Quando una casa è ipotecata si può vendere?

• La vendita di un immobile con ipoteca non è vietata.
• Tuttavia, l’acquirente deve essere messo al corrente della presenza dell’ipoteca.
• Il rischio principale è che il creditore possa pignorare il bene nonostante sia cambiato il suo proprietario.

L’ipoteca immobiliare, disciplinata dall’art. 2808 del Codice civile, è un diritto reale in base al quale il creditore può rivalersi sull’immobile gravato da ipoteca nell’ipotesi in cui il debitore dovesse essere inadempiente.

In questa guida tratteremo il tema della vendita di una casa con ipoteca: è possibile farlo? La risposta è affermativa, ma a patto che vengano rispettate alcune condizioni

Nel caso in cui si volesse vendere un immobile con ipoteca la prima difficoltà sarebbe rappresentata da eventuali ritrosie da parte dell’acquirente, il quale potrebbe essere impaurito dalla presenza dei creditori. 

Vediamo di seguito, da un punto di vista legale, quali sono i casi nei quali la vendita di un immobile con ipoteca si può fare, come funziona il rogito e in che modo la presenza dei creditori potrebbe essere una possibile limitazione. 

A chi appartiene una casa ipoteca?

Per affrontare al meglio l’argomento della vendita di una casa con ipoteca partiamo con ordine, ovvero dall’analisi di quelli che sono gli attori coinvolti. Nel momento in cui un immobile viene ipotecato, non diventa in automatico un bene di proprietà dei creditori. Il titolare della casa resta infatti il soggetto deditore.

Supponiamo che ci si rivolga a una banca per l’apertura di un mutuo necessario all’acquisto di una casa: la banca concede il prestito, ma solo con ipoteca. L’acquirente potrà quindi acquistare casa, ma dovrà sostenerne l’ipoteca.

Cosa comporta la concessione di un mutuo con ipoteca? In pratica, nel caso in cui il debitore non dovesse restituire alla banca i soldi ricevuti in prestito, la banda procederebbe con il pignoramento dell’immobile: quest’ultimo sarebbe così venduto all’asta e il suo ricavato andrebbe prima di tutto a coprire il debito con la banca, e poi quello con eventuali altri creditori. 

LEGGI ANCHE Compravendita tra privati: come funziona e come tutelarsi

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Come funziona la vendita con ipoteca

La legge prevede la possibilità di vendere una casa con ipoteca a condizione che il compratore sia stato messo al corrente della presenza dell‘ ipoteca: in caso contrario, avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare. 

Chi compra una casa ipotecata, riceverà quindi il bene comprensivo della sua ipoteca. Il venditore, ovvero il soggetto con debito che ha trasferito l’immobile con ipoteca all’acquirente, è tenuto a pagare i suoi debiti. 

Nel caso in cui non lo dovesse fare, la banca avrebbe il diritto di pignorare l’immobile oggetto dell’ipoteca anche se la sua proprietà è passata a un’altra persona.

Il soggetto che ha comprato la casa con ipoteca potrà, a sua volta, rivenderla a un terzo: anche in questa ipotesi, il nuovo acquirente erediterà sia l’immobile, sia l’ipoteca che grava su di esso. 

Forse ti interessa anche Casa cointestata e fine convivenza: cosa succede all’immobile?

Soluzioni legali contro il pignoramento

Da ciò si evince che le possibilità di trovare una persona interessata all’acquisto di un immobile con ipoteca sono molto elevate e non si ridurrebbero di molto neanche con un netto abbassamento del prezzo di vendita. 

Per superare l’ostacolo rappresentato dalla presenza dei creditori e di un possibile pignoramento dell’immobile da vendere, viene stabilito che:

• il venditore utilizzi una parte dei soldi ottenuti con la vendita per saldare il proprio debito;
• a sua volta, il creditore si impegna a liberare l’immobile dall’ipoteca in modo tale che il nuovo acquirente, il quale deve essere informato sui passaggi appena descritti, non possa in alcun modo rischiare di essere sfrattato dall’abitazione che ha appena comprato;
• tali operazioni vengono svolte alla presenza di un notaio e dei tre soggetti direttamente coinvolti: il venditore, il creditore e l’acquirente. 

Hai acquistato un bene gravato da ipoteca e adesso rischi di perdere il tuo immobile? Puoi chiedere un parere legale a uno degli avvocati iscritti su deQuo specializzati in esecuzione e pignoramenti.

Quando la vendita è valida

Come anticipato nelle righe precedenti, la vendita di una casa con ipoteca è valida soltanto se l’acquirente viene messo a conoscenza della presenza di un’ipoteca: questa comunicazione avviene, in genere, nel momento in cui viene firmato il compromesso immobiliare. 

L’accordo tra venditore e acquirente può prevedere anche, per esempio, il fatto che l’immobile dovrà essere liberato dall’ipoteca entro un certo periodo di tempo. 

Qualora il compratore non fosse messo al corrente dell’esistenza dell’ipoteca, avrà il diritto di:

• chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione di quanto eventualmente pagato e il risarcimento del danno subito;
• richiedere la restituzione di parte o dell’intero importo pagato, pur rimanendo il proprietario del bene;
• sospendere il pagamento di quanto ancora dovuto.

LEGGI ANCHE Compravendita tra privati: come funziona e come tutelarsi

Cosa succede in caso di pignoramento

Nella malaugurata ipotesi in cui il nuovo acquirente dovesse subire il pignoramento dell’immobile a causa dei debiti non pagati dal debitore, potrà:

• chiedere il risarcimento danni nel caso in cui non fosse a conoscenza della presenza di un’ipoteca sull’immobile;
• liberare l’immobile, subendo l’esecuzione forzata;
• pagare i creditori.

Prima di comprare casa, è possibile richiedere una visura ipocatastale all’Agenzia delle Entrate in modo tale da verificare la presenza di ipoteche e l’onestà da parte del soggetto venditore: tuttavia, è bene sapere che questo compito spetta per legge al notaio. 

Cosa succede se il notaio non effettua tale verifica prima del preliminare di compravendita e del rogito? Trattandosi di una sua responsabilità, sarà tenuto a risarcire il danno provocato all’acquirente. 

Scopri di più su Sfratto esecutivo: significato, procedura, cosa succede dopo, opposizione

Donazione casa ipotecata

Per approfondire ancor di più l’argomento, ci si potrebbe chiedere se sia possibile donare una casa ipotecata. Anche in questa evenienza, non ci sono vincoli imposti dalla legge, sebbene il donatario non riceverà unicamente il bene ma anche l’ipoteca. 

La persona che riceve in dono un immobile con ipoteca dovrà sapere in anticipo dell’esistenza dell’ipoteca: in caso contrario, avrà la possibilità di richiedere il risarcimento del danno subito anche se non ha pagato il bene, ma lo ha ricevuto in dono. 

Potresti aver bisogno di un Avvocato specializzato in responsabilità civile e risarcimento del danno

Vendita di una casa con ipoteca – Domande frequenti

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza