Devo pagare le spese condominiali anche se non ci abito?

Abitare in un condominio significa dover sottostare a regole che non sussistono qualora si avesse una casa indipendente. Queste regole comprendono anche il pagamento delle spese condominiali. 

Non sono dunque dovute le utenze del proprio alloggio, come quelle di luce e gas, ma anche eventuali altre spese, che possono riguardare l’energia elettrica delle scale o delle parti comuni dell’edificio e la pulizia delle stesse, per esempio. 

Sono tante le domande che ci si potrebbe fare in merito alla spese condominiali, alla loro ripartizione e al loro pagamento. Per esempio, di recente ci siamo occupati del caso in cui sia possibile dividere le spese condominiali in parti uguali, non rispettando il criterio della ripartizione in base ai millesimi della proprietà. 

In questa guida, invece, vogliamo trattare un altro caso simile, ovvero quello in cui si fosse proprietari di un immobile situato in un condominio, ma la casa fosse disabitata, per i motivi più vari. Come funzionerebbe il pagamento delle spese condominiali? Sarebbe comunque dovuto o dato che la casa è vuota si potrebbe aver diritto a un’esenzione? Vediamolo insieme. 

Spese condominiali: cosa sono

Prima di tutto, è utile precisare quali siano le spese del condominio, ovvero quelle che riguardano le parti comuni dell’edificio. In pratica, si tratta di importi riguardanti:

• la corrente elettrica delle luci presenti nelle parti comuni, come il cortile condominiale;
• il mantenimento dell’ascensore; 
• la pulizia delle parti comuni;
• eventuali costi di riparazione e ristrutturazione di parti comuni, come la facciata o l’androne;
• le spese per l’acqua che si utilizza in appartamento, tra quelle per lavare e l’acqua corrente per gli alimenti;
• il pagamento dell’amministratore di condominio. 

La regola generale prevede che tali costi siano ripartiti ai vari condomini in relazione al valore della proprietà di ognuno, ma possono esserci delle eventuali eccezioni, come quelle in cui si applica il criterio dell’utilizzazione differenziata. 

In altre parole, nei casi in cui i condomini facessero un uso e un esercizio differenti l’uno dall’altro rispetto alle spese condominiali, queste ultime sarebbero suddivise proprio in relazione all’uso che se ne fa. Prendiamo il caso dell’acqua: si paga in proporzione ai consumi.

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Spese di manutenzione ordinarie e straordinarie

In linea generale, per quel che riguarda le spese di manutenzione del condominio è possibile distinguere tra:

• manutenzione ordinaria, ovvero le spese generiche che si possono prevedere;
• manutenzione straordinaria, che ingloba tutte quelle spese che non possono essere preventivate in quanto derivanti da un evento improvviso: un esempio comune sono i danni subito al tetto a causa di agenti atmosferici. 

La prima tipologia di interventi deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti nel corso dell’assemblea condominiale, che dovranno però rappresentare almeno la metà dei condomini. 

Le spese di manutenzione straordinaria, invece, possono essere gestite dall’amministratore di condominio anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, nel caso in cui facciano parte delle sue attribuzioni. 

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Appartamento vuoto senza utenze: le spese condominiali si pagano?

A questo punto, possiamo analizzare il caso citato nelle righe iniziali, ovvero quello in cui si avesse una casa in un condominio vuota. Le domande che potrebbero sorgere sono per esempio:

• se non consumo acqua, deve pagare la relativa spesa condominiale? 
• le spese di riscaldamento di un appartamento non abitato si pagano? 
• la luce condominiale di un appartamento vuoti è comunque dovuta? 

Nei fatti, è lecito chiedersi se in presenza di un appartamento vuoto, quindi nel quale anche le utenze domestiche di luce e gas siano disattivate, il pagamento delle spese condominiali rappresenti ugualmente un obbligo. La risposta si ricollega direttamente ai criteri di ripartizione delle spese condominiali citati in precedenza. Il risparmio che si potrà ottenere riguarda l’utilizzo del servizio. Facciamo alcuni esempi.

Se la casa non è abitata, significa che il consumo idrico è pari a zero. Questo costo non sarà addebitato, tuttavia si dovranno versare le spese relative al vincolo contrattuale che si ha con la società che eroga l’acqua. Un caso di esenzione particolare potrebbe essere quello in cui il singolo condomino decida di staccarsi del tutto dal contatore dell’acqua condominiale e installi un suo contatore personale. 

Allo stesso modo, qualora un condominio decidesse di non utilizzare il servizio di riscaldamento centralizzato, installando delle termovalvole, non sarebbe tenuto a pagare le relative spese condominiali. Nessuno potrebbe impedirgli di pagare il riscaldamento a parte – che in questo caso non pagherebbe dato che la casa è disabitata.

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Come richiedere l’esenzione delle spese condominiali

Sulla base di quanto detto possiamo dunque concludere che le spese relative al mantenimento e al godimento dei beni comuni condominiali dovranno sempre essere sostenute. Non sono infatti previste esenzioni per i costi del portiere, dell’amministratore, dell’ascensore, per esempio. 

Questa regola vale anche per il fatto che, essendo proprietari di un appartamento in un condominio, si potrebbe comunque decidere di tornare ad abitarvi da un momento all’altro. Non si potrà neanche rinunciare alla proprietà dei beni comuni condominiali per non riuscire a non pagare i relativi costi. 

Questa remota possibilità sarebbe comunque concessa se venisse approvata all’unanimità da tutti i condomini. Si dovrebbe in questo caso chiedere all’amministratore di mettere questa richiesta nell’ordine del giorno della prima assemblea da convocare. Una richiesta simile potrebbe arrivare da qualcuno che utilizza l’appartamento soltanto d’estate e non usufruisca in alcun modo del servizio di riscaldamento condominiale.  

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Pagamento spese condominiali: chi paga in caso di usufrutto? 

In caso di casa in affitto in condominio, le spese condominiali vengono pagate dagli inquilini, Solitamente, viene previsto il pagamento di un canone già comprensivo delle spese condominiali, con la previsione di poter chiedere quote aggiuntive in fase di conguaglio. 

Nell’ipotesi di usufrutto, uso e abitazione, il codice civile stabilisce che:

• le spese di amministrazione ordinaria siano a carico dell’usufruttuario o titolare del diritto di uso o abitazione;
• le spese di manutenzione e riparazione straordinaria (quindi relative alla struttura) e di innovazione sarebbero invece di competenza del nudo proprietario. 

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Spese condominiali casa vuota – Domande frequenti

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