Atti emulativi in condominio: cosa comportano?

• Il diritto di proprietà è il principale dei diritti reali, la cui disciplina diventa esempio per strutturare la disciplina degli altri diritti reali minori.
• Il diritto di proprietà è pieno, immediato e assoluto, ma può subire delle limitazioni, se previste dalle legge.
• Le principali limitazioni, di cui ci occuperemo, sono previste all’art. 833 c.c., cioè il divieto di atti emulativi, e all’art. 844, che regola il divieto di immissioni oltre la soglia di tollerabilità.

Il divieto di atti emulativi è un limite all’esercizio del diritto di proprietà. Quando si fa riferimento al diritto di proprietà, ci si riferisce al principale dei diritti reali, che è modello per la tutela degli altri diritti. 

Benché, si tratti di un diritto pieno, assoluto, di cui il soggetto può godere in modo esclusivo, pure subisce delle limitazioni. In particolare, intendiamo parlare di alcune condotte, come gli atti emulativi e le immissioni.

Nel presente articolo, ti spiegheremo cosa significa atto emulativo, quando è vietato e quali conseguenze comporta. Similmente, provvederemo anche a spiegarti una fattispecie simile, cioè il divieto di immissioni. Questo opera solo in alcuni casi specifici, quando è superata la soglia di tollerabilità. 

Cosa sono gli atti emulativi?

In primo luogo, cerchiamo di capire cosa sono gli atti emulativi. Con questa locuzione si fa riferimento a tutte quelle azioni le quali sono compiute con l’unico proposito di nuocere o arrecare molestie ad altri.

Il codice civile disciplina il diritto di proprietà all’art. 832 c.c., dove si afferma che il proprietario ha diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo. Solo la legge può introdurre dei limiti all’esercizio del diritto, come dispone la Costituzione stessa. 

I limiti stabiliti dalla legge comportano una serie di compressioni del diritto di proprietà, più o meno significative. Il legislatore ha previsto delle limitazioni di varia entità, creando anche dei diritti reali di godimento su cosa altrui.

In alcuni casi, la proprietà è provata a tal punto delle proprie funzioni che si parla anche di nuda proprietà, come nel caso dell’usufrutto. Il proprietario può esercitare, d’altro canto, il proprio diritto pienamente, sia nella componente dispositiva sia nel godimento. 

Nel prossimo paragrafo cercheremo di descrivere brevemente quelle che sono le caratteristiche dei diritti reali. Il diritto di proprietà, infatti, è il principale tra i diritti reali: proprio per questo viene preso a modello per tutti gli altri diritti reali minori.

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Quali sono le caratteristiche dei diritti reali?

Non c’è dubbio che quando si affronta il tema dei diritti reali, il primo profilo da approfondire riguarda gli elementi identificativi dei diritti reali, dunque gli elementi caratterizzanti dei diritti reali.

Possiamo fare riferimento a un’elaborazione ormai pienamente accolta dalla dottrina. Il diritto reale è inerente a una res, cioè il diritto si esercita su di una cosa. L’inerenza alla cosa è declinata in ulteriori caratteristiche, ovvero si sostanzia in un potere sulla cosa.

Dall’inerenza alla cosa derivano le caratteristiche tipiche dei diritti reali, che sono:

• immediatezza;
• assolutezza: implica che nessuno può pregiudicare l’esercizio del diritto;
• ius sequele, la c.d. opponibilità ai terzi che si trovassero ad avere sulla cosa situazioni incompatibili con quelle che costituiscono oggetto del diritto reale.

Puoi approfondire l’argomento leggendo anche: Guida al diritto di proprietà

Immediatezza

La titolarità del diritto reale, a seconda del contenuto del diritto, consiste nel potere di godere della cosa e delle utilità che la cosa offre a titolo di proprietà, servitù, usufrutto, in maniera immediata.

Cosa vuol dire immediata? Il titolare del diritto reale, per trarre dalla cosa le utilità che la cosa può offrire, non ha bisogno della cooperazione di nessuno.

Cioè il diritto può essere esercitato senza intermediazione di altri soggetti. A differenza dei diritti personali, come il diritto di credito, che per essere soddisfatto, necessariamente richiede la collaborazione di un soggetto, detto debitore. 

Approfondisci l’argomento leggendo anche Danno da occupazione senza titolo

Assolutezza

Nel caso del diritto reale, il titolare ha diritto di godere di una cosa immediatamente, nessuno è tenuto ad una prestazione nei miei confronti, perché la casa mi dà le utilità che io posso trarre direttamente.

Di fronte al diritto reale c’è un generalizzato dovere di astensione. Un dovere assoluto che vale erga omnes. Non un determinato soggetto, ma tutti sono tenuti ad astenersi dal porre in essere comportamenti che possono spezzare questo rapporto immediato tra il soggetto e la cosa.

L’assolutezza è un diritto assoluto che può essere fatto valere erga omnes, nei confronti di qualsiasi soggetto che interferisce e pone ostacoli a questa immediatezza.

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Atti emulativi: definizioni

Tradizionalmente, si dicono atti emulativi tutti quegli atti che non hanno altro scopo se non quello di arrecare molestia o nuocere ad altri. Dunque, tale condotta, in sostanza, è una sorta di abuso del diritto. 

Si parla di abuso del diritto quando un soggetto esercita un proprio diritto in modo non corretto, non conformemente a buona fede. 

Il principio dell’abuso del diritto è un limite alla tutela riservata al diritto di proprietà, ciò in quanto l’ordinamento non consente comportamenti che non sono socialmente apprezzabili. 

Il principio di abuso del diritto non è espressamente enunciato dalla legge, ma è desumibile dal principio di buona fede e correttezza, come enunciato dall’art. 1175 c.c.

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Atti emulativi e condominio

Generalmente, il principale teatro di atti emulativi è il condominio. Con ciò si intende, nella prassi, gli edifici con più appartamenti, ma giuridicamente è una comunione forzosa tra i proprietari di ciascuna unità immobiliare.

I condomini, infatti, sono comproprietari delle parti comuni dell’edificio, come il cortile, le pareti, l’ascensore e le scale. Il diritto in questione impone anche il dovere di rispettare il godimento da parte degli altri condomini. 

Ciò significa anche evitare gli atti emulativi, che possono essere causa di attriti, liti e perfino anche controversie giudiziarie. 

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Esempi di atti emulativi

In cosa consistono gli atti emulativi in condominio? A tal proposito, la giurisprudenza è intervenuta molteplici volte al fine di chiarire cosa siano i predetti atti emulativi. 

Per esempio, la Cassazione ha escluso che sia qualificabile come atto emulativo la richiesta di ripristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato sospeso dopo un’assemblea condominiale, dichiarata illegittima. Infatti, ha osservato la Corte, che è irrilevante che il ripristino comporti delle conseguenze economiche; altrettanto irrilevante è la possibilità per la donna di dotarsi di impianto proprio e chiedere poi il risarcimento del danno.

In un’altra occasione, invece, è stata esclusa la natura di atto emulativo alla delibera condominiale che aveva statuito di installare una rete divisoria tra la proprietà condominiale e quella esclusiva, se tale opera è volta ad impedire il perfezionamento dei presupposti per l’acquisto ad usucapione. 

La Cassazione ha ritenuto che sia un atto di questa tipologia la condotta di chi stende i panni in modo da oscurare la vista del proprietario dell’abitazione al piano inferiore. Anche l’installazione di una telecamera nascosta, può costituire per la corte uno degli atti in esame. 

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Atti emulativi e immissioni 

Connesso al divieto di atti emulativi è quello di immissioni, di cui all’art. 844 c.c. La norma prevede al comma primo che il diritto del proprietario del fondo può usufruire del bene come ritiene opportuno. 

Tuttavia, tale diritto di godimento subisce delle limitazioni, quando, per esempio, si rischia di arrecare pregiudizio ad altri. La norma stabilisce che il proprietario del fondo non può impedire le immissioni di fumo, calore, scuotimento e rumore proveniente dal fondo vicino, tranne nell’ipotesi in cui è superata la soglia di tollerabilità.

Quindi, a determinati livelli, sussiste un divieto di immissioni; sotto a tale livello, però, il proprietario del fondo non ha altro da fare che sopportare tali condotte. Il concetto di normale tollerabilità non è stato definito dal codice civile, ma è stato desunto dalla giurisprudenza.

Si prendono in considerazione alcuni parametri come:

• condizioni del luogo;
• bisogno di contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. 

Si ritiene che sia sufficiente dimostrare che i rumori del vicino abbiano superato i 3 dB, se i rumori si verificano di notte, oppure che abbiano superato i 5 dB, se i rumori si verificano di giorno. La valutazione è però rimessa al giudice che terrà conto di ciascuna circostanza. 

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Come difendersi in caso di atti emulativi?

Nel caso di atti emulativi è possibile difendersi anche tramite una serie di azioni che sono poste a tutela del diritto di proprietà. 

Il soggetto può esercitare due tipi di azione:

1. azione inibitoria;
2. azione per il risarcimento dei danni.

In particolare, l’azione inibitoria è un’azione finalizzata a impedire la condotta lesiva, cioè volta a prevenire l’atto emulativo. Il giudice, in questa sede, deve imporre un divieto di prosecuzione della condotta lesiva. La disciplina delle azioni in questione si applica anche alle immissioni, quando è superata la soglia di tollerabilità. 

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Atti emulativi e risarcimento del danno

Anche in caso di atti emulativi, il proprietario del fondo leso – che nell’esempio preso in considerazione è il condomino leso da altro condomino – ha diritto al risarcimento del danno.

Il danno è risarcito secondo le regole dell’art. 2043 c.c., quindi è necessario che vi sia:

1. un danno evento, cioè la lesione di un diritto, interesse o altra situazione giuridica tutelata dall’ordinamento;
2. un danno conseguenza, cioè le conseguenze pregiudizievoli della lesione al diritto, interesse o altra situazione giuridica. 

Chi chiede il risarcimento del danno deve dimostrare che ha subito una lesione e, nel caso delle immissioni, anche il superamento della soglia di tollerabilità. 

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Atti emulativi – Domande frequenti

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