Pignoramento del conto corrente condominiale: cosa rischi davvero e come funziona

• Il creditore può agire direttamente sul conto condominiale senza limiti minimi e senza dover prima agire contro i morosi.
• La banca deve congelare tutte le somme presenti sul conto, salvo eventuali fondi vincolati deliberati dall’assemblea.
• L’unica forma di “protezione” riguarda i fondi vincolati deliberati dall’assemblea, per esempio per l’esecuzione di lavori straordinari.

Il pignoramento del conto corrente condominiale è una delle situazioni più delicate nella gestione di un condominio e se vivi in un appartamento situato all’interno di uno stabile condominiale è bene che tu ne sia consapevole. Può avviato quando il condominio non adempie ai propri debiti verso fornitori, professionisti o enti e il creditore decide di procedere con un’esecuzione forzata per far valere i propri diritti.

Sebbene il conto condominiale sia uno strumento destinato esclusivamente alla gestione delle spese comuni, esso può essere aggredito dai creditori, con conseguenze rilevanti per tutti i condomini, a maggior ragione se risulti in regola con i pagamenti. In queste righe ti spiego come funziona il pignoramento, quali sono i limiti imposti dalla legge e quali obblighi ricadono sull’amministratore per aiutarti a prevenire contenziosi e tutelare correttamente la collettività condominiale.

Quando è possibile il pignoramento del conto corrente condominiale

Il conto corrente condominiale è un patrimonio autonomo e separato rispetto a quello dell’amministratore e dei singoli condomini. Serve esclusivamente alla gestione delle parti comuni e alla copertura delle spese deliberate dall’assemblea. Alle somme depositate sul conto viene impresso un vincolo di destinazione e i condomini non possono disporne. I creditori potranno decidere di pignorarlo prima di agire contro i condomini morosi direttamente, al fine di ottenere il recupero del credito.

Il pignoramento diventa possibile quando:

• il condominio è debitore verso un fornitore, un professionista, un appaltatore o un ente pubblico;
• il creditore ha ottenuto un titolo esecutivo (es. un decreto ingiuntivo);
• il condominio non ha adempiuto spontaneamente al pagamento.

Può succedere che il condominio non riesca ad essere in regola con i pagamenti nei confronti dei suoi fornitori poiché qualcuno dei condomini non paga la propria quota di spesa. Ecco che, se i condomini in regola non intendono pagare anche per quelli morosi, i creditori potranno agire per vie legali. 

È loro facoltà presentare ricorso presso il Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento entro 40 giorni. Per non subire l’azione di esecuzione forzata, il condominio, a questo punto, sarà tenuto a pagare se non presenta opposizione entro il termine di 40 giorni dall’emissione del decreto. 

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Come funziona il pignoramento del conto condominiale

Il creditore insoddisfatto può attivarsi per pignorare il conto corrente condominiale. Si tratta del pignoramento presso terzi, una particolare procedura con la quale il creditore notifica l’atto alla banca e all’amministratore, indicando le somme da vincolare.

Gli effetti principali sono:

• blocco delle somme presenti sul conto, fino alla concorrenza del credito;
• impossibilità per l’amministratore di effettuare pagamenti tramite il conto pignorato, anche per spese ordinarie o urgenti;
• vincolo sulle somme future, se il conto continua a essere alimentato.

Quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore

Quando arriva un atto di pignoramento, l’amministratore non può far finta di nulla. Egli è il primo soggetto coinvolto nella procedura e deve adempiere a precisi obblighi, ovvero:

• comunicare tempestivamente a te e a tutti gli altri condomini l’avvenuto pignoramento, illustrando la situazione debitoria e le conseguenze sulla gestione;
• fornire al creditore l’elenco dei condomini morosi, come previsto dall’art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile, per consentire al creditore di agire direttamente e singolarmente nei loro confronti;
• convocare l’assemblea per mettere a parte tutti i condomini della questione e decidere come procedere; con delibera sarà possibile decidere se pagare il debito, rateizzarlo, se effettuare eventuali contestazioni o trattative con il creditore;
• gestire i fondi vincolati, se presenti, come quelli per lavori di carattere straordinario che fossero stati deliberati;
• valutare come garantire in questo frangente la continuità dei servizi essenziali.

La mancata comunicazione dei condomini morosi o l’assunzione di un comportamento negligente e contrario alla legge può esporre l’amministratore a responsabilità personali, anche di natura risarcitoria.

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Gli effetti del pignoramento sui condomini in regola con i pagamenti

Uno dei temi più delicati riguarda la posizione dei condomini che hanno sempre versato regolarmente le quote. Purtroppo, il pignoramento del conto può comunque bloccare anche le somme versate dai condomini non morosi, creando un effetto indiretto penalizzante.

Per questo motivo, l’amministratore deve agire rapidamente per recuperare i crediti dai singoli condomini inadempienti, anche tramite decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, al fine di ripristinare la liquidità necessaria alla gestione.

Secondo la giurisprudenza più recente, il creditore può pignorare il conto condominiale senza dover prima tentare l’esecuzione sui singoli condomini morosi e questo lo rende uno strumento piuttosto pericoloso nei confronti di chi è adempiente.

Effetti del pignoramento sulla vita condominiale

Il pignoramento del conto può avere conseguenze molto concrete sulla vita quotidiana del condominio, ostacolandone lo svolgimento. Sono possibili, infatti, interruzioni o rallentamenti dei servizi essenziali, come pulizie, manutenzioni, ascensore, riscaldamento centralizzato. Possono derivarne pure difficoltà nel pagamento delle utenze, con rischio anche in questo caso di sospensioni.

Più in generale, si può assistere alla compromissione della gestione finanziaria, con ripercussioni sulla stabilità economica del condominio e l’aumento del rischio di contenziosi, sia con i fornitori, sia tra condomini e amministratore.

Potrà inoltre essere necessario attivarsi per indire riunioni di carattere straordinario per far fronte alla situazione di emergenza che si è venuta a creare. Un pignoramento non gestito correttamente può poi anche incidere sulla fiducia dei condomini e sulla permanenza dell’amministratore in carica.

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Esistono limiti di importo per pignorare il conto condominiale?

Per i conti correnti condominiali, la legge non prevede nessuna soglia minima. Questo significa che il creditore può pignorare il conto anche per importi modesti, così come del resto può colpire tutto il saldo disponibile fino alla concorrenza del credito qualora la somma dovuta fosse rilevante.

L’assenza di limiti è giustificata dal fatto che il conto corrente è un patrimonio autonomo, ma non gode delle protezioni previste per i conti personali (es. impignorabilità parziale di stipendi o pensioni).

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