Vendere casa: quando è legalmente impossibile

Supponiamo che tu abbia ereditato la casa di proprietà dei tuoi genitori, oppure abbia comprato un immobile che, nel tempo, è diventato troppo piccolo per le tue esigenze. Hai intenzione di vendere casa. 

Quali sono i passaggi fondamentali ai quali dovresti pensare, in termini di documenti e di azioni da compiere? Quali sono i professionisti ai quali rivolgersi e quali le tutele legali a tua disposizione? 

In questa guida analizzeremo proprio il momento che precede la vendita di una casa, partendo da un caso singolare: quello in cui la casa non può essere venduta. Passeremo in rassegna le situazioni in cui ciò può verificarsi e a cosa prestare attenzione quando si intende vendere la propria casa. 

Quando non è possibile vendere una casa

Il primo elemento da prendere in considerazione quando il proprio obiettivo è di vendere una casa è verificare il titolo di provenienza dell’immobile. È stato acquistato, ricevuto in eredità o in donazione? 

A prescindere dalla risposta, si dovrà essere in possesso del documento di provenienza, il quale dovrà avere valore legale. Sarà possibile richiederlo:

• al notaio;
• all’Archivio distrettuale notarile;
• alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari;
• sulla piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate. 

L’atto di provenienza è di fondamentale importanza in quanto permette di provare chi è l’effettivo proprietario di un immobile e come lo stesso è stato ottenuto.

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Vendita casa e donazione

Un caso che potrebbe creare qualche problema nella vendita di una casa è quello relativo a un’eventuale donazione. Quest’ultima, infatti, potrebbe essere revocata nei 20 anni successivi, per esempio qualora si dovessero scoprire degli eredi ignoti che hanno il diritto di possedere una parte dell’immobile, e fino a 10 anni dalla morte del soggetto donatore. 

In aggiunta, le banche sono meno propense a concedere un prestito agli acquirenti interessati a una casa ricevuta tramite donazione, proprio perché l’immobile potrebbe essere, a un certo punto, reclamato. 

A questo proposito, leggi la nostra guida su Donazione di immobile: cos’è e come funziona, rischi e impugnazione

Diritto di prelazione

Un’altra ipotesi abbastanza comune è quella in cui si decide di vendere un immobile affittato ad altre persone, con un contratto di locazione del tipo 4+4. La normativa in vigore prevede che l’inquilino che vi abita abbia il diritto di prelazione sull’acquisto. 

In questa casistica, non sarà possibile rivolgersi a soggetti terzi ai quali vendere la propria casa se non si ha prima la certezza che gli inquilini non abbiano intenzione di acquistarla. In tal senso, gli stessi dovranno dare risposta alla comunicazione relativa alla vendita della casa ricevuta dal proprietario entro 60 giorni. 

Il diritto di prelazione entra in gioco anche nel caso di un immobile ricevuto in eredità, alla presenza di più coeredi. Non si potrà disporre dell’immobile a proprio piacimento, vendendolo al primo offerente. Ci si potrà eventualmente servire della dichiarazione di successione per dimostrare di essere l’erede legittimo. 

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Stato catastale

Potrebbe capitare che, nel corso degli anni, il proprio immobile abbia subito una serie di interventi di miglioramento e delle modifiche importanti. In questo caso, non sarà possibile venderlo perché non corrisponde più all’immobile presente in catasto. 

Si potrà quindi procedere con la vendita solo regolarizzando lo stato catastale dell’immobile, quindi rendendo esplicite le differenze con la planimetria depositata al catasto in precedenza. In presenza di eventuali abusi edilizi, sarà inoltre necessario sanarli. 

Un ultimo caso che abbiamo esaminati è quello in cui la propria casa faccia parte di un fondo patrimoniale: prima di vendere, bisognerà accertarsi che la vendita sia fattibile e che l’immobile sia libero da vizi. 

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Vendere casa in modo legale: come tutelarsi

La vendita di una casa, sempre che sia possibile liberarsi in questo modo dell’immobile posseduto, comporta non poche questioni burocratiche da affrontare: il rischio di sbagliare o di dimenticare qualcosa di ovvio è praticamente dietro l’angolo. 

La migliore delle ipotesi, dunque, sarebbe di contattare un esperto immobiliare che possa occuparsi di tutte le fasi e i passaggi necessari al processo di vendita. Ad ogni modo, essere informati in merito in prima persona è sempre un ottimo modo per iniziare. 

Cosa si dovrebbe fare? Intanto verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile che, come ribadito nelle righe precedenti, potrebbe eventualmente trasformarsi in un impedimento. Non è infatti il notaio a essere responsabile della conformità di un immobile al rogito, ma il venditore, quindi il suo legittimo proprietario.

In più, se si vendesse una casa con vizi che potrebbero diminuirne il valore o invalidare la sua destinazione d’uso, si potrebbe andare incontro a:

• la risoluzione immediata del contratto di vendita;
• l’abbassamento del prezzo dell’immobile fino al 25%;
• una richiesta di risarcimento per il danno subito;
• conseguenze penali, nell’ipotesi in cui la casa con difformità urbanistiche si trovi in aree o fabbricati vincolati. 

Per verificare lo stato urbanistico e catastale del proprio immobile, ci si potrà rivolgere a un professionista che possa eventualmente registrare le variazioni e le difformità rispetto a quanto depositato in catasto.

La richiesta della planimetria catastale – ovvero della piantina dell’immobile – si può fare direttamente online, tramite il servizio di Consultazione Planimetria Catastale Online dell’Agenzia delle entrate, che permette di aggiornare le piantine catastali in modo immediato e in autonomia. Tale richiesta è gratuita per i legittimi proprietari dell’immobile. 

Regolarizzare abusi edilizi

Potrebbe essere inoltre molto utile chiedere il supporto di un tecnico abilitato che possa verificare quali siano le condizioni dell’immobile prima di procedere alla vendita vera e propria. 

Nell’ipotesi in cui ci fossero abusi edilizi, il tecnico professionista potrà procedere con la stesura di una sanatoria. Successivamente, potrà occuparsi della relativa variazione catastale. 

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Quali sono i documenti richiesti dalla legge per vendere una casa

Dopo aver verificato le condizioni indicate e presentate nei paragrafi precedenti, può sicuramente essere utile conoscere quali siano i documenti da possedere e presentare al possibile acquirente della propria casa. 

Questi sono:

1. la pianta dell’immobile e la visura catastale;
2. l’attestato di prestazione energetica energetica;
3. il certificato di conformità degli impianti;
4. l’ispezione ipotecaria;
5. il certificato di agibilità;
6. il certificato di destinazione urbanistica;
7. l’atto di compravendita.

Attestato di prestazione energetica

L’APE (attestato di prestazione energetica) è un documento obbligatorio per ogni forma di trasferimento di proprietà. In mancanza dell’APE, si può rischiare una multa che va da 3.000 a 18.000 euro. 

Questo documento potrà essere richiesto a un tecnico specializzato, che svolgerà un sopralluogo presso la propria abitazione e rilascerà un documento da registrare al Catasto Energetico Regionale. 

Nello stesso, saranno indicati:

• la classe energetica dell’immobile, compresa tra A+ e G;
• l’Indice di prestazione energetica (IPE);
• eventuali suggerimenti per migliorare la prestazione energetica. 

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Certificato di conformità degli impianti

Anche la dichiarazione di conformità degli impianti dovrà essere rilasciata da un tecnico: tale documento è obbligatorio per impianti elettrici e gas, idrosanitari, antincendio, di riscaldamento, sollevamento, condizionamento e climatizzazione, automazione di porte e cancelli e così via. 

Il certificato dovrà essere allegato al rogito di acquisto: in assenza, dovrà essere messo agli atti che chi acquista provvederà, a sue spese, a mettere in regola tutti gli impianti presenti in casa. 

Ispezione ipotecaria

Questo certificato, che può essere richiesto direttamente online dai proprietari dell’immobile sul sito dell’Agenzia delle entrate, serve a provare che la casa non sia gravata da decreti ingiuntivi, ipoteche o pignoramenti. 

Certificato di agibilità

A essere obbligatorio è, infine, anche il certificato di agibilità dell’immobile, che viene rilasciato dal Comune dove è ubicato l’immobile e che certifica le condizioni dell’abitazione in termini di:

• impianti;
• risparmio energetico;
• condizioni igieniche;
• sicurezza. 

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Certificato di destinazione urbanistica

Il CDU è un documento che si potrebbe richiedere al Comune in cui si trova l’immobile da vendere nel quale viene indicata la destinazione d’uso dell’immobile in relazione al piano regolatore urbano. Fornisce anche informazioni utili su eventuali limitazioni al compimento di un’opera edilizia nell’area di interesse. 

Atto di compravendita

Per vendere casa sarà poi necessario stipulare l’atto di compravendita (il rogito), un documento che viene redatto dal notaio e che registra il trasferimento di proprietà da un individuo a un altro. 

Al suo interno vengono indicati:

• il valore della compravendita;
• le modalità di pagamento;
• le spese di mediazione;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• la parcella del notaio.

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Vendere casa: come farsi pagare

Un ultimo consiglio che riteniamo molto utile nell’ipotesi in cui volessi vendere casa è relativo ai pagamento. Ti suggeriamo di non accettare acconti, ovvero anticipi sui pagamenti, ma di procedere con la caparra confirmatoria prevista al momento della registrazione del preliminare di compravendita. 

Sarebbe meglio evitare di farsi pagare con strumenti di pagamento non tracciabili. In merito agli assegni, dato che quello bancario potrebbe essere scoperto, è meglio preferire un assegno circolare non trasferibile.

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