Cosa vuol dire immobile non accatastato e quando si rischiano sanzioni

• L’accatastamento è l’iscrizione al catasto di un immobile ed è necessario per calcolare i tributi dovuti per un’unità immobiliare.
• L’accatastamento si differenzia dalla regolarità urbanistica, che invece riguarda il titolo abilitativo.
• Un immobile non accatastato deve essere immediatamente regolarizzato, mediante la procedura c.d. DOCFA e con l’aiuto di un professionista.

L’immobile non accatastato è spesso definito come un “immobile fantasma“, perché si tratta di un bene (casa, villa ecc.) che esiste fisicamente, ma non esiste per il catasto. La definizione è forte, ma descrive bene la realtà. Accatastare un immobile consiste nel dichiarare l’esistenza del bene, mediante l’iscrizione dell’unità presso il nuovo catasto edilizio urbano, istituito con il Regio Decreto-Legge 13 aprile 1939, n. 652. L’immobile non accatastato si differenzia dall’immobile esente da iscrizione catastale, per il quale non è previsto uno specifico obbligo di dichiarazione.

Quando e perché un immobile non è accatastato?

Un immobile è non accatastato quando non è dichiarato al catasto. Il catasto, nella sostanza, è un registro che contiene una sorta di carta di identità dell’immobile: ne individua le caratteristiche tecnico-fisiche e ne definisce la rendita catastale, cioè il valore fiscale utilizzato come base per calcolare la maggior parte dei tributi locali sul patrimonio.

Nello specifico, un immobile non è iscritto se non è dichiarato nel registro catastale entro trenta giorni dall’acquisizione dell’agibilità o dell’utilizzabilità secondo l’uso di destinazione (Regio Decreto-Legge 13 aprile 1939, n. 652, art. 28).

Anche se oggi capita sempre più di rado, può accadere che un immobile non sia censito al catasto e le ragioni possono essere le più disparate. Il mancato accatastamento può essere dovuto a una banale dimenticanza (immobili costruiti perlopiù qualche anno fa da piccole famiglie di costruttori), a veri e propri comportamenti fraudolenti (costruzioni mai dichiarate) o a situazioni molto complesse (frazionamenti immobiliari).

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Che differenza c’è tra regolarità urbanistica e accatastamento?

La regolarità urbanistica e l’accatastamento sono due concetti chiave del diritto immobiliare, che vengono spesso confusi, ma che in realtà fanno riferimento a due aspetti completamente diversi e gestiti da enti differenti.

La regolarità urbanistica riguarda il profilo edilizio e autorizzativo di un immobile, ovvero la coincidenza fra lo stato di fatto dell’edificio e il titolo abilitativo emesso dal Comune (permesso di costruire o SCIA). Per esempio, per costruire una villetta al mare devi rispettare i piani regolatori, le distanze dal mare e le altezze. Se costruisci in violazione di tali limiti commetti un abuso edilizio.

L’accatastamento, invece, interessa gli aspetti fiscali e catastali dell’immobile. L’iscrizione al catasto serve per identificare l’immobile con foglio, particella e subalterno, per determinarne la rendita catastale e calcolare i relativi tributi (come l’IMU). Ne consegue che un immobile non accatastato non è necessariamente un immobile irregolare da un punto di vista urbanistico e, viceversa, un immobile accatastato non è sempre regolare a livello urbanistico.

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Come capire se un immobile è accatastato?

Per capire se un immobile è accatastato devi armarti di pazienza, perché devi mettere in conto di svolgere una serie di controlli non sempre rapidi e agevoli. Nonostante la digitalizzazione del sistema catastale sia stata avviata già da qualche anno, la procedura è ancora in fase di completamento.

In linea generale, per avere gratuitamente informazioni sui tuoi immobili è sufficiente collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate con le credenziali della tua identità digitale (SPID, CIE o CNS) e utilizzare il servizio “Consultazione personale“, nell’area riservata di Fisconline/Entratel. Se l’immobile è intestato a te, non devi fare altro: il sistema dovrebbe attribuire automaticamente alla tua identità digitale le proprietà a te intestate.

La situazione cambia, complicandosi, se l’immobile non è intestato a te. In tal caso, puoi richiedere una visura catastale con il servizio online “Visura catastale” dell’Agenzia delle Entrate, che è gratuito anche se non sei titolare dell’immobile. La procedura non cambia di molto, rispetto alla ricerca di informazioni catastali di un tuo immobile: dopo aver effettuato l’accesso, devi inserire le principali informazioni e alcuni dati catastali (Comune/catasto/foglio/particella ed eventualmente subalterno), afferenti all’immobile.

Quali sono i rischi di un immobile non accatastato?

Possedere un immobile non accatastato espone il titolare a una serie di rischi. Prima di tutto la mancata presentazione della dichiarazione catastale è punita con una sanzione amministrativa, il cui importo nel 2011 è stato quadruplicato. Dal 1° maggio 2011, la sanzione per ogni singola unità immobiliare non accatastata va da un minimo di € 1.032,00 a un massimo di € 8.264,00 (D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 2, comma 12).

Per ridurre la sanzione, puoi regolarizzare spontaneamente, quindi prima che l’omessa dichiarazione sia contestata dall’Agenzia, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. In tal caso, l’ammontare delle sanzioni dipende dal momento in cui ti metti in regola: prima si regolarizza, meno si versa.

Oltre alla sanzione, il proprietario che non ha accatastato l’immobile deve versare tutte le imposte arretrate (IMU e, per gli anni fino al 2019, TASI), alle quali si aggiungono gli interessi e le sanzioni tributarie. L’IMU, infatti, è dovuta anche sui fabbricati non iscritti, perché la legge considera fabbricato l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta in catasto (art. 1, comma 741, L. 160/2019). Anche per tali importi è possibile regolarizzare con ravvedimento operoso.

A questo proposito, leggi Ravvedimento operoso: significato, calcolo, interessi e sanzioni

Come regolarizzare un immobile non accatastato

Per evitare di aggravare la situazione è sempre consigliabile regolarizzare l’immobile e iscriverlo al catasto il prima possibile, ovvero non appena si ha contezza dell’omessa dichiarazione. Per mettere in regola una casa è necessario rivolgersi a un professionista (geometra, architetto o ingegnere) che, a seguito di un effettivo sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi, compie rilievi topografici.

Si tratta di misurazioni finalizzate a ottenere la sagoma dell’immobile, necessaria per poter redigere una planimetria catastale. I rilievi ottenuti sono inseriti dal professionista nella dichiarazione catastale e inviati all’Agenzia mediante la procedura informatica c.d. DOCFA (Documenti catasto fabbricati).

Il tuo consulente si occuperà anche del calcolo delle imposte e sanzioni dovute, che variano molto in ragione del momento in cui si procede alla regolarizzazione, rispetto alla data di completamento dell’immobile.

L’immobile non accatastato si può vendere, affittare o abitare?

Un immobile non accatastato è un immobile con importanti limitazioni alla sua commerciabilità e utilizzabilità. Da un punto di vista pratico, infatti, la mancata iscrizione al catasto non è solo un cavillo burocratico o amministrativo da sanare, ma un vero e proprio blocco operativo.

Di conseguenza, trovarsi di fronte a un bene privo di accatastamento significa fare i conti con pesanti vincoli, come per esempio:

• la difficoltà di ottenere credito: le banche, di regola, non concedono mutui o finanziamenti su immobili non accatastati, poiché non possono costituire un’ipoteca valida su un bene che non ha una chiara identità giuridica;
• limiti alle operazioni di ristrutturazione o accesso a bonus edilizi: la mancata dichiarazione al Catasto espone il proprietario a sanzioni amministrative e a ricalcoli fiscali retroattivi, oltre a rendere estremamente complesso qualsiasi intervento.

Scopri di più su Permesso di costruire: cos’è, come funziona e differenza con la SCIA

Come funziona la vendita di un immobile non accatastato?

L’immobile privo di categoria catastale rappresenta un blocco delle transazioni commerciali. Un notaio, infatti, non potrà rogare un atto di compravendita, se i dati catastali non sono conformi o se l’immobile non esiste catastalmente.

Nelle compravendite, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, l’atto di vendita deve contenere, a pena di nullità:

• l’identificazione catastale dell’immobile;
• il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
• la dichiarazione dei venditori sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Ne consegue che, per poter vendere un immobile, devi obbligatoriamente prima iscriverlo al catasto. L’eventuale atto di compravendita privo di questi elementi è nullo e non produce il trasferimento della proprietà.

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Si può vivere un immobile non accatastato?

In linea di principio, una casa non accatastata non è automaticamente non locabile. Per poter essere affittato, l’immobile deve rispettare le norme da un punto di vista:

• urbanistico-edilizio (l’immobile non deve presentare abusi edilizi);
• della sicurezza (impianti a norma, ampiezza e altezza dei locali: l’altezza, ad esempio, non può essere inferiore a 2,70 m per i vani principali, come soggiorno e camere, e a 2,40 m per i locali di servizio, come corridoi, bagni e ripostigli);
• igienico-sanitario (presenza di bagni dotati del minimo indispensabile). Tali criteri devono essere rapportati alla destinazione d’uso. Ad esempio, non puoi affittare come casa un locale accatastato come magazzino. Sul piano pratico, la mancanza di dati catastali impedisce la corretta registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, esponendo proprietario e inquilino a sanzioni e contestazioni fiscali.

Un immobile non accatastato si può abitare?

Anche in questo caso è necessario evitare conclusioni automatiche. Il fatto che un fabbricato non sia censito al Catasto non significa necessariamente che sia inabitabile. L’utilizzabilità di un immobile come abitazione dipende soprattutto dalla regolarità edilizia, dalla destinazione d’uso e dalla presenza dei requisiti richiesti dalla normativa in materia di sicurezza, igiene, salubrità e agibilità.

Ai fini IMU, un fabbricato non accatastato può comunque essere considerato abitazione principale, perché la legge parla di immobile “iscritto o iscrivibile” nel catasto edilizio urbano (art. 1, comma 741, lett. b, L. 160/2019). Ne consegue che, anche se da un punto di vista pratico si può abitare un immobile non accatastato, da un punto di vista giuridico si corrono grandi rischi.

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Immobile non accatastato – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 28 Regio Decreto-Legge 13 aprile 1939, n. 652;
• art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52;
• art. 3, comma 3, D.M. 2 gennaio 1998, n. 28;
• art. 2, comma 12, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23;
• art. 13, comma 14-ter, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201;
• art. 1, comma 741, L. 27 dicembre 2019, n. 160.

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