Vendita casa in comproprietà al 50% in assenza di accordo: cosa si può fare

• Per vendere un immobile in comproprietà, è necessario il consenso di tutti i comproprietari. 
• Se uno dei comproprietari non è d’accordo, la vendita non può procedere senza ulteriori passaggi legali.
• In caso di vendita, gli altri comproprietari hanno il diritto di prelazione, il che significa che devono essere preferiti rispetto a terzi acquirenti, a parità di condizioni offerte.

Possedere un immobile in comproprietà significa che la proprietà di un immobile è condivisa tra più comproprietari. Nel gergo giuridico, se una casa è in comproprietà vuol dire che vi sono più proprietari di uno stesso immobile e ognuno è titolare di quote di proprietà divise in percentuali. 

La comproprietà, quindi, consiste nella proprietà o in un diritto reale che è in comune a più persone nello stesso momento ed è disciplinata dagli articoli 1100 e ss. del Codice Civile. Esempi comuni di comproprietà sono quella derivante dalla successione ereditaria, quando si verifica una situazione di comunione ereditaria, che si scioglie attraverso una divisione, oppure in caso di comunione dei beni da parte dei due coniugi.

Si pensi ad un immobile ricevuto in eredità dai genitori ai figli o ancora il caso di una coppia di coniugi che decide di comprare un immobile ma, essendo in separazione dei beni, ognuno è comproprietario di una quota al 50%. 

I comproprietari devono rispettare una serie di obblighi, ma hanno anche diritti in comune. Per esempio, hanno il diritto di servirsi del bene comune, possederlo, apportare modifiche a proprie spese senza alternarne la destinazione d’uso. Non devono, inoltre, impedirne il pari utilizzo agli altri, né pregiudicare il bene, procurando danni o distruggendolo. 

Non sono rari i casi in cui tra i soggetti coinvolti vi siano divergenze. Può succedere che uno di essi voglia vendere e l’altro no, così come concedere l’immobile in affitto. Si può vendere la quota di immobile in comproprietà anche senza consenso degli altri? Cosa fare se uno dei comproprietari non vuole vendere? È possibile obbligarlo? In che modo? Cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti vedendo nel dettaglio come comportarsi seguendo la legge. 

Quando non si può vendere metà della casa?

Non si può vendere metà della casa in comproprietà quando si è in regime di comunione dei beni. I beni acquistati durante il matrimonio, difatti, sono di proprietà comune dei coniugi. Pertanto, nessuno dei due può vendere la propria metà senza il consenso dell’altro o senza lo scioglimento della comunione stessa. Questo scioglimento può avvenire solo in caso di separazione legale, divorzio, o decesso di uno dei coniugi. 

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Come vendere la propria metà della casa cointestata?

Per poter vendere un immobile in comproprietà, è necessario che tutte le parti coinvolte siano d’accordo. Una volta ottenuto il consenso di tutti i proprietari, la procedura viaggia spedita.

In questo caso, basterà comportarsi come in una qualsiasi normale compravendita di immobile. Basta rivolgersi a un notaio che provvederà ad effettuare le opportune verifiche

C’è da sottolineare che, in caso di vendita dell’immobile in comproprietà, l’altro comproprietario ha il diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare la tua quota alle stesse condizioni offerte al potenziale acquirente esterno. Il diritto di prelazione – in latino ius praeferendi – è quel diritto in base al quale, a parità di condizioni, un determinato soggetto viene preferito rispetto a un altro in relazione alla conclusione di un negozio giuridico.

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Cosa succede se uno dei due comproprietari non vuole vendere?

Può capitare che un comproprietario non voglia vendere. È bene ribadire che nessun comproprietario può acquistare con la forza la quota di un altro comproprietario. In tal caso, per risolvere la situazione, occorre procedere per vie legali, affinché ciascun singolo proprietario possa far valere il proprio diritto.

Si può obbligare un comproprietario a vendere?

Per la vendita di un bene comune (come un’immobile ereditato), dunque, è necessario il consenso unanime di tutti i comproprietari, come stabilito dall’articolo 1108, comma 3 del codice civile, il quale recita testualmente che:

è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Ma se così non fosse, si può obbligare il comproprietario a vendere, ma bisogna passare per le vie legali. Le strade da percorrere sono diverse. Cerchiamo di individuarle in breve. 

Richiedere un risarcimento dei danni all’altro comproprietario

Se uno dei comproprietari non vuole vendere, l’altro può scrivere una lettera formale all’altro comproprietario specificando i danni subiti e chiedendo il risarcimento. Occorre dimostrare di avere effettivamente subito un danno derivante dalla mancata vendita – per esempio, si voleva vendere al fine di ottenere liquidità per un anticipo di casa da comprare al figlio – e provare che il danno è conseguenza diretta del rifiuto dell’altro comproprietario.

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Vendita amichevole

I comproprietari possono raggiungere un accordo per suddividere il bene in parti fisiche o per assegnarlo a uno di loro in cambio di una compensazione economica. In tal caso, si può vendere la propria quota di immobile. Il problema è trovare qualcuno che voglia acquistare solo quella parte dell’abitazione.

Vendita con liquidazione delle quote o vendita della quota a un terzo

I comproprietari possono accordarsi per vendere l’intero immobile: successivamente, il ricavato della vendita sarà diviso tra i comproprietari in base alle rispettive quote di proprietà. Questo processo richiede, però, il consenso di tutti i comproprietari. In alternativa, si può procedere con la vendita della propria quota a un soggetto terzo.

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Vendita forzata

Se l’immobile non è divisibile, il giudice può disporre la vendita all’asta. Il ricavato sarà poi suddiviso tra gli eredi in proporzione alle rispettive quote.

Divisione giudiziale

La divisione giudiziale è un diritto garantito dalla legge italiana (art. 1111 c.c.) e rappresenta una strada per uscire dalla comproprietà. Con tale  divisione si richiede l’intervento di un giudice, che procederà a determinare le condizioni di vendita e la divisione del ricavato della vendita tra i comproprietari dell’immobile, in base alle rispettive quote.

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Usufrutto e nuda proprietà

Chi vuole mantenere la proprietà senza quindi vendere l’immobile, ma sfruttare economicamente la parte di cui è comproprietario, può scegliere tra due diverse situazioni:

1. l’affitto;
2. l’usufrutto e la nuda proprietà. 

Concedendo una parte dell’immobile in locazione, il proprietario mantiene la piena proprietà dell’immobile ma, affittandolo a terzi, genera un reddito periodico.

Nel caso dell’usufrutto invece, la persona che acquista l’usufrutto ha il diritto di utilizzare e godere dell’immobile come se fosse proprietario, anche affittandolo a terzi. La durata è definita nel contratto e non può superare la vita dell’usufruttuario.

Il proprietario originale diventa “nudo proprietario“, mantenendo la proprietà, ma non l’uso del bene. Alla fine dell’usufrutto, riacquista piena disponibilità dell’immobile. Il nudo proprietario può vendere la propria quota, ma il nuovo proprietario deve rispettare l’usufrutto esistente fino alla scadenza.

In caso di problemi con una compravendita di un immobile in comproprietà, ti consigliamo di consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o esecuzione forzata per ottenere assistenza legale e la protezione dei tuoi diritti.

Come uscire dalla comproprietà di un immobile?

Uscire dalla comproprietà di un immobile richiede una serie di passaggi legali. Si può, per, esempio procedere alla vendita della propria quota a terzi, ricordando però che gli altri comproprietari hanno il diritto di prelazione. Se gli altri comproprietari non sono interessati, si può sempre cercare un acquirente esterno per la propria quota.

Si può uscire dalla comproprietà di un bene anche dividendo materialmente l’immobile in unità separate. Se non si trova un accordo, è possibile richiedere la divisione giudiziale in tribunale. 

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Vendita casa in comproprietà al 50% – Domande frequenti

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