avere ad oggetto anche cose consumabili. In questo caso, l’usufruttuario ha diritto di servirsi di esse, ma deve poi pagarne il valore al termine del rapporto.

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Come funziona l’usufrutto: estinzione e durata

Nel momento in cui si vende un bene con usufrutto, bisognerà stipulare un contratto di vendita: sul contratto dovrà essere indicata quella che è la data di scadenza dell’usufrutto stesso, la quale, pur essendo libera, non può mai essere a tempo indeterminato. 

Ciò significa che:

• la durata massima dell’usufrutto può essere la vita dell’usufruttuario;
• se quest’ultimo dovesse morire prima del termine stabilito, l’usufrutto non sarebbe trasferito agli eredi, ma il bene tornerebbe al suo legittimo proprietario. 

Anche l’usufruttuario ha la possibilità di cedere l’usufrutto a un soggetto terzo, fermo restando che la durata della cessione non potrà comunque essere superiore alla vita del primo usufruttuario: di conseguenza, in caso di un suo decesso prima del termine di durata della cessione, il soggetto terzo perderebbe il diritto di usufrutto.

Il ritorno automatico del bene al suo legittimo titolare, che si verifica alla scadenza dell’usufrutto, fa sì che quest’ultimo torni ad esserne il proprietario effettivo, riacquistando il diritto di utilizzo, e cessando di essere nudo proprietario. 

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Usufrutto immobile: vendita

L’usufrutto può essere venduto:

• dal proprietario del bene;
• da suo usufruttuario, per mezzo di una cessione a terzi. 

Nel momento in cui si concede l’usufrutto su un immobile, il diritto del proprietario si comprime nella misura in cui si devono rispettare i diritti di utilizzo del soggetto usufruttuario, fino alla data concordata. 

Da quanto detto fin qui è possibile dedurre che, in questa evenienza, la vendita con usufrutto, in realtà, non è una vendita definitiva nella misura in cui il bene tornerà in possesso del proprietario alla scadenza dell’usufrutto. 

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Esempio usufrutto: vendita nuda proprietà

Una situazione opposta a quella descritta fin qui potrebbe consistere nella vendita della nuda proprietà: supponiamo che un genitore voglia cedere la casa al figlio, continuando a utilizzare l’immobile fino alla morte. 

In questa ipotesi, la vendita della nuda proprietà consisterebbe nel trasferimento della titolarità dell’immobile al figlio: si manterrebbe, invece, il diritto di usufrutto, fino a un termine prestabilito, che può coincidere con quanto resta ancora da vivere al genitore. 

Il figlio:

• diventerebbe proprietario del bene, ma non potrebbe utilizzarlo in via dell’usufrutto;
• una volta scaduto l’usufrutto, potrebbe diventare anche l’utilizzatore del bene di sua proprietà. 

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Vendita con usufrutto

Alla luce di quanto esposto, l’unico soggetto che potrà vendere la nuda proprietà è il titolare dell’immobile: chi acquista la nuda proprietà assume il diritto di venderla a sua volta a un altro individuo, e così via, nel rispetto dei diritti dell’usufruttuario, che non potrà in alcun modo essere cacciato dall’immobile. 

Il nudo proprietario non dovrà chiedere il permesso all’usufruttuario nel caso in cui decidesse di fare acquistare la nuda proprietà a un’altra persona. Di contro, l’usufruttuario non potrà mai vendere l’immobile perché non ne è il legittimo proprietario. 

La casa con usufrutto può essere dunque venduta attraverso la vendita della nuda proprietà: il nuovo proprietario dell’immobile sarà tenuto a rispettare il diritto di usufrutto fino alla sua scadenza. 

Facendo un esempio concreto, un erede può vendere la casa ricevuta in eredità, ma deve rispettare l’usufrutto di un eventuale coniuge superstite. 

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Usufrutto vs diritto d’uso e di abitazione

L’usufrutto della casa consente alla parte di utilizzare il bene, quindi di goderne. Tuttavia, anche altri strumenti consentono di ottenere un risultato equivalente. Possiamo procedere ad esaminarne alcuni.

In primo luogo, possiamo trattare il c.d. diritto d’uso, disciplinato dall’art. 1021 c.c., che è considerato quasi un usufrutto c.d. minore, infatti si applicano le norme sull’usufrutto in quanto compatibili. Il titolare del diritto d’uso può servirsi della cosa e se fruttifera trarne i frutti, nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia.

Il diritto di abitazione, invece, è un peculiare diritto d’uso, il quale conferisce al titolare la possibilità di abitare la casa che ne costituisce oggetto, pure in tal caso limitatamente ai bisogni suoi e della sua situazione familiare. Con la riforma del diritto di famiglia, i diritti di abitazione sulla casa familiare e di uso sui mobili che la corredano sono trasferiti al coniuge in caso di morte del legittimo titolare. Questo è un diritto d’uso legale, in quanto espressamente previsto dalla legge.

Per il suo carattere reale, il diritto in questione si distingue dalla locazione e dal comodato d’uso. Anche in questi due ultimi casi, infatti, viene attribuito un diritto di godimento, tuttavia non si tratta di un diritto reale, ma personale.

Nel caso della locazione, si prevede il pagamento di un canone periodico, mentre il comodato è generalmente gratuito, quindi non viene pagato alcun canone.

Per approfondire l’argomento, ti consigliamo anche di leggere: Comproprietà e comodato d’uso gratuito: come funziona

Usufrutto – Domande frequenti

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