Evizione: significato giuridico, tipologie, conseguenze

• L’evizione è un concetto giuridico che si verifica quando l’acquirente di un bene viene privato del bene stesso.
• Ciò può avvenire per l’arrivo di un soggetto terzo che dimostra di esserne il legittimo proprietario: non lo era, invece, il venditore che stava cercando di venderlo.
• Per tutelarsi dal rischio di evizione, l’acquirente farebbe bene a chiedere delle garanzie al venditore sull’effettiva proprietà del bene.

Evizione è un termine utilizzato nel diritto che avrete probabilmente sentito almeno una volta in TV o letto di sfuggita. L’evizione consiste nella perdita del diritto che si ha su un bene derivante da un provvedimento giurisdizionale con il quale viene accertato che tale diritto spetta a un soggetto terzo. 

In un caso simile, si dice che il compratore sia “evitto” dal bene che credeva di avere acquistato in modo legittimo: questo perché, in realtà, il venditore non era il suo effettivo proprietario. Quali tipologie di evizione ci possono essere? Cos’è la garanzia per evizione? Vediamo di seguito tutto quello che c’è da sapere sul tema. 

Tipologie di evizione

La normativa italiana prevede due diverse tipologie di evizione, la quale potrà essere:

1. totale;
2. parziale. 

Quali sono le differenze esistenti e a quali articoli del Codice civile bisogna fare riferimento?

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1. Evizione totale

L’articolo 1483 del Codice civile stabilisce che, nell’ipotesi in cui l’acquirente subisca l’evizione totale di un bene, potrà richiedere al venditore la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno procuratogli. 

La norma prevede infatti che:

Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479.

Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all’attore.

Il rimborso delle spese potrà comprendere dunque:

• le spese sostenute per il bene, ai sensi dell’articolo 1479 c.c.;
• il costo per la difesa in giudizio necessaria a resistere alle pretese del terzo;
• le spese dovute a titolo di rimborso giudiziale. 

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2. Evizione parziale

Si può, invece, ricorrere all’evizione parziale nei casi in cui la perdita del diritto riguardi soltanto una parte del bene venduto. Questa forma di evizione è disciplinata dall’articolo 1480 c.c. 

Nella pratica, l’acquirente potrà scegliere se:

• richiedere la risoluzione del contratto;
• ottenere la riduzione del prezzo. 

La prima soluzione è possibile nei casi in cui il compratore sia in grado di dimostrare che non avrebbe dato il suo consenso nell’ipotesi in cui avesse saputo che la proprietà del venditore non si estendeva alla parte del bene sulla quale ha perso i diritti. 

Sia nel caso di risoluzione del contratto, sia in quello di riduzione del prezzo, l’acquirente ha diritto a ricevere il risarcimento per il danno subito, il quale comprende anche il danno emergente e il lucro cessante (come previsto dall’articolo 1223 c.c.). 

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Garanzia per evizione: significato

La garanzia per evizione non è altro che un naturale effetto del contratto, quindi è operativa in automatico. Tuttavia, i contraenti hanno la possibilità di limitarla o di escluderla. 

Nei casi in cui si scelga di procedere con l’esclusione della garanzia per evizione, il comparatore che subisce l’evizione a vantaggio di terzi perderà il diritto al risarcimento dei danni. 

Nonostante ciò, il venditore rimane comunque responsabile dell’evizione se è stato lui stesso a generarla, oppure abbia agito con dolo o colpa grave. 

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L’articolo 1487 c.c. prevede infatti che:

I contraenti possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e possono altresì pattuire che il venditore non sia soggetto a garanzia alcuna.

Quantunque sia pattuita l’esclusione della garanzia, il venditore è sempre tenuto per l’evizione derivante da un fatto suo proprio. È nullo ogni patto contrario. 

Di conseguenza, anche nelle casistiche in cui sia stata introdotta la clausola di esclusione della garanzia per evizione, il venditore dovrà comunque:

• restituire quanto pagato dall’acquirente;
• rimborsare le spese che sono state sostenute dal compratore. 

Fa eccezione il caso in cui la vendita sia avvenuta a rischio e pericolo del compratore.

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Quando si perde il diritto alla garanzia per evizione

L’articolo 1485 c.c. prevede che il compratore che pretende di avere diritti sulla cosa venduta, abbia il dovere di chiamate in causa il venditore.

Se non dovesse farlo, nei casi di condanna con sentenza passata in giudicato, perderebbe il diritto alla garanzia per evizione. Il venditore dovrà però dimostrare l’esistenza di ragioni sufficienti per respingere la domanda.

Il compratore che ha riconosciuto di sua sponte il diritto del terzo, perde il diritto alla garanzia a meno che non provi che non vi fossero motivazioni valide per impedire l’evizione. 

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Garanzia per vizi

L’articolo 1490 c.c. prevede che il venditore debba garantire l’immunità da vizi della cosa venduta che possano in qualche modo renderla non idonea al suo utilizzo o ne diminuiscano di molto il valore. In queste due ipotesi, i vizi sono giuridicamente rilevanti. 

Per vizio si intende, dunque, qualsiasi imperfezione materiale, ma anche la mancanza di qualità legate alla sua funzionalità, utilità e pregio. Il compratore potrà citare in giudizio il venditore nel caso di vizi occulti, ovvero quelli sui quali non era a conoscenza. 

Nell’ipotesi in cui si dimostri che il venditore aveva dichiarato il bene venduto privo di vizi, si avrà diritto alla garanzia per vizi anche nei casi in cui questi ultimi fosse facilmente riconoscibili (come previsto dall’articolo 1491 c.c.). 

La garanzia per vizi non è, invece, dovuta se, al momento dell’acquisto, il compratore, pur consapevole dell’esistenza di vizi, abbia comunque deciso di procedere all’acquisto.

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Tutele per il compratore

Il compratore potrà:

• procedere con la risoluzione del contratto e la restituzione del bene, nei casi in cui sia possibile, ricevendo la restituzione del prezzo e il rimborso di spese e pagamenti legati alla vendita;
• ottenere una proporzionale riduzione del prezzo.

Il venditore avrà l’obbligo di risarcire il compratore dei danni derivati dai vizi della cosa, a meno che quest’ultimo non li abbia ignorati senza colpa (si veda art. 1494 c.c.).  L’acquirente avrà anche 8 giorni di tempo dalla scoperta della presenza di un vizio per denunciarlo. 

Come stabilito dall’articolo 1495 c.c., il diritto alla garanzia per vizi si prescrive in un anno dalla consegna, “ma il compratore, che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna”. 

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Evizione – Domande frequenti

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