13 mag 2021
Locazione

Preliminare di vendita non registrato

Cos'è il preliminare di vendita, come funziona la sua registrazione, a chi spetta e quali sono le conseguenze legali e fiscali in caso di mancata registrazione.

Il contratto preliminare di vendita è l’atto che viene stipulato dal notaio prima di procedere con il rogito vero e proprio. 

La sua funzione è quella di bloccare l’immobile, impegnando le due parti coinvolte nella trattativa in attesa che vengano terminate pratiche quali l’accensione del mutuo, la richiesta di eventuali permessi, e così via.

Ė obbligatorio registrare il preliminare di compravendita? Chi paga la registrazione e quali sono gli effetti e le sanzioni derivanti dal preliminare di vendita non registrato? Di seguito sarà data risposta alle domande appena poste. 


Come funziona il preliminare di vendita


Il contratto preliminare di vendita – noto anche come compromesso – può essere redatto con una semplice scrittura privata tra le parti, oppure con una scrittura privata autenticata dal notaio

L’importante è che venga stipulato in forma scritta perché, nel caso in cui fosse formulato solo verbalmente non avrebbe alcun valore. La regola prevede che il contratto preliminare di compravendita debba essere registrato

Nell’ipotesi in cui il preliminare faccia riferimento a un immobile che non è ancora stato costruito, non si potrà ricorrere alla scrittura privata autenticata, ma sarà necessario procedere obbligatoriamente con un atto pubblico notarile o con una scrittura privata autenticata. 

preliminare di vendita non registrato

La registrazione del preliminare di vendita


Ai sensi di quanto stabilito dalla legge, il preliminare di vendita dovrà essere registrato a prescindere dalla modalità con la quale è stato redatto. Quali sono i benefici derivanti dalla registrazione?

Si tratta di una vera e propria forma di tutela per l’acquirente nei confronti di un possibile ritiro da parte del venditore, dovuto per esempio al fallimento della ditta impegnata nella costruzione dell’immobile. 

Il preliminare dovrà essere registrato:


A chi compete la registrazione


La registrazione del contratto preliminare di compravendita dovrà essere effettuata dalle singole parti contraenti nel caso della scrittura privata non autenticata e dal notaio negli altri due casi. Nella pratica, dovrà essere versata l’imposta di registro

Leggi anche: “Che differenza c’è tra tasse e imposte“.

Come avviene la registrazione


Il primo passaggio consiste, come appena visto, nel pagamento dell’imposta di registro. Ci si potrà rivolgere presso una qualunque banca o ufficio postale, utilizzando il modello F23, che si dovrà presentare in triplice copia. 

Tale modello dovrà contenere:

  1. nome, cognome e codice fiscale di acquirente e venditore;
  2. i codici tributo relativi all’imposta di registro, che sono 109T o 104T nel caso di somme versate come acconto o caparra;
  3. le causali. 

Il modello dovrà poi essere consegnato presso una qualunque sede dell’Agenzia delle Entrate, assieme a 2 copie originali del compromesso, al modello 69 oppure al modello RR nell’ipotesi in cui gli atti da registrare siano più di uno.

Costo 


Per quanto riguarda i costi del contratto preliminare di compravendita, si dovranno versare:


Efficacia del preliminare di vendita non registrato


La mancata registrazione del contratto rappresenta un’evasione fiscale. Nonostante ciò, il preliminare di vendita non registrato avrà comunque la stessa efficacia tra le parti

Dal punto di vista fiscale, potrebbero essere applicate delle sanzioni dall’Agenzia delle Entrate: le parti avranno la possibilità di saldare quanto dovuto ricorrendo al ravvedimento operoso e riducendo, così, le sanzioni. 

Il preliminare garantisce, comunque, una data certa dell’atto: nel caso di fallimento del venditore rappresenta dunque l’unico modo attraverso il quale l’acquirente potrà recuperare eventuali caparre versate. 

Preliminare di vendita non registrato – Domande frequenti


Che valore ha un preliminare di vendita non registrato?

Il contratto preliminare di compravendita mantiene la sua efficacia anche nel caso in cui non sia registrato, ma sono previste delle sanzioni

Cosa succede se non si rispettano i termini del compromesso?

La mancata registrazione del compromesso entro i termini rappresenta un’evasione fiscale, dalla quale derivano le seguenti conseguenze

Chi deve registrare il contratto preliminare di compravendita?

La registrazione del preliminare di compravendita spetta a soggetti differenti a seconda della modalità scelta per la redazione del contratto