Contratto di affitto transitorio: tutti i pro e contro

• L‘affitto transitorio rientra tra i contratti di locazione ad uso abitativo.
• Si tratta di una modalità di affitto che prevede alcuni vantaggi.
• Per esempio, non sarà necessario dare disdetta prima della scadenza del contratto.

Il contratto di affitto transitorio è, come suggerisce il nome stesso, un contratto di locazione di durata temporanea. Si tratta di un contratto per uso abitativo. 

In genere viene stipulato per mettere insieme le esigenze dell’inquilino e del proprietario. Viene scelto per ragioni di tipo temporaneo, ma non può avere finalità legate al turismo. 

Si differenzia rispetto a un tradizionale contratto di locazione, come il 4+4, ovvero il contratto a canone libero, o il 3+2 (contratto a canone concordato), per il fatto di avere una durata inferiore. 

La legge di riferimento per questa tipologia di contratto di affitto è articolo 5 della Legge n. 431/1998, che rimanda al:

• D.M. 5 marzo 1999;
• D.M. 30 dicembre 2002.

Il contratto di affitto transitorio dovrà essere redatto in forma scritta e registrato presso un ufficio dell’Agenzia delle entrate – entro 30 giorni di tempo dalla data in cui è stato firmato. Quali sono le sue specificità?

Scopriamole insieme nelle prossime righe, nelle quali vi spiegheremo tutte le caratteristiche del contratto di affitto transitorio, compresi il costo della registrazione, i vantaggi e gli eventuali rischi. 

Cos’è il contratto di affitto transitorio

Un contratto transitorio permette a un soggetto che prende il nome di locatore – che rappresenta il titolare di diritto reale sull’immobile – di dare in locazione a un conduttore (l’inquilino) un immobile per un periodo di tempo limitato, a fronte del pagamento di un canone di affitto. 

L’inquilino potrebbe per esempio averne bisogno per motivi di studio o di lavoro, mentre il proprietario potrebbe avere la necessità di riappropriarsi del proprio immobile dopo poco tempo, quindi preferirebbe un contratto di affitto più flessibile, con durata ridotta. 

Una particolare tipologia di contratto di affitto transitorio è quella che viene stipulato dagli studenti universitari: scopri di più su cos’è e come funziona. 

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Come funziona il contratto di affitto transitorio?

Il contratto di affitto transitorio potrà essere attivato soltanto in presenza di specifici requisiti, che permettano di unire le esigenze delle due parti coinvolte. 

Tale contratto deve essere ad uso abitativo, quindi le parti che lo firmano dovranno essere persone fisiche. Dovrà inoltre essere presente una motivazione alla base della transitorietà del contratto e la durata non potrà superare i 18 mesi. 

Senza un contratto di affitto transitorio non presenta questi elementi, ne consegue il passaggio automatico a un contratto di locazione di tipo ordinario. 

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Modulo contratto affitto transitorio

Il modello da utilizzare per mettere a punto un contratto di affitto transitorio è stato predisposto dallo stesso Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002). 

In particolare, al suo interno dovranno essere indicati:

1. le generalità dei sottoscrittori;
2. la descrizione dell’immobile locato;
3. l’importo del canone di affitto e la modalità con cui viene versato (si ricorda che il limite massimo di pagamento in contanti è attualmente fissato a 5.000 euro);
4. la durata totale del contratto;
5. il riferimento esplicito all’esigenza transitoria della locazione, alla quale si potranno allegare vari documenti, come l’iscrizione a un master universitario della durata di 12 mesi, o un trasferimento lavorativo temporaneo. 

Sarà poi necessario inserire una clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto informazioni adeguate, comprensive dall’APE, attestazione di prestazione energetica – in assenza della quale si andrà incontro a una sanzione amministrativa. 

Si potranno poi inserire ulteriori clausole, relative:

1. alla suddivisione delle spese;
2. al divieto di sublocazione. 

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Quanto dura un affitto transitorio?

In riferimento all’art. 2, comma 1 del Decreto 30 dicembre 2002, un affitto transitorio potrà avere:

• una durata minima di 1 mese;
• una durata massima di 18 mesi. 

Mentre fino a qualche tempo fa, l’eventuale presenza di una clausola che preveda una durata maggiore o inferiore rispetto ai limiti imposti dalla legge sarebbe stata considerata nulla, le cose sono cambiate in relazione alla durata minima. 

Oggi infatti non è più prevista una durata minima e il contratto di affitto transitorio inferiore a 30 giorni sarà non solo valido, ma non dovrà essere neanche registrato. Si dovrà solo inviare, ai sensi dell’art. 4 D.L. 50/2017, la relativa comunicazione. 

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Come avere la residenza con un contratto transitorio?

Per quanto riguarda la possibilità di spostare la propria residenza nel luogo in cui si vive con un contratto di affitto transitorio, sarà possibile farlo solo nel caso in cui rappresenti lo stesso posto della dimora abituale, e non solo quello in cui andare a vivere per un breve periodo. 

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In merito alla provvigione prevista per l’agenzia immobiliare, è presente solo se l’immobile viene locato con il supporto di un’agenzia e prevede regole differenti a seconda della città. Potrebbe consistere in una percentuale sul costo annuo della locazione, oppure nel pagamento di due mensilità extra di affitto, spese escluse.

Affitto transitorio: pro e contro

Un primo vantaggio del contratto di affitto transitorio è rappresentato dall’assenza di una disdetta. Il contratto termina in automatico alla scadenza, proprio in relazione alla sua temporaneità. 

Quali sono i rischi di un contratto di affitto transitorio? Nell’ipotesi in cui il locatore scelga di mantenere la locazione temporanea sull’immobile, dovrà comunicarlo prima della scadenza del contratto. Se l’inquilino continua ad abitarvi, allora sarà applicato un contratto di affitto ordinario (il classico 4+4). Sarà necessario inviare l’apposita documentazione entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. 

La richiesta potrà essere fatta da entrambe le parti, con l’invio di una raccomandata. Qualora il proprietario dell’immobile rinnovi il contratto, ma poi non lo renda disponibile entro 6 mesi, potrà essere condannato a risarcire l’inquilino. 

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Quante volte si può rinnovare un contratto di affitto transitorio?

Il contratto di affitto transitorio si può rinnovare alla sua scadenza? Abbiamo visto che sì, è possibile farlo inviando una raccomandata. In base a quello che abbiamo detto nelle righe precedenti, il contratto di affitto ad uso transitorio potrà essere rinnovato una sola volta – perché poi si trasforma in un contratto a canone libero.

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Quante tasse si pagano su un affitto transitorio?

Qual è il costo di registrazione del contratto transitorio? Sarà necessario pagare un’imposta di 67 euro, da corrispondere al momento della registrazione. Questa cifra va divisa tra conduttore e locatore. 

Altre spese a carico dell’inquilino sono poi:

• la TARI, cioè la tassa sui rifiuti;
• le spese di manutenzione ordinaria;
• l’eventuale tassa da pagare per occupazione del suolo pubblico in caso di passo carrabile;
• i costi di manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento produzione acqua calda, condizionamento, contatori, eventuali spese di acquisto combustibile e così via. 

Cosa vuol dire contratto transitorio con cedolare secca? 

L’espressione cedolare secca si riferisce al fatto che l’affitto transitorio prevede il pagamento dell’IRPEF e le entrate dell’affitto devono essere riportate sulla dichiarazione dei redditi del locatore. La registrazione del contratto di affitto in regime di cedolare secca ha un’aliquota pari al 10%. 

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Affitto transitorio – Domande frequenti

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