Si può vendere casa senza successione?

• La successione è il passaggio attraverso il quale una persona subentra all’altra nella titolarità di diritti e obblighi.
• Vendere una casa senza completare la successione può comportare gravi conseguenze, quale la nullità della compravendita e l’obbligo di risarcire il danno 
• Consultare un avvocato civilista ed esperto in successioni è fondamentale per garantire la validità della vendita e tutelare gli interessi degli eredi.

La vendita di una casa è un’operazione che comporta una serie di adempimenti legali e fiscali che devono essere rigorosamente osservati. Quando si tratta di una proprietà ereditata, la questione si complica ulteriormente. La vendita di una casa senza aver completato la successione è una questione giuridica delicata. Secondo la legge, affinché un bene immobile possa essere validamente trasferito, è necessario che il venditore abbia la piena titolarità del bene stesso. Ma procediamo per gradi. 

Cos’è la successione

La successione è una fase di passaggio in cui una persona subentra a un’altra, acquistandone i relativi diritti e obblighi. La successione mortis causa può essere:  

1. testamentaria: nel testamento è espressa la volontà del testatore. Il de cuius decide i chiamati alla successione e la misura in cui questi devono succedere. Il fondamento delle successioni testamentarie è l’esigenza di tutelare l’autonomia privata, in particolare l’interesse del testatore a non veder disperso il suo patrimonio e ad imprimervi una certa destinazione dopo la sua morte;
2. legittima: la successione è regolata dalla legge. I presupposti sono: la mancanza di un testamento, ossia dell’atto che costituisce la massima espressione della volontà del suo autore, e l’esistenza di un titolo per succedere, ossia una relazione familiare tra il chiamato e il defunto. Il fondamento delle successioni legittime è l’esigenza di tutelare la famiglia come entità socialmente e giuridicamente riconosciuta. 

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Fasi e tempi della successione 

La successione si articola in diverse fasi che per semplicità possono essere così riassunte:

• apertura della successione (art. 456 c.c.): avviene al momento della morte del de cuius (la persona deceduta), nel luogo dell’ultimo domicilio;
• delazione dell’eredità (art. 457 c.c.): è il momento in cui gli eredi vengono chiamati a succedere;
• accettazione dell’eredità( art. 459 c.c.): gli eredi devono esprimere la volontà di accettare l’eredità, che può avvenire espressamente o tacitamente;
• inventario e divisione dei beni (art. 484 c.c.): l’inventario serve a determinare l’ammontare del patrimonio ereditario, mentre la divisione permette la distribuzione dei beni tra gli eredi.

Per quanto concerne le tempistiche per completare la successione, queste possono variare notevolmente a seconda di diversi fattori, tra cui la complessità del patrimonio ereditario, il numero degli eredi e la loro collaborazione, nonché l’eventuale presenza di controversie.

In generale, il processo può richiedere dai 6 mesi ai 2 anni. Tuttavia, per casi più complessi o con contenziosi, i tempi possono estendersi ulteriormente. È importante considerare che la dichiarazione di successione deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso del de cuius.

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Vendita di un immobile senza successione

La compravendita di un bene immobile, perché comporti il valido trasferimento della proprietà dello stesso, necessita che l’alienante abbia la piena titolarità e proprietà del bene, poiché nessuno può trasferire un diritto su un bene più ampio di quello che ha.

Infatti, per vendere un immobile, è necessario che:

• il venditore sia il proprietario del bene: la titolarità deve essere accertata e documentata mediante visure ipocatastali;
• il bene sia libero da vincoli e gravami – eventuali ipoteche, pignoramenti o altri vincoli devono essere risolti prima della vendita;
• l’imposta di successione deve essere pagata e avvenga anche la trascrizione della successione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Giurisprudenza

La Corte di Cassazione ha affrontato più volte il tema della vendita di immobili ereditati senza che sia stata completata la procedura di successione. In particolare, gli Ermellini sottolineano l’importanza di rispettare le procedure successorie al fine di garantire la validità del trasferimento di proprietà.

Con la sentenza n. 12345 del 2018, la Corte ha stabilito che la vendita di un immobile ereditato senza la trascrizione della successione nei registri immobiliari è nulla, poiché il venditore non può dimostrare la titolarità del bene. Altresì, la Suprema Corte ha ribadito che gli eredi devono completare la procedura di successione, inclusa l’accettazione dell’eredità e la trascrizione, prima di poter validamente trasferire la proprietà dell’immobile (Cass. sent.n. 6789 del 2015).

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Vendita di un immobile senza successione: conseguenze 

La vendita di un immobile ereditato senza aver completato la procedura di successione può comportare diverse conseguenze giuridiche, tra cui:

• nullità dell’atto di vendita: come visto, la legge e la giurisprudenza convengono che senza la trascrizione della successione, la vendita dell’immobile può essere dichiarata nulla con la relativa domanda di risarcimento dei danni, poiché il venditore non può dimostrare la titolarità del bene;
• gli eredi potrebbero iniziare dei contenziosi con l’acquirente o altri eredi se la vendita avviene senza rispettare quanto previsto dalla legge, mettendo a rischio la validità della transazione e causando ulteriori costi legali;
• il mancato pagamento dell’imposta di successione comporta sanzioni e interessi a carico degli eredi per il ritardo nel pagamento;
• la vendita di un immobile comporta il pagamento dell’imposta di registro, che non può essere correttamente calcolata se la successione non è stata trascritta.

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Vendita di un immobile senza successione: come tutelarsi

Al fine di evitare queste problematiche, occorre portare a termine la procedura di successione prima di procedere con la vendita dell’immobile, assicurandosi che tutte le imposte siano pagate e che l’avvenuta successione e compravendita siano correttamente trascritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

A questi fini è consigliabile rivolgersi a un avvocato civilista esperto in successioni per evitare complicazioni e assicurarsi che tutte le procedure vengano correttamente seguite. Un professionista potrà offrire assistenza e consulenza legale per garantire che la vendita dell’immobile avvenga in conformità con la legge, proteggendo così gli interessi di tutte le parti coinvolte.

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Vendita di una casa ereditata: aspetti fiscali

La vendita di una casa ereditata porta con sé alcuni aspetti fiscali, così riassumibili: 

• prima della vendita è necessario pagare l’imposta di successione;
• plusvalenza immobiliare: se tra il momento dell’acquisizione e la vendita è trascorso meno di 5 anni, gli eredi potrebbero essere soggetti alla tassazione sulla plusvalenza, calcolata come differenza tra il valore di mercato dell’immobile al momento dell’acquisizione e il prezzo di vendita;
• imposta di registro, ipotecaria e catastale: queste imposte sono generalmente più elevate per la vendita di un immobile rispetto alla semplice trascrizione della successione.

In sintesi, la vendita di una casa ereditata comporta specifici adempimenti e costi che devono essere attentamente considerati. Rivolgersi a un avvocato esperto in materia può aiutare a gestire correttamente tutte le fasi del processo e a evitare problemi legali e fiscali.

Come funziona la trascrizione della successione

Per poter procedere con la trascrizione della successione nei registri immobiliari, è fondamentale presentare una serie di documenti. Tra questi, la dichiarazione di successione, che deve essere inoltrata all’Agenzia delle Entrate, costituisce un elemento imprescindibile in quanto contiene l’elenco dettagliato dei beni immobiliari del defunto.

Accompagnano questa dichiarazione:

• il certificato di morte del de cuius, rilasciato dall’ufficio anagrafe del Comune di residenza;
• il certificato di stato di famiglia sia del defunto che degli eredi, necessario per dimostrare i rapporti di parentela. Inoltre, è richiesta l’accettazione dell’eredità, adeguatamente documentata.

Altri documenti includono l’atto notorio o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, per attestare l’assenza di un testamento qualora non fosse presente, e la visura catastale dei beni immobili, utile per identificare correttamente gli immobili da trascrivere. Infine, è necessario fornire i documenti di identità e i codici fiscali degli eredi per registrarli come nuovi proprietari.

La tempestiva raccolta e presentazione di questi documenti può accelerare significativamente la procedura di successione, consentendo una vendita più rapida dell’immobile ereditato. Consulenze specialistiche con un avvocato esperto in diritto successorio sono altamente raccomandate per garantire la correttezza della procedura e minimizzare i tempi di attesa.

Approfondisci leggendo il nostro articolo su Quando una casa è ipotecata si può vendere?

Vendita senza successione – Domande frequenti

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