Si può vendere e affittare una casa ricevuta in donazione?

La donazione di una casa è un atto che si verifica con una certa frequenza nel contesto familiare, in genere per procedere con la distribuzione del patrimonio immobiliare prima che la morte del cuius possa generare liti fra gli eredi. In altri casi, si ricorre invece alla donazione per cambiare intestatario del bene, evitando così che i creditori possano rivendicarlo. 

Il tema donazioni di immobili è solitamente quello che scatena il maggior numero di controversie tra gli eredi, in relazione alla cosiddetta quota di legittima, spettante al coniuge, ai figli e agli ascendenti. 

Come funziona la vendita di una casa ricevuta in donazione: è possibile? Ci sono casi nei quali la vendita dell’immobile può essere bloccata? La casa può essere affittata? Vediamo di seguito quali sono le norme in vigore e i diritti posseduti da parte degli eredi legittimari. 

Si può vendere una casa ricevuta in donazione?

La vendita di un immobile avuto in donazione è possibile: la donazione rappresenta infatti un atto irrevocabile – anche se esistono comunque delle clausole che permettono di revocare la donazione. Chi diventa proprietario di un immobile in seguito a una donazione può, dunque, disporne in base alla sua volontà. 

La casa potrà essere:

• venduta;
• donata nuovamente;
• demolita;
• affittata. 

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Immobile ricevuto in donazione e problemi ereditari

Il diritto che regola la successione ereditaria prevede che gli eredi legittimari debbano ricevere delle quote minime di eredità, che vengono chiamate “quote di legittima”.

Se in vita si è ricevuto di più dal cuius rispetto ad altri eredi, nel momento in cui sarà aperta la successione ereditaria, non solo si potrebbe non aver diritto alla divisione dell’eredità, ma, sulla base delle donazioni ricevute, si potrebbe anche essere tenuti a restituire una parte dei beni ai propri fratelli. 

Se la casa ricevuta in donazione supera di gran lunga il valore dei beni ereditati dagli altri beneficiari che ne hanno diritto, i legittimari potranno esperire l’azione di riduzione: avranno a disposizione 10 anni dall’apertura della successione per poterlo fare. 

Potrà essere richiesta la restituzione dell’immobile che è stato donato nei casi in cui non fossero trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione: una volta superato questo periodo di tempo, gli eredi legittimari che hanno subito una lesione a causa della donazione non potranno più avere diritti sull’immobile. 

Sulla base di quanto esposto finora:

1. vendere un immobile ricevuto in donazione è possibile fin da subito: si tratta di un atto legittimo, non contrario alla legge;
2. per prevenire possibili questioni con gli altri eredi legittimari, è consigliabile farsi firmare una dichiarazione con la quale questi ultimi rinunceranno a esercitare qualsiasi azione di riduzione sull’immobile oggetto di donazione. 

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Comprare una casa ricevuta in donazione conviene?

La risposta a questa domanda si lega alle condizioni che sono state elencate nel paragrafo precedente: un terzo acquirente potrebbe incontrare delle difficoltà in quanto la casa potrebbe essere aggredita dagli altri eredi legittimari nel caso in cui non fossero ancora trascorsi 20 anni dal momento in cui si è verificata la donazione, oppure 10 anni dall’apertura della successione. 

Questo è il motivo per il quale nella maggior parte dei casi le banche non sono particolarmente propense a concedere finanziamenti per l’acquisto di immobili ricevuti in donazione. La situazione cambia del tutto nel momento in cui vengono a decadere le condizioni in base alle quali gli eredi legittimari potrebbero richiedere la restituzione del bene che ha provocato una lesione della loro quota di legittima. 

Qualora, tramite un atto scritto, gli eredi legittimari rinuncino all’azione di riduzione, allora il bene potrà essere venduto fin da subito senza incorrere in problemi di alcun tipo. 

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Immobile ricevuto in donazione: cosa si può fare

Oltre a quanto già ribadito, ovvero chiedere gli eredi legittimari di rinunciare all’azione di riduzione, al fine di evitare possibili contestazioni nel caso di vendita di una casa ricevuta in donazione, si può ricorrere anche ad altre due soluzioni:

1. la prima è rappresentata da una polizza assicurativa con la quale tutelarsi nell’ipotesi di azione di riduzione per lesione di legittima;
2. la seconda consiste nel restituire l’immobile al soggetto che lo ha donato e fare in modo che sia lui a venderlo, consegnando poi al donatario i soldi ricavati dalla vendita.

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Si può affittare una casa ricevuta in donazione?

Come funziona, invece, la possibilità di affittare una casa ricevuta in donazione? La legge prevede che l’immobile possa essere affittato senza particolari cavilli. In questo caso specifico, qualora siano stati recepiti i benefici derivanti dal bonus prima casa, si dovrà però prestare particolare attenzione alla questione della residenza.

Il proprietario della casa per la quale si richiede l’agevolazione fiscale:

• è tenuto a trasferire la propria residenza nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile;
• ciò significa che la residenza potrà essere fissata anche in un altro indirizzo dello stesso Comune, e non necessariamente presso quello in cui si trova l’immobile;
• in questo caso, si potrà sia affittare l’immobile a un’altra persona, sia non dover restituire quanto risparmiato grazie al bonus prima casa. 

Una domanda che potrebbe sorgere spontanea a questo proposito è la seguente: per quanto tempo è necessario mantenere la residenza nello stesso Comune della casa ricevuta in donazione per poterla affittare? Non ci sono, in realtà, normative specifiche sull’argomento, ma si presuppone che la residenza debba essere mantenuta nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile per il quale è stato utilizzato il bonus prima casa per i 18 mesi successivi al rogito. 

Una volta trascorso tale periodo di tempo, sarà possibile trasferirsi anche in un altro Comune. La stessa Agenzia delle Entrate ha dichiarato infatti che “nel caso di successivo cambio di residenza all’interno dello stesso Comune, non si determina la decadenza dai benefici”. 

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Vendita casa ricevuta in donazione – Domande frequenti

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