Come si accede alla Conservatoria dei Registri Immobiliari

• La Conservatoria dei Registri immobiliari è un ufficio presso l’Agenzia delle Entrate presente in ogni Regione.
• La Conservatori svolge una funzione di conservazione di atti e documenti concernenti beni immobili.
• Si differenzia dal Catasto, che pure conserva documenti relativi ai beni immobili, ma che ha una proncipale rilevanza ai fini fiscali.

L’ordinamento italiano prevede un complesso sistema di pubblicità per quanto riguarda tutti gli atti relativi ai beni immobili. La ragione principale è che il codice civile ha accolto il principio consensualistico, cioè che i diritti siano trasferiti in base al consenso espresso in contratto.

Dunque, rispetto ai beni immobili, che hanno un elevato valore economico, si è reso necessario introdurre un sistema di pubblicità per garantire la certezza delle transazioni giuridiche e per tutelare i terzi. La Conservatoria dei Registri Immobiliari è l’ufficio presso il quale si realizzano i predetti adempimenti ai fini pubblicistici. 

Nel seguente articolo ti spiegheremo cos’è la Conservatoria. Ci soffermeremo sulle principali funzioni, in particolare quella della trascrizione. Infine, ti diremo quali sono le differenze tra Conservatoria e Catasto. 

Che cos’è la conservatoria dei Registri immobiliari?

La Conservatoria dei registri immobiliari – anche detto Ufficio di Pubblicità immobiliare – è un ufficio presso l’Agenzia delle entrate in cui sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari. Questi uffici sono presenti in ogni Regione e servono a conoscere tutte le informazioni concernenti i beni immobili. 

In particolare, se devi sapere se su un bene già insiste un diritto reale, dovrai rivolgerti proprio a questo ufficio. La Conservatoria della Regione in cui si trova il bene, infatti, conserva ogni informazione necessaria alle tue esigenze.

È un ufficio alle dipendenza dell’Agenzia delle entrate, che ha il compito di gestire i pubblici registri immobiliari, di cui ti parleremo nei prossimi paragrafi.

Suddetto ufficio si differenzia dal Catasto in quanto la Conservatoria ha prevalente funzione probatoria, quindi gli atti e i documenti che vengono rilasciati forniscono la prova certa della titolarità di un bene immobile. 

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Quali sono le funzioni della Conservatoria dei registri immobiliari?

Le competenze della Conservatoria sono essenzialmente tre:

1. trascrizione e iscrizione: la prima funzione che è esercitata dalla conservatoria è quella della trascrizione nei registri immobiliari di contratti o atti aventi ad oggetto beni immobili. La trascrizione riguarda anche altri atti, come contratti e provvedimenti, domande giudiziali, per i quali è richiesta dalla legge la trascrizione. Si distingue dalla trascrizione la c.d. iscrizione che è, invece, una formalità necessaria per la costituzione di ipoteca;
2. domanda di annotazione: la seconda funzione è quella di annotare nei registri gli interventi modificativi o estintivi riguardanti un’iscrizione, trascrizione o annotazione pregressa;
3. cancellazione dell’ipoteca: l’ipoteca è una garanzia reale su un bene immobile, che viene costituita mediante iscrizione. La cancellazione dell’iscrizione è un compito della Conservatoria dei registri immobiliari.

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Che cosa sono i registri immobiliari?

I pubblici registri immobiliari sono degli strumenti che consentono di raccogliere informazioni, atti e contratti, vicende giudiziarie, riguardanti beni immobili o diritti reali su beni immobili. Hanno la funzione di garantire la pubblicità di tutte le vicende che riguardano i beni immobili: in tal modo, sono tutelati i possibili terzi acquirenti ed è possibile superare eventuali conflitti tra aventi causa.

Cosa si intende per beni immobili? Ai sensi dell’art. 812 c.c., costituiscono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche ove siano unite in modo transitorio al suolo, mulini, bagno e altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva, o sono destinati ad esserlo.

Quindi, i beni mobili costituiscono beni residuali, cioè tutti i beni che non rientrano nella precedente categoria. Tutte le disposizioni relative ai beni immobili si applicano ove vengano in rilievo diritti reali o azioni relativi a predetti beni. Quindi, dovranno essere trascritti nei registri immobiliari i contratti che costituiscono, modificano o estinguono predetti diritti reali su beni immobili.

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Quali atti sono trascritti nei registri immobiliari?

Come abbiamo evidenziato nel paragrafo precedente, non solo sono trascritti nei registri immobiliari i contratti, ma anche atti di diversa natura, quali atti giudiziali come pronunce o domande giudiziali. 

Tra questi atti che vanno necessariamente trascritti, ricordiamo:

• gli atti costitutivi di vincolo previsti dall’articolo 2645-quater c.c.;
• le divisioni che hanno per oggetto beni immobili, i provvedimenti di aggiudicazione degli immobili divisi mediante incanto, i provvedimenti di attribuzione delle quote tra condividenti e i verbali di estrazione a sorte delle quote;
• la domanda di divisione giudiziale e l’atto di opposizione indicato dall’articolo 1113 c.c., per gli effetti ivi enunciati;
• la costituzione del fondo patrimoniale, le convenzioni matrimoniali, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione tra coniugi, gli atti di acquisto di beni personali, se hanno per oggetto beni immobili;
• l’accettazione di eredità e l’acquisto di legato, nei casi previsti dall’articolo 2648 c.c.;
• la cessione di beni immobili ai creditori;
• le sentenze, nei casi previsti dall’articolo 2651 c.c.;
• le domande giudiziali, nei casi previsti dagli articoli 2652 e 2653 c.c.;
• i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
• i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
• i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
• i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
• gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
• i contratti di locazione ultranovennale;
• le sentenze che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su beni immobili.

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Effetti della trascrizione nei registri immobiliari

Passiamo ora ad esaminare brevemente quali sono gli effetti della trascrizione dei contratti. Il principale effetto della trascrizione nei registri immobiliari è quello di rendere opponibile a terzi l’eventuale contratto. Che cosa significa?

Il trasferimento di un diritto reale su bene immobile si realizza, nel nostro ordinamento, con il consenso prestato nel contratto di vendita. Dunque, il nostro ordinamento accoglie il principio del consenso traslativo, solo in base al consenso che viene trasferito un bene.

Tuttavia, proprio perché il trasferimento si realizza sulla base della volontà contrattuale, senza che ci sia un segno esterno che denoti l’avvenuto effetto traslativo (come invece per esempio accade nei contratti reali, dove la costituzione del diritto, la conclusione del contratto, si verifica con la consegna del bene), si è reso necessario prevedere un meccanismo di pubblicità. 

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Cosa significa superare un conflitto tra aventi causa?

La pubblicità serve a superare il conflitto tra i c.d. aventi causa, ma in che modo? Consideriamo il caso in cui il proprietario del bene venda lo stesso bene prima ad un soggetto e poi intenda venderlo ad altro ancora. Tale secondo possibile acquirente può scoprire che il bene è già stato venduto (quindi il potenziale alienante non è più il proprietario) tramite la trascrizione nei registri immobiliari. 

Cosa accade se non si trascrive l’acquisto? Pensiamo al caso in cui l’alienazione non sia stata trascritta. Il venditore provvede a concludere il secondo contratto di compravendita. Il secondo acquirente, che compra da qualcuno che non è il proprietario, può vantare pretese sul bene? In questo caso, opera la c.d. regola della priorità della trascrizione.

Se il secondo acquirente ha trascritto il contratto di compravendita prima del primo acquirente, allora può conservare il proprio diritto sul bene immobile. Il primo acquirente avrà esclusivamente una tutela risarcitoria.

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Come funziona la trascrizione nei registri immobiliari?

La domanda di trascrizione nei pubblici registri immobiliari deve essere presentata alla Conservatoria, producendo:

• una copia autenticata del titolo, che può essere contenuto in un atto pubblico o in una sentenza; 
• oppure l’originale documento che contiene il titolo, se l’originale è depositato presso il notaio o l’archivista è sufficiente la copia.

La domanda di trascrizione di una domanda giudiziale, invece, deve essere fatta presentando una copia autentica del documento che la contiene, con la relata di notifica alla controparte. Se, invece, la domanda di trascrizione ha ad oggetto l’acquisto di un bene per successione ereditaria, occorre presentare il certificato di morte e una copia o estratto autenticato dell’eventuale testamento.

La Conservatoria può rifiutare di ricevere una nota o un titolo solo se non è intelligibile e non ha i requisiti previsti dalla legge come indispensabili. In ogni altro caso, invece, è tenuto a ricevere la consegna senza ritardo, a eseguire le trascrizione, le iscrizioni o le annotazioni e a spedire le copie e i certificati.

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Cancellazione dell’ipoteca: come si fa?

La Conservatoria procede poi anche alla c.d. cancellazione dell’ipoteca, la quale consiste nell’eliminazione di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari, provocando l’estinzione dell’ipoteca. 

Quindi, con la cancellazione si procede a far venir meno la garanzia reale rispetto al diritto di credito. Potrebbe accadere che l’estinzione si verifichi anche senza cancellazione, che in questo caso dovrà essere necessariamente compiuta. La cancellazione viene posta in essere con modalità diverse a seconda della tipologia di ipoteca.

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Differenza tra Catasto e conservatoria

Possiamo ora procedere ad alcune differenze tra catasto e conservatoria. Infatti, gli atti che abbiamo citato in precedenza devono essere anche iscritti presso il Catasto. Che differenza c’è tra i due adempimenti? Il Catasto ha scopo solamente fiscale, a differenza della Conservatoria. 

I notai, infatti, non comunicano sempre ad entrambi i soggetti gli atti, i quali vengono normalmente comunicati alla Conservatoria. La funzione princiale però del Catasto è quella di conoscere i dati per ricavare l’importo dell’Imu, dell’IRPEF, ecc.

Invece, presso la Conservatoria si registrano i passaggi di proprietà, inoltre, come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, la stessa viene sempre aggiornata tramite il meccanismo delle annotazioni. La Conservatoria ha anche una diversa funzione rispetto al catasto, che vedremo meglio nel successivo paragrafo, cioè ha funzione di pubblicità.

Approfondisci l’argomento leggendo anche: Riforma del catasto: cos’è, in cosa consiste e cosa cambia

Funzione probatoria della Conservatoria

La Conservatoria, come abbiamo più volte detto nel corso dell’articolo, ha una funzione prevalentemente probatoria. Contrariamente al Catasto, l’ufficio svolge la funzione di offrire la prova certa della titolarità di un immobile in capo ad un soggetto, sia persona fisica sia giuridica.

Un esempio è quello delle visure catastali, le quali non indicano chi è il proprietario di un determinato bene immobile. Non sono neanche indicati i dati dell’atto notarile né la tipologia di diritti reali sul bene. Quindi, se si deve accertare la titolarità giuridica sul bene è indispensabile chiedere una visura ipotecaria.

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Conservatoria dei Registri Immobiliari – Domande frequenti

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