Come non pagare debiti altrui in condominio

• Una casistica che si potrebbe verificare quando si vive in un condominio è avere a che fare con un condomino moroso. 
• Si potrebbe trattare di debiti pregressi dei quali un nuovo acquirente di un appartamento condominiale potrebbe non essere a conoscenza. 
• Ci sono delle regole in riferimento alla normativa condominiale che permettono di tutelarsi in presenza di debiti contratti da altri inquilini. 

Abbiamo più volte parlato degli inconvenienti ai quali si può andare incontro quando si sceglie di abitare in un condominio, analizzando per esempio il caso di una lite tra vicini di casa o quello in cui l’amministratore di condominio non esegue le delibere condominiali. 

Un altro caso che potrebbe verificarsi e che non risulta particolarmente piacevole è quello in cui siano presenti dei debiti condominiali causati da uno o più condomini che non hanno pagato le spese comuni, quindi quelle relative alla pulizia, all’acqua, al riscaldamento, all’elettricità delle parti comuni e alla manutenzione dell’ascensore. 

A prescindere dalle motivazioni alla base del mancato pagamento, cosa si dovrebbe fare per tutelarsi in caso di debiti altrui in un condominio? Come funziona la ripartizione dei debiti consolidati dei condomini morosi? Vediamo quali potrebbero essere le possibili conseguenze dal punto di vista patrimoniale e come fare a tutelarsi in presenza di morosità altrui in condominio.

Non ho soldi per pagare il condominio: chi paga i creditori?

Supponiamo che un condominio abbia deciso, trovando l’approvazione dei condomini, di iniziare una serie di interventi per il miglioramento dell’edificio, usufruendo anche di alcune agevolazioni statali, come quelle previste dal bonus 110%. 

Cosa accade se un condominio non paga le quote previste per una simile spesa? Intanto, è bene precisare che, se il condomino non è favorevole alla decisione, in questo caso specifico al Superbonus 110%, potrebbe opporsi. 

Sarà comunque possibile procedere con l’esecuzione dei lavori condominiali se la maggioranza degli intervenuti in fase di decisione assembleare sia pari ad almeno un terzo del valore dell’edificio.

Cosa succede, invece, qualora, si dovesse dire di sì, ma poi non si dovesse pagare, creando così un deficit nel bilancio economico del condominio?

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Recupero crediti condominio: nuova normativa

In presenza di un debito condominiale contratto da un solo condomino, i creditori potranno agire direttamente nei confronti del condominio, tramite un decreto ingiuntivo. 

Se, trascorsi 40 giorni dalla notifica di tale decreto, il condomino dovesse risultare ancora inadempiente verso il condominio, allora si potrà procedere con:

1. il pignoramento del conto corrente condominiale;
2. il pignoramento dei beni dei singoli condomini. 

Nella prima ipotesi, il pignoramento del conto corrente condominiale non è obbligatorio, ma risulta più conveniente in quanto agire contro un condomino moroso, che non ha soldi per pagare, potrebbe portare a un nulla di fatto. 

Tuttavia, anche in questa ipotesi, è molto probabile che sul conto condominiale non ci siano i soldi necessari a saldare il debito, altrimenti l’amministratore di condominio si sarebbe già prodigato a versare quanto dovuto. 

La seconda ipotesi, quindi il pignoramento dei beni dei singoli condomini entra in gioco soltanto se la prima opzione dovesse risultare inutile. L’iter prevede che si parta con il pignoramento dei beni dei condomini che hanno contratto i debiti condominiali – dei quali dovrà essere fornito un elenco di nominativi. 

Se questo passaggio non dovesse essere abbastanza per coprire i debiti del condominio, si potrebbe allora avviare il pignoramento dei beni degli altri condomini – nei limiti delle quote millesimali. 

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Debiti altrui in condominio: esempio

Ipotizziamo che ci sia un condomino moroso e nullatenente, che non ha eredi. Cosa può succedere alla sua morte? Saranno gli altri inquilini del condominio a ereditare i suoi debiti, come per esempio quelli relativi alle spese condominiali?

La normativa in vigore nei condomini prevede che le spese debbano essere ripartite in base ai millesimi. Dall’altro lato, un condomino non può mai definirsi davvero nullatenente, in quanto sarà comunque proprietario dell’immobile in cui vive, che potrebbe dunque diventare oggetto di pignoramento.

In aggiunta, le spese non pagate da un condomino non possono essere addebitate agli altri inquilini dall’amministratore di condominio per far quadrare il bilancio. Questa decisione potrà essere presa unicamente dall’assemblea condominiale e solo in caso di unanimità – questo significa che tutti i condomini dovranno essere d’accordo. 

Per non pagare i debiti altrui in condominio, invece, si dovrà contestare un’eventuale iniziativa personale dell’amministratore di condominio e pagare soltanto la quota spettante in relazione ai propri millesimi. 

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L’immobile del condomino debitore pignorato (potrebbe accadere anche nell’ipotesi di prima casa e qualora fosse l’unico immobile di proprietà) potrebbe essere venduto all’asta. In tale ipotesi, per prima cosa sarà soddisfatto il soggetto creditore. Eventuali rimanenze andranno invece nelle casse del condominio. 

Debiti condominiali altrui: quando si può rischiare di pagarli?

Alla luce di quanto detto fin qui, l’ipotesi in cui si potrebbe rischiare di dover pagare i debiti altri in condominio sono:

• quella in cui non ci sono soldi per coprirli sul conto corrente condominiale;
• qualora il pignoramento dei beni dei condomini morosi dovesse essere insufficiente a pagare del tutto i creditori. 

Tra gli obblighi dell’amministratore, comunque, risulta quello di agire contro i condomini morosi entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio di esercizio condominiale. 

L’azione dei creditori nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti è, dunque, una reale possibilità.

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Debiti condominiali: può ereditarli l’acquirente?

Qualora si dovesse decidere di comprare un appartamento in un condominio, è sempre bene informarsi sulla presenza di eventuali debiti non pagati dal precedente proprietario – per non rischiare di doverli ereditare e, dunque, pagare. 

In presenza dei debiti, si consiglia di firmare un accordo con il venditore, nel quale quest’ultimo si impegna a pagare ogni spesa arretrata. La dichiarazione sullo stato dei pagamenti del venditore potrà essere chiesta direttamente all’amministratore di condominio. 

Come difendersi da debiti altrui in condominio

Considerato quello che abbia detto, quindi che abitare in un condominio comporta effettivamente dei rischi patrimoniali di non poco conto, ci sono alcune suggerimenti da mettere in pratica per prevenire e proteggersi di caso di debiti condominiali altrui. 

In particolare, l’amministratore di condominio dovrebbe sempre verificare che i condomini siano in regola con il pagamento delle bollette condominiali. Se non lo fa, gli si potrebbe dare una mano, provando a sollecitare in autonomia i condomini morosi. 

Una buona soluzione potrebbe essere quella di prevedere un fondo di riserva dal quale attingere in caso di situazioni debitorie in condominio. Per istituirlo, sarà necessario ottenere la votazione favorevole durante un’assemblea condominiale di tutti i condomini. 

In caso di debiti contratti da altri inquilini, si potrà comunque far leva sull’amministratore affinché intervenga con le dovute precauzioni, quindi che entro 6 mesi di tempo si attivi dal punto di legale.

Qualora fossi un amministratore di condominio e avessi a che fare con un condomino moroso, avresti bisogno di un avvocato per procedere con un decreto ingiuntivo. Ti suggeriamo allora di rivolgerti a uno dei professionisti esperti in questioni condominiali presenti su deQuo, che potrà fornirti il supporto del quale potresti avere bisogno. 

Debiti altrui in condominio – Domande frequenti

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