Penale per ritardo nel rogito: cosa succede se non si rispettano i tempi

• La penale per ritardo nel rogito è dovuta solo se il contratto preliminare la prevede e, a differenza della penale per inadempimento, si somma alla stipula dell’atto.
• Senza penale, chi subisce il ritardo può ottenere il risarcimento solo se dimostra il danno, e di regola i danni da ritardo decorrono dalla messa in mora.
• La data del rogito si può rinviare o prorogare solo con l’accordo di entrambe le parti, e conviene sempre farlo per iscritto.

La penale per ritardo nel rogito è la somma che una parte deve versare all’altra quando l’atto definitivo di compravendita non viene firmato entro la data indicata nel compromesso. La disciplina è contenuta negli artt. 1382 e seguenti del Codice civile e funziona solo se le parti l’hanno scritta nel contratto preliminare. Le cause del ritardo possono essere diverse: dai documenti urbanistici incompleti al mutuo che non arriva in tempo, e per ognuna cambiano la parte responsabile e le somme da pagare. Vediamo cosa succede a seconda del soggetto che ha causato il ritardo.

Cosa succede se non si rispetta la data del rogito?

Il primo elemento da verificare è la natura del termine fissato nel preliminare. La legge distingue tra termine essenziale e termine non essenziale, e le conseguenze del ritardo sono molto diverse.

Il termine è essenziale quando, superata la data, la prestazione non ha più nessuna utilità per chi la attende. In questo caso, l’art. 1457 c.c. prevede la risoluzione di diritto del contratto. Chi vuole comunque la stipula, nonostante la scadenza, deve comunicarlo all’altra parte entro tre giorni.

Nella compravendita immobiliare, però, il termine è quasi sempre non essenziale. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3645 del 16 febbraio 2007, ha ribadito che la data fissata per il definitivo non è normalmente essenziale. Lo diventa solo se dal testo del contratto, dalla sua natura e dal suo oggetto emerge senza dubbi la volontà delle parti di considerare persa l’utilità dell’affare dopo quella data. Nello stesso caso, un ritardo di pochi giorni non è stato ritenuto un inadempimento grave.

Questo significa che un semplice slittamento della firma non scioglie il contratto; il preliminare resta valido e la parte puntuale ha a disposizione altri strumenti: la penale, se prevista, il risarcimento del danno, la diffida ad adempiere o, nei casi più gravi, la richiesta di risoluzione per inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. Per la risoluzione serve un inadempimento di non scarsa importanza, cioè un ritardo tanto lungo da compromettere l’interesse dell’altra parte.

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Qual è la penale per il ritardo del rogito?

La clausola penale è un accordo con cui le parti stabiliscono in anticipo quanto dovrà pagare chi non rispetta il contratto. Il vantaggio per chi la riceve è evidente: la penale è dovuta senza bisogno di provare il danno (art. 1382 c.c.).

Il Codice civile distingue due tipi di penale:

1. la penale per l’inadempimento, che sostituisce la prestazione – il creditore può chiedere la stipula oppure la penale, ma non entrambe;
2. la penale per il semplice ritardo che, invece, si somma all’adempimento, come prevede l’art. 1383 c.c.

In pratica, se il preliminare contiene una penale per ritardo (per esempio una somma fissa per ogni giorno o mese di slittamento), chi la subisce può pretendere sia il rogito, sia la penale maturata nel frattempo. Per questo la clausola va scritta con precisione: deve indicare chiaramente che si riferisce al ritardo e non all’inadempimento definitivo.

La penale può essere ridotta?

La penale ha anche un effetto limitativo: chi la incassa non può chiedere danni ulteriori, salvo che il contratto lo preveda espressamente (art. 1382 c.c.). Se il danno reale è molto più alto dell’importo pattuito, quindi, la penale può rivelarsi un tetto.

Esiste anche una tutela per chi deve pagare. Il giudice può ridurre la penale se è manifestamente eccessiva o se l’obbligazione è stata eseguita in parte (art. 1384 c.c.). La riduzione segue un criterio di equità e tiene conto dell’interesse che il creditore aveva all’adempimento.

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Che differenza c’è tra penale e caparra confirmatoria?

La penale non va confusa con la caparra confirmatoria, la somma versata alla firma del compromesso. Secondo l’art. 1385 c.c., se una parte è inadempiente l’altra può recedere dal contratto e trattenere la caparra, oppure, se l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, pretendere il doppio.

La caparra serve quando si vuole chiudere il rapporto. La penale per ritardo, al contrario, accompagna un contratto che resta in piedi e che si arriverà a firmare, solo più tardi.

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Come si ottiene il risarcimento danni per ritardo del rogito?

Se il preliminare non prevede una penale, chi subisce il ritardo può chiedere il risarcimento del danno: l’art. 1218 c.c. obbliga il debitore che non adempie, o adempie in ritardo, a risarcire il danno, salvo che provi una causa a lui non imputabile.

La differenza rispetto alla penale è sostanziale: qui il danno va dimostrato nel suo ammontare e nel collegamento diretto con il ritardo. L’art. 1223 c.c. include sia la perdita subita (danno emergente), sia il mancato guadagno (lucro cessante).

Le voci che, se provate con documenti, possono rientrare nel risarcimento sono di solito queste:

• canoni di affitto pagati in più dall’acquirente in attesa di entrare in casa;
• spese di deposito mobili, trasloco rinviato o soluzioni abitative temporanee;
• costi legati al mutuo, come spese di istruttoria da ripetere o una perizia scaduta;
• per il venditore, gli oneri dell’immobile sostenuti oltre la data prevista, come condominio e utenze, e il mancato impiego del prezzo.

Ogni voce richiede ricevute, contratti, estratti conto o altra prova scritta. Senza documentazione, il giudice non liquida il danno. Prima di agire, bisogna però individuare il responsabile del ritardo, che può essere l’acquirente, il venditore o la banca.

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Ritardo nel rogito per colpa dell’acquirente

Il caso più frequente riguarda l’acquirente che non dispone del denaro alla data fissata, spesso perché il mutuo non è stato concesso. La soluzione da adottare dipende da come è scritto il preliminare.

Se il contratto non contiene una condizione legata al mutuo, la mancanza di fondi è un problema dell’acquirente. Il venditore può chiedere la penale, il risarcimento, la risoluzione o recedere trattenendo la caparra, se ne ricorrono i presupposti.

Se invece il preliminare è subordinato all’ottenimento del mutuo, la situazione cambia. Con la sentenza n. 22046 dell’11 settembre 2018, la Corte di Cassazione ha confermato la validità di questa clausola e l’ha qualificata come condizione mista, perché dipende sia dalla banca sia dall’impegno dell’acquirente nel preparare la pratica. Se il mutuo non viene concesso, si producono le conseguenze previste dal contratto – resta però l’obbligo di comportarsi secondo buona fede durante l’attesa (art. 1358 c.c.).

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Ritardo nel rogito per colpa del venditore

Il venditore è responsabile del ritardo quando non mette l’immobile nelle condizioni di essere trasferito. Le cause più comuni sono documentali:

• la conformità catastale, senza la quale l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52);
• le irregolarità urbanistiche (art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380);
• un’ipoteca non ancora cancellata.

In questi casi l’acquirente può pretendere la penale per ritardo, se pattuita, e il risarcimento, oppure recedere e chiedere il doppio della caparra. In alternativa, può anche rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che tiene luogo del rogito (art. 2932 c.c.): per accoglierla, però, l’acquirente deve pagare il prezzo o offrirne il pagamento nei modi di legge.

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Ritardo nel rogito per colpa della banca

Il ritardo della banca è un caso particolare, perché l’istituto di credito non è parte del preliminare. Il contratto vincola solo acquirente e venditore (art. 1372 c.c.), e verso il venditore risponde l’acquirente.

Una delibera che arriva tardi o un’erogazione rinviata, di regola, non bastano a liberare l’acquirente. L’art. 1218 c.c. lo esonera solo se dimostra che il ritardo dipende da una causa a lui non imputabile. Se il preliminare contiene la condizione del mutuo, valgono invece le regole viste sopra.

Il rapporto tra acquirente e banca è un rapporto diverso e separato. Eventuali pretese verso l’istituto dipendono dagli impegni assunti nella fase di istruttoria e vanno valutate caso per caso. Per prevenire il problema, molti preliminari prevedono una proroga automatica della data del rogito in caso di ritardo documentato nell’erogazione del mutuo.

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Come funziona la messa in mora per ritardo nel rogito

La messa in mora l’atto con cui chi attende la firma chiede formalmente all’altra parte di adempiere. Serve soprattutto per il risarcimento del danno da ritardo, perché di regola i danni si contano dal momento in cui l’altra parte è in mora. Da quel momento, chi è in mora sopporta anche il rischio di eventi successivi (art. 1221 c.c.).

L’art. 1219 c.c. stabilisce che il debitore è costituito in mora con un’intimazione o richiesta fatta per iscritto. Gli strumenti più usati sono la PEC e la raccomandata con ricevuta di ritorno, perché provano data e contenuto della comunicazione.

La lettera deve richiamare il contratto preliminare, indicare la data prevista per il rogito e chiedere in modo chiaro la stipula. Spesso propone anche un nuovo appuntamento dal notaio. La legge prevede alcuni casi in cui la mora scatta senza intimazione, per esempio quando l’altra parte dichiara per iscritto di non voler adempiere.

Scopri di più leggendo Come rispondere alla messa in mora o alla diffida

Quando usare la diffida ad adempiere

Uno strumento più incisivo è la diffida ad adempiere prevista dall’art. 1454 c.c. Con questo atto scritto si assegna all’altra parte un termine, non inferiore a 15 giorni salvo diverso accordo, e si avverte che in mancanza il contratto sarà risolto di diritto.

Se il termine scade senza la firma, il preliminare si scioglie automaticamente. Da quel momento la parte adempiente può chiedere il risarcimento o far valere la caparra. Per questo la diffida va usata con attenzione: chiude la strada alla stipula e va inviata solo da chi è a sua volta in regola.

Prima di inviare una diffida, trattenere una caparra o firmare una proroga, rivolgiti a un avvocato esperto in materia. Può leggere il tuo contratto, calcolare quanto ti spetta e indicarti la strada più sicura per arrivare al rogito o per uscire dall’accordo senza perdere denaro.

Penale ritardo rogito – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 1218 c.c.;
• art. 1219 c.c.;
• art. 1221 c.c.;
• art. 1223 c.c.;
• art. 1358 c.c.;
• art. 1372 c.c.;
• art. 1382 c.c.;
• art. 1383 c.c.;
• art. 1384 c.c.;
• art. 1385 c.c.;
• art. 1453 c.c.;
• art. 1454 c.c.;
• art. 1455 c.c.;
• art. 1457 c.c.;
• art. 2645-bis c.c.;
• art. 2932 c.c.;
• art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52;
• art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

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