01 dic 2020
Locazione

Sfratto esecutivo: significato e procedura

Come funziona la procedura di sfratto esecutivo? Le varie fasi del procedimento e le tempistiche necessarie per liberare un immobile da un inquilino abusivo.







Cos’è lo sfratto esecutivo





Il provvedimento di sfratto esecutivo ordina all’inquilino di liberare l’alloggio nel quale ormai si trova in modo abusivo entro un determinato termine, che viene stabilito dal Giudice. 





Nell’ipotesi in cui l’inquilino non dovesse rispettare il titolo esecutivo, allora si verificherà l’azione esecutiva forzata di rilascio dell’immobile, con la quale il locatore potrà rientrare in possesso della propria abitazione o locale commerciale. 





Quali sono gli step che precedono lo sfratto esecutivo vero e proprio? Nella pratica accade che se l’inquilino dovesse occupare ancora l’immobile superati i tempi stabiliti dal Giudice, allora dovrà intervenire un avvocato civilista, il quale avrà il compito di richiedere all’Ufficiale Giudiziario di notificare un atto di precetto





Tale atto rappresenta una vera e propria intimazione all’inquilino, al quale sarà data una proroga pari a 10 giorni di tempo dalla sua ricezione per liberare l’immobile. Si tratta, dunque, dell’ultimo avviso prima che l’azione di esecuzione forzata si concretizzi. 





sfratto esecutivo




Cosa succede se l’inquilino non libera l’immobile





Trascorsi i 10 giorni di tempo dalla notifica dell’atto di precetto, qualora l’inquilino risiedesse ancora nell’immobile, l’avvocato provvederà a richiedere il cosiddetto avviso di sloggio, che rappresenta la prima fase dell’azione esecutiva





Al suo interno sarà indicata la data in cui sarà effettuato il primo accesso forzoso, ovvero quella in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà fisicamente presso l’immobile invitando l’inquilino a rilasciarlo. 





Il primo accesso si verifica, in genere, in modo interlocutorio, quindi lo sfratto esecutivo non si realizza in questo primo momento. Questa fase permette all’Ufficiale di interagire con l’inquilino e di venire a conoscenza di eventuali situazioni familiari che potrebbero rendere lo sfratto esecutivo problematico, come per esempio la presenza di minori, persone anziane o con handicap in casa, o soggetti che si trovano agli arresti domiciliari





A seconda del caso specifico, sarà possibile per l’Ufficiale Giudiziario dover rimandare la procedura di sfratto esecutivo anche più di una volta. Per esempio, in situazioni particolari, potrebbe essere richiesto l’intervento dei servizi sociali. Potrebbe volerci anche più di un anno prima che si arrivi effettivamente all’accesso forzoso con sfratto





Intimazione di sfratto per morosità





L’intimazione di sfratto per morosità è disciplinata dall’articolo 658 del Codice di procedura civile, nel quale si legge che: 





“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 





Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione”.





L’articolo precedente regola l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, nel quale viene stabilito che “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro  o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.





Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.





sfratto esecutivo




Come funziona lo sfratto esecutivo





Il compito di stabilire il giorno e l’ora in cui avverrà l’esecuzione materiale dello sfratto esecutivo spetta all’Ufficiale Giudiziario. In tale occasione, dovranno essere presenti:





  1. il proprietario dell’immobile o un suo delegato;
  2. l’avvocato che ha gestito gli atti notificati fino a quel momento;
  3. un fabbro che avrà il compito di forzare l’apertura della porta di ingresso qualora non si riuscisse a entrare con le chiavi. 




Potrebbe essere richiesto anche l’intervento della forza pubblica e, a seconda della specificità del caso, anche di un medico o di un’ambulanza, per esempio qualora nell’immobile dovesse esserci una persona malata che necessita di assistenza, oppure del personale di un canile nel caso in cui ci fossero animali che rischiano di poter essere abbandonati. 





La forza pubblica interverrà soltanto nel caso in cui l’inquilino (e gli eventuali familiari) dovesse fare resistenza al rilascio dell’immobile. Al termine della sua liberazione sarà sostituita la serratura della porta di ingresso e saranno consegnate le nuove chiavi al legittimo proprietario





Nel caso in cui l’inquilino dovesse accedere ancora una volta nell’immobile, sarà soggetto alle sanzioni previste dalla legge in quanto commetterebbe una violazione di domicilio. 





I beni dell’inquilino all’interno dell’immobile: cosa sapere





Capita spesso, in seguito alla procedura di sfratto esecutivo, che all’interno dell’immobile siano presenti beni mobili appartenenti all’inquilino. Come funziona in queste circostanze?





L’Ufficiale Giudiziario darà all’inquilino sfrattato 15-30 giorni di tempo per poter recuperare le sue cose, mettendosi d’accordo con il proprietario. 





Qualora l’inquilino non dovesse portare via nei tempi previsti dalla legge i suoi beni:









Nell’ipotesi in cui si avesse la necessità di stimare il valore dei beni lasciati dall’inquilino sfrattato, come spesso succede per gli immobili utilizzati per le attività commerciali, si nominerebbe un perito al fine di avere una stima precisa





I beni non ancora venduti potranno comunque essere recuperati dal loro legittimo proprietario dietro pagamento di quanto speso per la loro custodia e trasporto. 





Sfratto esecutivo – Domande frequenti





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