Contratti

Comproprietà e comodato d’uso gratuito: come funziona

È possibile affittare in comodato d'uso a un amico un immobile in comproprietà?

Il comodato d’uso, chiamato anche prestito d’uso, è una tipologia di contratto gratuito attraverso il quale un soggetto, chiamato comodante, consegna un bene a un altro soggetto, il comodatario affinché lo utilizzi per un tempo determinato e con l’obbligo di restituirlo al termine.





Si tratta di un contratto obbligatorio, definito dall’articolo 1803 del Codice Civile, caratterizzato dalla gratuità e dalla unilateralità della consegna del bene. Il comodatario non potrà diventare proprietario del bene neanche per usucapione.





Il comodatario può essere qualsiasi persona che
disponga del bene, ovvero:





  1. il proprietario effettivo del bene;
  2. l’usufruttuario;
  3. il conduttore, qualora non vi sia un divieto di sublocazione;
  4. l’enfiteuta.




Nel caso in cui il bene fosse una comproprietà, può essere concesso in comodato d’uso solo in presenza di volontà congiunta da parte dei diversi proprietari: questo tema è stato trattato, in particolare, dalla sentenza della Cassazione n. 11135 del 4 luglio 2012. Analizziamo alcune situazioni comuni che hanno a che vedere con la comproprietà e con il contratto di comodato d’uso per capire cosa è lecito fare nei vari casi.







Comodato d’uso e contratto di locazione:
differenze





La distinzione principale esistente fra il comodato d’uso e il contratto di locazione è che il primo rappresenta una figura contrattuale gratuita, mentre il contratto di locazione prevede la corresponsione di un canone.





Inoltre:









Comodato d’uso: gli obblighi del comodatario





Ai sensi dell’articolo 1804 del Codice Civile, il comodatario ha l’obbligo di:









Nel caso di mancato rispetto dei suoi obblighi, il comodante avrebbe il diritto di:









Nella sentenza n. 1216 del 2012 della Cassazione si legge che nel caso di spese sostenute sul bene in comodato, il comodatario potrà “liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per l’abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale“.





comodato d'uso gratuito




Cos’è
la comproprietà





La comproprietà consiste nella proprietà o in un diritto reale che è in comune a più persone nello stesso momento ed è disciplinata dagli articoli 1100 e ss. del Codice Civile.





Si caratterizza:





  1. per la presenza di due o più soggetti giuridici, che sono titolari delle stesse facoltà;
  2. per l’interdipendenza dei diritti;
  3. per il fatto che benefici e svantaggi derivano, in proporzione, dalle rispettive quote.




Esempi comuni di comproprietà sono quella derivante dalla successione ereditaria, quando si verifica una situazione di comunione ereditaria, che si scioglie attraverso una divisione, oppure in caso di comunione dei beni da parte dei due coniugi.





Diritti e doveri di comproprietari





Ci sono una serie di diritti che spettano ai comproprietari, ma anche alcuni doveri.






Diritti dei comproprietari

Doveri dei comproprietari

Servirsi del bene comune

Non alterare la destinazione d’uso del bene

Percepirne i privilegi
Non impedire il pari utilizzo del bene agli altri

Possedere il bene comune

Non pregiudicare il bene, procurando danni o distruggendolo

Apportare delle modifiche, a proprie spese, senza alternarne la
destinazione d’uso

 

Diritto di poter vendere la propria quota

 








Comodato d’uso gratuito: la comproprietà di un bene indiviso





Supponiamo il caso di una persona che voglia concedere alcuni locali di una comproprietà indivisa, frutto di un lascito ereditario, a un comodante. Come dovrebbe procedere nei confronti degli altri proprietari? Dovrebbe formalizzare la cessione attraverso un contratto di locazione o basterebbe il comodato d’uso?





La cessione dei locali si lega alla necessità di dover stipulare un contratto, che può essere sia di locazione sia di comodato. Poiché si tratta di un atto che rientra nell’ordinaria amministrazione, non sarà necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari, nell’ipotesi in cui si tratti di una consegna dei locali in comodato d’uso.





Nell’ipotesi in cui dalla cessione si dovesse però ricevere un canone di locazione, allora la quota percepita dovrebbe essere necessariamente spartita con gli altri proprietari del bene.





Nel Testo Unico delle imposte sui redditi, all’articolo 26, si legge infatti che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.





Nella pratica, dato che anche gli altri proprietari pagheranno le tasse percepite sull’affitto, devono avere accesso a una parte del canone: trattandosi di un bene indiviso, l’affitto dovrebbe essere distribuito in base alla quota di possesso sul bene.





Comodato
d’uso gratuito: è possibile affittare a un amico un immobile in comproprietà?





Il soggetto del caso ipotizzato è in comproprietà con un fratello di un casolare, mentre l’usufrutto è della madre che paga l’IMU. La persona in questione vorrebbe affittare a un amico in comodato d’uso gratuito, il quale vuole aprire un’attività culinaria. Lo stabile non ha energia elettrica insufficiente e non ha acqua potabile. Cosa prevede la Legge in questo caso? È possibile farlo anche se si tratta di una comproprietà?





Il contratto di comodato d’uso gratuito, se stipulato da uno dei comproprietari, è valido ma il comproprietario che non è stato avvertito, può scegliere di:









Nello specifico, l’articolo 1810 del Codice Civile recita che “Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”.





Pertanto:









Tale principio è stato affermato dalla Giurisprudenza della Cassazione con un importante sentenza del 2012 in materia di locazione le cui statuizioni si ritengono estensibili anche in materia di comodato.





comproprietà e comodato d'uso gratuito




Comodato d’uso gratuito: la sentenza n. 11135 del 4 luglio 2012





La sentenza della Corte di Cassazione del 2012, alla quale abbiamo fatto riferimento nel paragrafo precedente, è relativa al contratto di locazione, ma si fa portavoce di un concetto giuridico che può essere applicato anche al contratto di comodato d’uso.





Nella sentenza si legge che “La locazione della cosa comune (immobile) da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 codice civile, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705, secondo comma, codice civile, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.





La sentenza ribadisce la possibilità da parte di uno dei comproprietari di poter concedere una proprietà che appartiene anche ad altri attraverso un contratto di comodato d’uso, ma nel caso in cui non si dovesse avvisare l’altro comproprietario, quest’ultimo potrebbe ratificare il contratto a mezzo raccomandata A/R, facendolo diventare inattaccabile, oppure richiedere la restituzione del bene, ai sensi del succitato articolo 1810 c.c..





Comodato d’uso gratuito – Domande frequenti





Che differenza c’è fra il comodato d’uso gratuito e l’usufrutto?

La differenza fondamentale fra le due figure contrattuali consiste nel fatto che con il comodato d’uso si ha accesso soltanto a un diritto personale di utilizzo di un bene, mentre l’usufrutto prevede che, dopo un determinato periodo di tempo, l’usufruttuario diventi l’effettivo proprietario del bene, acquisendo un diritto reale di godimento.

È possibile concedere in uso un bene in comproprietà senza l’autorizzazione da parte degli altri proprietari?

Sì, è possibile farlo, ma unicamente nel caso in cui lo si faccia a titolo gratuito, quindi con un comodato d’uso. In caso contrario, ovvero quello in cui si percepisse un canone d’affitto, sarebbe necessario dividere il canone ricevuto con gli altri comproprietari che, in quanto possessori del bene, saranno tenuti al pagamento delle tasse.

Cosa succede se concedo un bene in comodato d’uso senza avvertire il comproprietario?

Al comproprietario di un bene è concessa la possibilità di poter dare l’intero bene in comodato d’uso gratuito, ma nel caso in cui l’altro comproprietario non fosse stato avvertito e dovesse essere contrario alla cessione del bene, potrà richiedere la restituzione dell’immobile, provocando così la risoluzione del contratto di comodato, ai sensi dell’articolo 1810 del Codice Civile.