Casa cointestata: se uno non vuole vendere, cosa succede?

• Ci sono diversi modi per vendere una casa cointestata in mancanza di un accordo.
• Si può, per esempio, provare a vendere la propria quota agli altri intestatari o donarla.
• Oppure, si può procedere con la divisione giudiziale dell’immobile, in modo tale che ognuno ne possieda effettivamente una parte da poter vendere.

Sono diversi i casi in cui si potrebbe essere proprietari di una casa cointestata. Si potrebbe, per esempio ,averla ereditata, quindi essere comproprietari con i propri parenti – fratelli, sorelle o persino cugini (metti il caso di un immobile che apparteneva alla sorella del nonno, morta senza figli). 

Specialmente in casi simili, ci potrebbero essere delle divergenze sulla destinazione d’uso della proprietà. Alcuni potrebbero infatti essere favorevoli a un’eventuale vendita, mentre altri vorrebbero tenere l’immobile per viverci un giorno, o per metterlo in affitto e guadagnarci qualcosa in modo stabile. 

Cosa si può fare quando un erede si oppone alla vendita, ovvero se gli eredi non si mettono d’accordo? O, più in generale, se, in presenza di due (o più) proprietari, uno vuole vendere e l’altro no? Vediamo come vendere casa cointestata quando non si riesce a trovare una soluzione amichevole. 

Cosa si intende per casa cointestata

Prima di analizzare le diverse ipotesi di vendita di una immobile con più proprietari in mancanza di una comunione di intenti tra i suoi intestatari, rispolveriamo (brevemente) il concetto di casa cointestata. 

Come suggerisce il nome stesso, si tratta di un’abitazione di proprietà di due o più persone. Il caso più comune è quello di una coppia (anche non sposata) che compra casa insieme, molto probabilmente con l’accensione di un mutuo. 

L’immobile non deve necessariamente essere intestato al 50% tra due persone. Sono noti, infatti, esempi di case cointestate con percentuali diverse (es. 90 e 10, 70 e 30), che in genere dipendono da quanti soldi in più sono stati messi nel dare l’anticipo necessario per l’acquisto o dagli accordi individuali.

Di base, quando si ha un immobile cointestato, ognuno può disporne a suo piacimento, quindi senza il consenso degli altri, per quanto riguarda gli atti di ordinaria amministrazione (come le riparazioni di poco conto), mentre per gli atti di straordinaria amministrazione è necessario il consenso di tutti. Tra questi atti rientra anche la vendita dell’immobile. 

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Come costringere un comproprietario a vendere

Come impedire la vendita di un immobile in comproprietà? Abbiamo visto che non è possibile vendere una casa cointestata senza l’approvazione di tutti i comproprietari. Questa è la regola di base. Tuttavia, esistono diversi modi per procedere con la vendita dell’intera proprietà, o anche solo della propria quota. 

Facciamo un esempio concreto. Mia sorella non vuole vendere la casa che abbiamo ereditato dai nostri genitori, nonostante si trovi in un luogo che non ci interessa, dato che le nostre vite ormai si svolgono altrove. Cosa posso fare?

La buona notizia, per te, è che è possibile costringere un comproprietario a vendere l’intero immobile, ma nessuno potrà obbligarlo a cedere la sua quota a un altro nel caso in cui non volesse farlo. 

La prima cosa che si può fare è procedere con una mediazione: in pratica, con il supporto del giudice, si cerca di raggiungere un accordo tra tutti i comproprietari, al fine di vendere l’appartamento o la casa condivisa. In questa ipotesi, si consiglia di andare alla ricerca di un mediatore immobiliare o di un bravo avvocato specializzato in diritto immobiliare.  

Come uscire da una comproprietà tra fratelli: soluzioni legali

Se la mediazione non dovesse avere esito favorevole, si può uscire da una comproprietà (tra fratelli, parenti o con il coniuge dal quale si dovrebbe divorziare) in diversi modi. Una situazione che potrebbe verificarsi è quella nella quale la mancata vendita dell’immobile si configura in un danno materiale o economico. 

Il proprietario della casa cointestata che non ha potuto vendere potrebbe, in questo caso, richiedere un risarcimento danni all’altro. La richiesta può essere avanzata, però, nell’ipotesi in cui la vendita venisse ostacolata senza un valido motivo. 

Un’altra ipotesi potrebbe poi essere la violazione di un accordo preso in precedenza, che avrebbe previsto la vendita dell’immobile. Il danno dovrà essere dimostrabile: si dovrà quindi essere in grado di provare che sia stato dovuto al rifiuto ingiustificato dell’altro intestatario dell’immobile. 

Per valutare correttamente il danno subito, si consiglia di rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare, attraverso il quale si potranno anche mettere insieme tutte le prove utili a dimostrarlo. 

Cos’è la divisione giudiziale

Il rimedio al quale ricorrere per vendere un immobile in comproprietà, qualora il tentativo di vendita amichevole, di donazione delle quote o di divisione consensuale dovesse risultare fallimentare – per esempio nel caso in cui si cerca di vendere la propria metà della casa cointestata al coniuge – è la cosiddetta divisione giudiziale. 

In merito, sono diverse le domande che gli utenti pongono ai motori di ricerca, tipo:

• Quanto costa una causa di divisione giudiziale?
• Chi paga la divisione giudiziale?
• Quanto dura una divisione giudiziale di un immobile?

L’azione di divisione giudiziale della casa in comproprietà prevede, di fatto, l’intervento del giudice. Quest’ultimo si occuperà di stabilire quali siano le condizioni di vendita, quindi quale sarà il ricavato di ognuno sulla base delle quote possedute. 

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Proprietà indivisa: cosa comporta

Si parla di proprietà indivisa in riferimento a un bene di proprietà di più persone nel quale non ci sono porzioni fisiche di esclusiva proprietà di qualcuno, ma delle quote astratte del bene, che viene utilizzato interamente da tutti. 

La divisione giudiziale, facendola breve, è quella che permette di dividere, se possibile, materialmente il bene, quindi di venderlo e di suddividere quello che si è ricavato in proporzione alla quota posseduta. Si potrebbe anche decidere, in questo modo, di vendere soltanto una parte.

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Cos’è la vendita forzata

Se la casa non può essere divisa, si cerca di vendere le quote dei comproprietari a una sola persona. Se si candida chi possiede la quota maggiore, per esempio, il bene sarà venduto a lui/lei. Se tutti possiedono le medesime quote, sarà la sorte a decidere chi potrà acquistare il bene. 

Qualora nessuna volesse acquistare le quote degli altri comproprietari, allora il giudice procederebbe con la vendita forzata. In altre parole, l’immobile sarebbe messo all’asta. A questo proposito, leggi Aste giudiziarie immobili: come comprare una casa partecipando a un’asta.

Come vendere metà casa cointestata

Posso vendere il 50% della mia casa, per esempio al coniuge che possiede l’altro 50%? La vendita al coniuge non comporta particolari problemi, se non quello di convincerlo/a ad effettuare l’acquisto. 

Diverso è il caso in cui si volesse procedere con la vendita a un estraneo: bisognerà infatti tenere conto del diritto di prelazione dell’altro comproprietario. Se questi è disposto a comprare, infatti, bisognerà quindi dargli precedenza. 

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