Diffida al proprietario di casa: cos’è e quando può essere utile all’inquilino

• Nel caso in cui il locatore non rispetti gli obblighi di legge e gli impegni presi con il contratto di locazione, l’inquilino può inviare una diffida ad adempiere.
• Così facendo intima il proprietario ad eseguire la prestazione dovuta entro un termine stabilito – solitamente non inferiore a 15 giorni.
• Qualora la diffida non sortisse alcun effetto, con l’assistenza di un avvocato, si potrà avviare la procedura di mediazione.

La diffida al proprietario di casa è uno strumento fondamentale per far valere i propri diritti come inquilini. Va utilizzata per intimare all’adempimento il locatore che ha violato il contratto e, se non porta ai risultati sperati, sarà sempre possibile attivare strumenti più incisivi come la mediazione o l’azione legale. 

Se sei un inquilino e stai vivendo problematiche con il tuo locatore, come per esempio la mancata manutenzione dell’immobile o altre violazioni del contratto, è fondamentale sapere che esistono strumenti legali a tua disposizione. Uno di questi è, per l’appunto, la lettera di diffida al locatore.

Di seguito vedremo più nel dettaglio che cos’è una lettera di diffida, quando può essere inviata e in quali casi si può denunciare penalmente il proprietario di casa. 

Obblighi del proprietario di casa: quali sono?

Prima di scrivere una lettera di diffida, l’inquilino deve avere chiari quelli che sono gli obblighi del locatore. In base a quanto stabilito dalla legge, il proprietario deve:

• consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, ovvero senza vizi o difetti;
• garantire il pacifico godimento da parte dell’inquilino durante la locazione;
• eseguire le riparazioni che si rendano necessarie nel corso della durata del contratto, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che spettano all’inquilino;
• rispettare le condizioni di contratto, come quelle relative alla restituzione del deposito cauzionale.

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Cos’è una lettera di diffida al locatore?

Come anticipato, la diffida è un atto formale con cui si intima una persona – nella fattispecie il locatore – di adempiere a determinati obblighi entro un termine preciso, pena conseguenze legali. Si tratta di uno strumento stragiudiziale che può essere utilizzato anche in caso di successiva controversia davanti ad un Giudice per dimostrare di aver già tentato una strada alternativa.

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Quando scrivere una diffida al proprietario di casa

In ambito locativo, la lettera di diffida può essere usata per richiedere:

• interventi di riparazione dell’immobile. Se l’inquilino segnala guasti o danni che compromettono l’abitabilità, il proprietario è obbligato ad intervenire;
• l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria;
• il ripristino di servizi essenziali (riscaldamento, acqua, elettricità);
• la restituzione del deposito cauzionale versato all’atto della stipula del contratto, purché non vi siano danni imputabili all’inquilino;
• l’interruzione di comportamenti molesti o illegittimi da parte di terzi o del proprietario stesso;
• più in generale, il rispetto degli obblighi previsti dalla legge in tema di locazioni e contenuti nel contratto d’affitto. Si pensi al mancato rispetto delle modalità e tempistiche per disdire il contratto, alla mancata registrazione dello stesso o a una modifica unilaterale degli accordi presi.

In ultimo, ma non per importanza, la lettera di diffida può essere inviata in caso di violazione della privacy da parte del locatore qualora, per esempio, egli entri faccia ingresso nell’appartamento senza il consenso da parte dell’inquilino, o comunque senza una motivazione avente carattere di urgenza (come può essere il rischio di una fuga di gas o ad un incendio possibile).

In presenza delle circostanze sopra indicate, la lettera di diffida è comunque uno strumento da utilizzare solo dopo che altri tentativi informali sono falliti. 

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Come scrivere una lettera di diffida al locatore

La redazione della lettera di diffida deve essere chiara, formale e contenere alcuni elementi fondamentali per essere efficace e produrre il risultato sperato.

La lettera di diffida, solitamente, è costituita da tre parti essenziali. La prima parte contiene le generalità dell’inquilino e del proprietario di casa. La seconda parte contiene le motivazioni che hanno condotto l’inquilino a scrivere la lettera. Si dovrà, a tal fine, riportare il numero del contratto, la data della sua entrata in vigore, della scadenza e le eventuali comunicazioni precedenti intercorse tra le parti contraenti. Occorre infine riassumere in modo oggettivo i fatti che hanno dato luogo alla pretesa da parte dell’inquilino (per esempio la mancata manutenzione o la trattenuta cauzione).

Segue la terza parte, con la richiesta formale all’adempimento nella quale si deve specificare chiaramente cosa si chiede al locatore e indicare un termine preciso (di solito 15 giorni) per adempiere. Tutto questo non è sufficiente, però: a completamento del tutto servono infatti anche le avvertenze legali al fine di esplicitare che, in caso di mancato adempimento, ci si riserva di agire per vie legali. Infine, l’inquilino deve firmare e datare il documento.

Per redigere la lettera di diffida, sarebbe meglio rivolgersi ad un avvocato esperto in tema di locazioni che sappia illustrare in modo puntuale quelli che sono i diritti dell’inquilino e tutelarli al meglio.

Come inviare la diffida al proprietario di casa

Per avere valore legale, la lettera deve essere inviata tramite raccomandata con avviso di ricevimento, oppure via PEC (se il locatore ha una casella di posta certificata attiva). È importante conservare copia della lettera e dell’avviso di ricevimento.

All’invio della lettera di diffida possono scaturire molteplici conseguenze. Qualora il destinatario non decida di adempiere immediatamente, potrebbe rivolgersi ad un legale per scrivere a sua volta una lettera di risposta contenente le proprie motivazioni.

Non necessariamente, comunque, si giunge ad un’azione legale in quanto la diffida potrebbe invece determinare l’avvio di una negoziazione destinata anche a concludersi con una soluzione soddisfacente per entrambe le parti.

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Cosa fare se la diffida non ha effetto

Se il locatore ignora la lettera di diffida e non vi è margine per una trattativa, è possibile attivare ulteriori tutele legali. La prima strada da percorrere è quella della mediazione civile. In caso di controversia, la mediazione è obbligatoria per legge prima di agire in giudizio (articolo 5, D.lgs 28/2010). Si tratta di un tentativo stragiudiziale per trovare un accordo con l’aiuto di un mediatore.

Se la mediazione fallisce, si può agire in giudizio per ottenere l’adempimento del contratto, richiedere il risarcimento dei danni o chiedere la restituzione del deposito cauzionale. Anche in questa fase, è sempre consigliato farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Quando si può denunciare il locatore

La diffida ad adempiere è uno strumento civile. Tuttavia, in casi gravi, il comportamento del locatore può integrare anche ipotesi di reato. Questo può accadere se il locatore entra nell’appartamento senza autorizzazione e contro la volontà dell’inquilino in quanto si configura il reato di violazione di domicilio, punito dall’articolo 614 del codice penale.

Telefonate ripetute, comunicazioni aggressive, pressioni indebite, insulti o minacce di sfratto ingiustificate possono essere denunciati alle autorità in quanto integranti il reato di molestie o minacce di cui agli articoli 612 e 660 codice penale.

Anche tagliare deliberatamente luce, acqua o gas per indurre l’inquilino a lasciare l’immobile può costituire un reato. In questi casi, oltre a sporgere denuncia presso Carabinieri o Polizia, è importante conservare la documentazione di quanto accaduto (registrazioni, foto, testimonianze) e affidarsi ad un avvocato penalista che possa dare il giusto supporto.

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Diffida proprietario di casa – Domande frequenti

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