Beni immobili: significato, codice civile, esempio

• Une bene immobile non è solo un bene ancorato al suolo: il concetto di bene immobile viene infatti in considerazione da un punto di vista funzionale.
• I beni immobili sono definiti dall’art. 812 c.c., che descrive il bene immobile, mentre i beni mobili sono indicati in via residuale: tutto ciò che non è bene immobile è bene mobile.
• Il diritto di proprietà su un bene immobile può essere acquistato a titolo originario o a titolo derivato.

Spesso parliamo di beni mobili o beni immobili, ma non sappiamo precisamente di cosa si tratta. Il codice civile ci offre una definizione all’art. 812 c.c, definizione che viene poi corroborata dalla giurisprudenza, che offre una definizione da un punto di vista funzionalistico.

Nel seguente articolo, ti diremo cos’è un bene immobile. In particolare, ci soffermeremo sulle modalità di acquisto del bene immobile e sulla disciplina della trascrizione.

Faremo anche un breve riferimento ai beni mobili, per stabilire qual è la differenza rispetto al bene immobile, indicando quali sono le principali categorie di beni mobili.

Che cos’è un bene immobile?

Un bene immobile è, in genere, inteso in senso funzionale. Non è un bene immobile solo per il fatto che sia ancorato al suolo o coincida con il suolo.

Un bene si definisce immobile non solo in base a criteri naturalistici, ma anche un criterio economico, cioè è un bene immobile quel bene che è oggetto di diritti non in sé isolatamente considerato, ma in quanto rapportato alla sua dimensione spaziale.

In altri termini, un bene è immobile in senso giuridico in quanto gli interessi che esso soddisfa sono determinati proprio dalla sua staticità.

Quindi, in via esemplificativa, un bene immobile è un terreno o un fabbricato, quindi, in generale, una costruzione stabile. Di solito, sono considerati beni rifugio, cioè quei beni in cui investire quando è necessario porre al riparo i propri risparmi.

Tuttavia, non è un’evenienza rara che anche il valore degli immobili subisca una svalutazione. In particolare, possono essere soggetti a fenomeni di speculazione, sebbene storicamente i beni immobili, almeno in Italia, abbiano sempre rappresentato un buon investimento per i cittadini.

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Beni immobili e codice civile

La definizione di beni immobili è prevista dal legislatore, il quale, invero, offre una descrizione mediante esempi, all’art. 812 c.c., cioè rappresentano beni immobili:

il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

I beni mobili sono invece individuati in via residuale, cioè sono beni mobili tutti i beni non elencati dal presente articolo come beni immobili. Oggi, oltre ai beni mobili e beni immobili esistono altre categorie di beni, come per esempio i beni immateriali. 

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Differenza tra beni mobili e beni immobili

I beni mobili si distinguono dei beni immobili. Come abbiamo evidenziato nel paragrafo precedente, i beni mobili sono una categoria residuale, ovvero tutto ciò che non è bene immobile è un bene mobile. 

I beni mobili si dividono in due grandi categorie:

1. beni mobili registrati;
2. beni mobili non registrati.

I beni mobili registrati, così come gli immobili, sono soggetti ad una particolare formalità, ossia la registrazione presso i pubblici registri. In genere, si tratta di beni di particolare valore economico: navi, aeromobili, motocicli, autoveicoli.

I beni mobili semplici, non soggetti a trascrizione, possono essere sottoposti alla regola del possesso vale titolo. L’acquisto del bene è soggetto a:

• possesso titolo astrattamente idoneo all’acquisto;
• possesso in buona fede.

I beni mobili si distinguono anche in:

• consumabili, quando si consumano dopo un solo utilizzo;
• inconsumabili, ossia qui beni che sono durevoli o a utilità ripetuta, cioè che si possono utilizzare più facilmente. 

Infine, i beni mobili si distinguono anche in:

1. beni strumentali, cioè quei beni che servono per produrre altri beni;
2. beni di consumo, ovvero quei beni che sono destinati a essere consumati con l’utilizzo.

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La casa è un bene immobile?

La casa, quindi, è un classico esempio di bene immobile e, come tale, è sottoposta alla relativa disciplina, soprattutto in termini di circolazione.

I diritti su un bene immobile possono essere acquisiti:

• a titolo originario: giuridicamente, si definisce un modo di acquisto a titolo originario quando l’acquisto del diritto è indipendente dalla legittimità del titolo del proprio dante causa. È una definizione molto complessa, che, tuttavia, identifica quelle modalità di acquisto diverse dal contratto. Nel caso dei beni immobili, in genere, l’acquisto a titolo originario per eccellenza è l’usucapione;
• a titolo derivato, acquisto che presuppone la validità del titolo del dante causa, cioè per acquistare il diritto è necessario che chi intende trasferirlo ne sia legittimamente titolare. Il modo di acquisto a titolo originario per eccellenza è il contratto.

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Quali sono le modalità di acquisto di un bene immobile?

L’acquisto di un bene immobile può essere posto in essere mediante contratto di compravendita, che è una modalità di acquisto a titolo oneroso e derivato. La compravendita presuppone il pagamento del prezzo, dunque, comporta un rapporto sinallagmatico, cioè la prestazione consistente nel prezzo trova giustificazione nella prestazione dell’altra parte.

L’acquisto di un immobile si verifica anche per donazione. In questo caso, il proprietario del bene decide di trasferirlo ad altro soggetto per spirito di liberalità, senza che sia tenuto al versamento di un prezzo o corrispettivo.

La donazione di immobile presuppone certe formalità, in quanto è una donazione di considerevole valore, dunque si applica la regola della forma solenne. La stesa dovrà essere posta in essere alla presenza di testimoni e di un notaio.

L’acquisto dell’immobile può avvenire anche per usucapione, cioè tramite il possesso prolungato nel tempo del bene che consente di acquistare il diritto di proprietà, trascorsi almeno 20 anni. Il termine può essere ridotto a certe condizioni.

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Trascrizione beni immobili

Gli atti aventi ad oggetto la costituzione, modifica o estinzione di diritti reali su beni immobili devono essere necessariamente trascritti nei pubblici registri.

L’art. 2643 c.c. fa l’elenco degli atti che sono oggetto di trascrizione, tuttavia, l’art 2645 c.c. prevede una clausola di chiusura e afferma che si intendono trascrivili anche gli atti o i provvedimenti che producono in relazione ai beni immobili o i diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti previsti dall’art. 2643 c.c.

Dunque, la norma in questione introduce il c.d. principio di tipicità degli effetti. È sufficiente che l’atto abbia ad oggetto diritti che presentano alcuni profili tipici dei diritti reali oggetto dei contratti o provvedimenti citati all’art. 2043 c.c.

L’art. 2644 c.c., invece, introduce quelli che sono gli effetti della trascrizione. La norma stabilisce che:

• gli atti enunciati dall’art. 2643 c.c. non producono effetti rispetto ai terzi che hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi;
• quindi, per rendere gli atti in esame opponibili ai terzi è necessaria la trascrizione;
• l’eventuale conflitto tra due aventi causa è risolto secondo il criterio della priorità della trascrizione;
• se il primo acquirente trascrive dopo il secondo acquirente dallo stesso dante causa comunque il conflitto non è risolto in suo favore.

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Beni immobili: asta

Gli immobili sono, poi, i primi beni che possono essere aggrediti da parte del creditore, perché consentono di ottenere il soddisfacimento del diritto di credito.

L’asta è una delle modalità con le quali si può procedere ad esecuzione. Giuridicamente, viene definita come procedura esecutiva. Si procede, quindi, ad una vendita mediante offerta pubblica.

L’asta è una vendita, che può essere realizzata:

• con incanto, cioè con offerta pubblica;
• senza incanto, cioè con offerta segreta.

All’asta può partecipare chiunque, tranne il debitore stesso.

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Beni immobili – Domande frequenti

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